北京
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（来源：不良资产行业观研）
来源丨不良资产行业观研综合
8月底，金科交出了重整之后的第一份半年报。数字很有反差感：营收3.05亿元，同比下降87%；归母净利润1856万元，而去年同期亏损75亿元。从亏75亿到盈利，看上去是一次大翻身。
但真正值得看的，不是1856万这个数字，而是金科的资产规模从1771亿变成了142亿——体量缩了90%以上。
重整之后的第二场仗，不再是保壳，而是重新找到赚钱的办法。
1856万的利润，是怎么来的？
先看这1856万元。扣除非经常性损益后，金科仍然亏损7144万元，经营活动现金流净额也还是负的。利润转正，主要靠一笔8856万元的应收款项减值准备转回——属于会计上的“一次性收入”，跟主营业务赚钱没什么关系。
真正大的变化在资产负债表里。2024年底总资产还有1771.83亿元，到今年6月底只剩142.03亿元。这一千多亿并不是“消失”了，而是在重整过程中被置入了服务信托，不再纳入上市公司合并报表。金科已经不是以前那个金科了——曾经的千亿房企，被压缩成一家总资产140多亿的上市公司。
接下来的问题是：这么小一张资产负债表，靠什么养活自己？
金科的新活法：从“自己盖”到“帮别人管”
金科给出的答案是换一种活法：不再靠拿地扩张，而是做“科技驱动的不动产综合运营商”——代建、城市更新、资产运营、特殊资产管理。
上半年，金科没有新增土地储备，却新签了11个全过程代建项目，新增管理面积117万平方米；产商运营和城市更新服务又签了14个项目。变化已经体现在收入里：房地产销售及运营收入2.56亿元，毛利率12.55%；资产运营管理收入只有4642万元，但毛利率达到67.25%。
4642万元当然撑不起一家上市公司，但它说明了一个方向：过去是自己出钱拿地、盖房、卖房，现在越来越多的是替别人开发、运营和管理资产，赚服务费和管理费。
更有意思的一块是不良资产。重整过程中，大量非保留资产被装进服务信托，涉及1040家信托底层企业。金科虽然不再把这些企业全部并表，却仍然作为资产管理机构参与后续运营和处置。今年上半年，仅正常经营类项目就实现签约销售12.23亿元。
公司还把“不良资产+”写进了新的业务方向，与上海瑞威资管成立合资平台，专门做地产类不良资产盘活。
一个很有意思的身份变化出现了：刚刚经历完债务危机的金科，开始把自己过去二十多年积累的地产开发和项目处置经验，拿去处理困境房地产资产。过去最大的麻烦是自己的问题资产，现在开始靠管理问题资产赚钱。
重整结束了，但旧账还没还完
2025年12月15日，金科重整计划执行完毕，引入上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金等投资人，合计投入26.28亿元。但“执行完毕”不等于所有偿债资源已经全部分完。截至今年6月底，金科股份层面现金兑付完成率71.36%，股票划转完成率56.39%，信托受益权发放完成率42%。
保交房也还在继续。上半年继续交付住宅及商业约1250套，自2022年以来累计交付31.77万套。法院批准方案，只是把旧债怎么解决定下来；真正把存量项目卖掉、把信托资产盘活、把偿债资源一点点兑现，可能还要持续很多年。
一个值得关注的方向
金科的半年报真正值得看的，不是“从亏75亿变成赚1856万”。重整已经替它处理了最危险的旧债，也把曾经庞大的资产负债表大幅缩了下来。但半年3亿元营收、扣非仍然亏损，也说明代建、资产运营、特殊资产管理这些新业务还在培育阶段。
接下来市场要看的，不再是金科能不能完成重整。而是11个代建项目能不能变成更多管理费，4642万元资产运营收入能不能持续做大，1040家信托底层企业能够盘活多少，“不良资产+”能不能真正成为一门新生意。
金科的转型路径，是出险房企为数不多的一个样本——不是继续在原来的赛道上修补，而是换了一条赛道重新出发。这条路能不能走通，现在还不好说。但它至少说明了一件事：对于一家刚从债务危机里爬出来的房企来说，活下去的办法不一定是重新拿地盖楼，也可能是帮别人管好已经盖好的楼。
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