天津
“828新政”炸出了封顶预售和现房销售两大惊雷。
跟买房人最相关的还有房贷政策，也将巨变。
主要两方面变化：贷款年限、还贷时间。
新政出台刚一周，银行还处于“混乱期”。
这两天陆续有银行公布执行细则，我们调查了一圈，大方向基本确定。
1贷款年限
不是人人都能贷满40
政策原文：
将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年。
在降首付和降利率之间，银行竟然选择了延长贷款年限，奇招儿！
①新老划断，待遇不同
新发放的贷款，基本都可执行。
深圳、杭州、广州等城市，工行、建行已经明确，正常按揭可以按40年受理。
农行系统还在调试，但方向也是可以执行。
存量房贷（已经买完房，正在还贷款）比较复杂，各银行都很谨慎。
工行某支行表示，已发放贷款按原合同执行，存量房贷30年转40年的政策尚未出台。
农行也表示暂不受理存量房贷款年限延期。
中行允许更改，但走的是“金融纾困”通道，后续对征信是否有影响还不确定。
建行是目前对存量房贷最明确的银行：
手机银行可以申请延期，但最多延长原期限的一半，且合计不超过40年。
比如，原本30年的房贷，最多再延10年，还需要通过银行对还款能力的综合评估。
②年龄和房龄，双重“卡脖子”
虽然指导政策可最长贷到40年，但银行的老规矩没变：
借款人年龄+贷款期限，不能超过上限。
建行是75岁，即35岁以内才能贷满40年；
北京有的银行是80岁，40岁以内有机会；
交行比较严，要求到70岁，30岁以上就别想贷满40年了。
有的银行个别网点能放到85岁，但不是普遍情况。
目前来看，大部分银行倾向执行75岁这个上限。
房龄同样有要求。
多数银行要求“房龄+贷款期限”不超过75年。
有的老破小，房龄已经40年，即便贷款人非常年轻，也只能贷35年。
可见，40年的贷款年限，主要面向年轻人和新房。
另外，建行要求贷款到期日，不能超过土地使用期限。
比如，有的50年产权的居住型公寓（可按住宅贷款），如果开发商捂了12年，就只能贷38年。
注意，此次贷款年限最长延到40年的政策，只针对住宅。
公寓和写字楼等商业性质的不适用（商业类型依然为首付30%，最长贷款10年）。
公积金贷款、组合贷款，能不能延长到40年？目前还在研究，没有定论。
一般来说，公积金的执行时间，要后置于商贷。
③用更长的债，换更薄的月供
算笔账：100万、年利率3%、等额本息。
30年月供4216.04元，总利息51.8万；
40年月供3581.02元，总利息71.8万。
每月少还635元，降幅15%，但总利息多20万，涨幅38%。
听着肉疼？
但现实是，几乎没人真的还到40年。
政策本质是暂时降低月供，给刚入社会的年轻人一个上车机会。
用更长的债，换更薄的月供，让月供比租房还低，与其租房不如买房。
2还贷时间
交房再还贷款
政策原文：
所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放。实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
对于本办法施行前已取得预售许可证的项目，其个人住房贷款发放条件可以按照原规定执行。
还贷款的时间，也出现重大变革——从买完房就还贷款，改为交房再还贷款。
PS：竣工备案代表房子主体质量安全合规，可以交付。可简单理解为交房。但社区内可能还有一些配套待完善。
① 新规后的现房销售
如果是现房销售的楼盘，买房人等交房后再还贷款。
② 期房销售
如果是期房销售的楼盘，分两种情况：
8月28日后拿到销售许可证的，按新规执行。
买房人在楼盘封顶后，先交首付款，等交房后再还贷款。
8月28日前拿到销售许可证的，按原政策执行。
买房人交完首付后，就开始还贷款。
广州多家银行已开始执行。
新规后拿到销许的楼盘，资料现在就能提交审批，但放款要等项目达到竣备条件。
上海四大行也明确，以8月28日拿到销许，为新老划定界线。
现在的模糊地带是，以项目为单位，还是以楼栋为单位？
有银行表示，大概率会以楼栋为单位。
也就是说，同一个楼盘，可能出现有的业主已经开始还月供了，有的业主等交房后再还贷款。
以前买期房是“边还贷边等收房”，万一房子烂尾了，咱还得还月供。
现在是“房子盖好再还贷”，风险从买房人和银行身上，完全转移到开发商。
天津各大银行的细则还没出，包括公积金、组合贷怎么放款，都正在研究。
预计本周会有眉目，365淘房将继续报道。
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