宋庄1.05低密宅地成交 20年后绿发回归副中心

以下为正文：

上周，顺义1.01容积宅地，历经174轮激烈竞价后，终归华润，开启“北京润园2.0”时刻。

而本周，通州格拉斯小镇旁的宋庄0001地块，同样仅有1.05的超低容积率，但仅有一家报名并报价，

最终由北京海港房地产开发有限公司以9.962亿元底价成交，楼面价1.73万元/㎡。

该公司是格拉斯小镇土地开发项目公司，由中国绿发投资集团通过都城伟业集团有限公司实控。

同步成交的，还有住宅地块南侧的一宗商业，同样由北京海港房地产开发有限公司底价竞得，成交价1.536亿元。

这是鲁能并入中国绿发后，首次在副中心公开拿地。虽是新地，但续的，是格拉斯小镇的前缘。

壹：老河湾低密地块

虽然这宗地叫宋庄0001，但距离我们熟悉的六环外宋庄画家村、北投和璟、首开熙悦京晏、首开LONG街那个板块，有将近10公里的距离。

宋庄0001地块，在宋庄镇更北、更东侧，位于六环内、温榆河东侧，鲁能格拉斯小镇北，离首都机场约6公里，

北侧靠近老河湾，温榆河、小中河在侧，周边有东郊森林公园、格拉斯小镇商业中心等资源可用，但轨道交通和城市界面成熟度不及土桥，更适合依赖自驾、看重居住环境的改善客群。

不过，该宗地有一大不利因素：其在首都机场航道下方，且因临近机场飞机起降初期，飞行高度都较低，噪音污染较大，需要开发商在噪音防控上，下点儿功夫。

贰：1.05容积率 18米限高

地块用地规模约5.50万㎡，建筑规模约5.77万㎡，起始价9.962亿元，起始楼面价约1.73万元/㎡。

地块自身还需配置开闭站、物业和社区综合服务用房、便民商业等设施，并要考虑临河防洪标高和分布式能源站等建设条件。

18米限高叠加1.05容积率，基本决定了项目必须走低层、低密路线。

它已不适合做独栋别墅，但做叠拼、合院或小洋房平层，都比做普通刚需盘更顺指标。大概率走高低配的组合，可参考格拉斯小镇~

而与宋庄0001地块同日出让的，还有一宗商业用地——宋庄0002地块，就在住宅地块的南侧，土地面积约1.76万㎡，建控规模约1.85万㎡，起始价1.536亿元。同样由北京海港房地产开发有限公司底价竞得。商业+住宅，统筹开发。

叁：限时返场

这两宗地与鲁能格拉斯小镇之间，有着非常深厚的关联，在挂牌文件中，就频繁出现“格拉斯收储”字样。

资料显示，2002年起，鲁能（现中国绿发）旗下北京海港房地产开发有限公司取得通州宋庄温榆河畔地块的规划手续；2004年前后正式拿地，整体规模约3000余亩。

2006年10月，鲁能办了一场声势浩大的"造镇计划"启动典礼，格拉斯小镇亮相：

一期“玫瑰城堡”87栋西班牙风独栋2007年4月开盘；

二期“茉莉庄园”73栋意式独栋2009年开盘；

三期“让的花园”112栋古典法式独栋2013年开盘；

四期“香博城堡”158栋、五期"凡尔赛宫"47栋在2017—2019年推向市场；

六期“明德兰庭”是格拉斯小镇在售主力，247-387㎡叠墅，386-650㎡合院

历时20余年、六期、约1087户，471栋独栋加616套叠拼合院——这是北京规模最大、开发周期最长的纯别墅社区之一。

但在格拉斯小镇的热销过程中，也伴随争议：

2010年8月，二期B地块被国土资源部列入1457宗闲置土地"黑名单"；后有多家媒体发文质疑其“囤地、捂盘、挤牙膏式开发"等，构成了格拉斯小镇的另一重叙事。

而在整盘规划的北侧、老河湾南侧，有一片地始终没有开发——这就是如今的6-1地块。

该地块在今年1月批复开展考古调查勘探，3月拟供应，在北京市第二轮拟供应商品住宅用地清单中亮相，随后被拆分为住宅 商业用地正式返场。

宋庄新房市场当前的主流单价不算高。

北京城建·国誉颂的成交均价大致在4.2万元/㎡，

建投国贸·瑨上、金地北京壹街区等项目，也大体处于3.7-4.2万元/㎡，但别墅类产品，尚无新房登场。

宋庄0001的优势，是1.73万元/㎡的起始楼面价和稀缺的1.05容积率；

难点则是低密产品天然抬高套均面积与总价，而宋庄此时的高端购买力，还没有像温榆河那样被充分验证。

而中国绿发近5年中，仅开发了王四营的中绿东岳府一个商品住宅，共438套新房，2021年底开盘至今，仅网签344套，

仍有近百套新房未售，且网签价格从7万 一路降至5万 ，该项目已在2024年交房，8月网签均价5.1万/㎡。

时隔多年，再战北京市场，中国绿发还能复刻“格拉斯小镇”的传奇吗？