贾云峰 刘磊：城市更新引爆存量资产，共建人民城市

当前，我国城市发展正全面践行“人民城市”理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，不断增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。这一核心导向，为中国城市发展从规模扩张转向存量提质的历史性转型划定了根本价值标尺。面对大量老城闲置空间、低效景区及城郊地块长期“沉睡”，而传统重资产拆迁模式又存在“重资本、轻民生、损文脉”痼疾的现实困境，“存量资产引爆模型”应运而生，为践行人民城市理念提供一条可落地的创新路径。

一、时代命题：存量时代三重结构性困境

我国城市建设逻辑已从规模扩张转向内涵提质，老旧空间活化成为各地城市更新核心任务，但传统开发模式形成三大难以调和的矛盾，也是存量资产引爆模型诞生的现实土壤。

（一）开发逻辑资本优先，民生与文脉双重缺位

传统更新以商业地产和土地出让为盈利核心，大规模拆迁挤占了公共休闲空间，破坏了老城街巷肌理与集体记忆，迫使居民离开熟悉环境，引发利益纠纷，让城市更新偏离民生导向。

（二）存量资源粗放处置，时空价值双重浪费

大量国有老城街道、运营乏力景区及城郊空地长期闲置，或仅采用单一日间观光模式，资源利用率极低，不仅违背集约用地政策，更制约了城市功能的完善与品质提升。

（三）建设运营单向管控，群众参与渠道缺失

建设运营单向管控，群众参与渠道缺失。规划多由政府与开发商单向决策，居民与商户诉求难以前置纳入，本土小微商户与非遗匠人发展空间受限，导致更新项目与群众实际需求脱节，难以构建共建共治共享的城市治理格局。

二、理论内核：存量资产引爆模型定义

存量资产引爆模型，是适配城市闲置空间、低效成熟景区、城郊乡村三类存量载体的轻量化文旅更新理论。其核心底线为“低干预、模块化、快落地”，坚持不大拆、不征地、不破坏原生建筑肌理，通过空间、文化、产业、治理四维同步引爆沉睡存量，形成“空间盘活—四维引爆—价值分配”的完整运行闭环。模型恪守“万物有所生，而独知守其根”的文化准则，将散落民间的生活记忆转化为可看、可玩、可参与的沉浸式场景，全过程坚守“更新依靠人民、更新为了人民、成果由人民共享”的核心准则。

为确保模型落地不走样，必须确立三大刚性改造原则：一是肌理完整保留原则。针对不同类型载体，仅增设可拆卸灯光、移动演艺舞台及轻量化模块化美陈，绝不改动原有建筑主体，如东北不夜城极速落地全程保留主干道原有建筑立面。二是低成本快落地原则。项目投入以软性运营和标准化装置为主，土建工程量极低，落地周期控制在1至3个月，大幅减轻地方财政压力。三是群众需求前置原则。改造启动前全覆盖走访片区居民、本土商户及非遗传承人，以群众真实诉求划定改造边界，杜绝脱离民生的形象工程，实现“活化不拆家、更新不扰民”。

三、核心路径：四大维度同步引爆

在恪守三大刚性改造原则的基础上，模型通过以下四大维度的同步引爆，将理论内核转化为具体的落地路径：

（一）空间引爆：主客共享空间再造

通过分层普惠的空间布局，融合休闲、娱乐、文化与商业功能，满足全龄段人群需求；同时打造“白+黑”双时空复用机制，白天开展商业与文化展示，夜间通过灯光营造与演艺激活夜间经济，使城市空闲街道或低效景区在全时段焕发全新活力。

（二）文化引爆：在地记忆活态传承

通过在地文化活化，将传统技艺以通俗易懂、喜闻乐见的形式呈现；推动非遗市场化共生，让传统非遗在市场中焕发新生，实现非遗保护传承同时，又创造经济效益；建立全民文化共创机制，鼓励居民、游客与艺术家共同参与，使城市文化在交流与碰撞中更具活力与包容性。

（三）产业引爆：分层普惠产业激活

在产业引爆方面，模型构建了梯度就业体系。从基础的服务岗位，到技能型、技术型岗位，再到管理、创意等高端岗位，为不同学历、技能水平的群体提供就业机会，实现分层普惠。本土产业内循环则注重挖掘和利用本地资源，促进上下游产业链协同发展，减少对外部资源的依赖，提升产业的抗风险能力。低门槛小微创业载体为个体创业者和小微企业提供发展空间，让更多人参与到产业发展中来，形成多元共生的产业生态。

（四）治理引爆：多元共治城市运营

治理引爆维度强调多元共建共治城市运营。前期问需于民，通过座谈会、问卷调查、网络平台等多种渠道，广泛听取居民、商户、游客等各方意见，了解群众需求，使更新规划更具针对性和科学性。中期问计于民，整合政府、企业、社会组织、居民等各方力量，发挥各自优势，共同参与城市更新与运营。后期问效于民，建立长效动态治理机制，动态监测与反馈系统持续优化项目运营，确保城市更新的可持续发展。

四、价值归宿：全民共享与三重创新

存量资产引爆模型的落脚点，更在于构建全民共享的价值分配体系，并以此实现城市更新路径、收益逻辑与治理体系的三重创新。

在价值分配上，模型实现了公共文化红利无偿普惠、产业经济红利本土留存与全域空间红利均衡传导：

（一） 公共文化红利无偿普惠

存量资产引爆模型下的文旅项目，核心景观与演艺大多免费开放。在东平大宋不夜城，精彩的民俗表演、水上实景演出等均可免费观看；张家界七十二奇楼的灯光秀也无需额外购票，让不同年龄、职业、地域的人群都能平等地感受文化魅力，在游玩中增进文化获得感，真正实现公共文化福利的全民共享。

（二） 产业经济红利本土留存

在存量资产引爆的文旅项目中，商铺和就业岗位优先向本地居民开放。东北不夜城的特色小吃摊、手工艺品店多为本地商户经营，南宁之夜也积极扶持本土文创品牌。大量就业机会随之产生，从基础的服务员到演艺人员，再到管理岗位，都为本地居民提供了广阔选择。本地消费带动经营收益留在区域内部，形成良性循环，让产业发展成果惠及本地群众，推动区域经济持续繁荣，实现产业经济红利的本土化共享。

（三）全域空间红利均衡传导

城市更新带来的人居环境升级，其红利会向周边区域均衡传导。城市闲置街道改造后，交通更加便利，环境更加优美，吸引更多人流、物流、信息流，周边房价上涨，房产增值。城郊乡村焕新后，带动周边土地开发，促进基础设施完善。良好的生态环境、丰富的文化氛围，提升了整个区域的吸引力，让周边居民也能享受到更新带来的红利，实现空间价值的整体提升与共享。

这一分配体系深刻体现了模型的三重创新：

（一）更新路径创新

模型针对不同存量载体制定差异化方案，像老城街道改造不破坏肌理，景区提质利用原有基础，乡村焕新保留原生风貌。这既避免资源浪费，又延续了城市文脉，还让群众受益，完全契合现代化城市建设以人民为中心、注重文化传承、追求可持续发展的部署，为城市更新提供科学可行的新方向。

（二）收益逻辑创新

该模型打破资本独占收益的格局，将公共福利置于价值分配首位。让全民共享文化红利、产业经济红利本土留存，这种分配方式，使城市更新真正成为提升群众生活质量、推动社会公平正义的有力举措，体现以人民为中心的发展思想。

（三）治理体系创新

模型构建三层共治体系，落实全过程人民参与。它通过了解群众需求，整合各方力量，长效动态治理，让居民、商户等成为城市更新的主体，使城市治理更加民主、科学、高效，真正践行人民城市人民建、人民城市为人民的理念。

未来，各地在城市更新中应摒弃传统路径依赖，以存量资产引爆模型为参考，立足本土实际，将在地文化与产业发展深度融合。通过充分调动群众参与热情，让城市更新真正成为惠及全民的民生工程，在保护历史文脉、留住城市记忆的同时，打造更具魅力、活力与归属感的现代化人民城市。

（本文作者贾云峰系联合国旅游组织专家，刘磊系西安锦上添花文旅集团董事长）

来源：贾云峰 刘磊