国樽律所赞比亚办公室协同总部办理涉外土地确权案，锁定境外财产

发布机构：国樽律师事务所赞比亚办公室

结案时间：2026 年 8 月 5 日

核心成果：全程无诉讼完成份额确权，依法保障委托人 40% 境外土地财产权益

本案例由国樽律师事务所赞比亚办公室与北京总部涉外物权法律服务团队联合办理，严格遵循中赞两国民商事法律规则及涉外公证认证制度，依托国樽全球跨境法律服务网络与双法域执业资质，为中国公民提供了全链条、闭环式的境外资产确权解决方案。

本案已入选国樽 2026 年度涉外物权典型案例库，其 “双法域架构设计 + 文书双认证 + 属地登记背书” 的办案模式被广泛应用于非洲跨境不动产权益保障领域。

一、案件背景与委托经过

中国公民张女士的父亲早年赴赞比亚投资，依法取得一块土地的 99 年长期使用权。2024 年其父因突发脑出血重病，为规避突发人身风险导致的资产处置障碍，临时将该土地全部权益过户至具有赞比亚永久居留权的兄长名下代为持有。2026 年初，其父身体状况逐步恢复，且家族内部对财产归属无任何争议，计划将该土地 40% 的使用权份额正式赠与张女士。

但依据赞比亚土地管理相关法律，外国人仅在持有永久居留权或特定投资资质的前提下，方可登记为土地使用权人。张女士不具备赞比亚长期居留身份，无法直接在当地土地登记部门办理权利人加名手续。同时，家属双方对跨境财产协议的域外法律效力、涉外公证及领事认证的办理流程、境外权益的落地保障机制均缺乏专业认知，权益实现存在多重法律障碍。

2026 年 3 月 10 日，张女士通过国樽律所北京总所对接至赞比亚办公室。鉴于案件涉及中赞双法域物权规则适用、跨境代持协议效力认定、境外土地登记备案三大核心难点，赞比亚办公室当日启动 “中赞协同办案机制”，联合北京总部成立专项办案组，由 2 名赞比亚本地执业不动产律师、3 名北京市律协涉外律师人才库成员共同组成，全权代理本次土地份额确权及权益保障专项事务。

二、中赞联合办案全流程

本案采用 “北京总部负责中国法域文件起草与公证认证统筹、赞比亚办公室负责本地法律合规与登记落地执行” 的标准化协同模式，各环节均形成书面工作成果与可验证交付物：

1、2026 年 3 月 10 日 - 3 月 25 日：双法域合规风险与权属核查

北京总部：完成委托人家庭关系梳理、赠与及代持意愿确认，结合中国涉外民事法律规则出具《境内法律关系合法性评估报告》，明确赠与行为的中国法效力与合同准据法适用方案，厘清家族内部权利义务边界。

赞比亚办公室：依托赞比亚土地部官方登记系统与本地资质核查渠道，3 个工作日内完成标的土地的权属登记状态核验、代持人永久居留资质核实；同时全面检索赞比亚外资土地准入政策与信托登记规则，排除土地存在抵押、查封等权利瑕疵，以及代持人资质不符等基础风险，形成《赞比亚法下确权路径可行性分析报告》。

2、2026 年 3 月 26 日 - 4 月 16 日：双语法律文件起草与权益架构设计

北京总部：结合中国合同法律规则，起草《土地份额赠与协议》核心条款，明确赠与标的、份额比例、双方权利义务与违约责任，同时设计跨境代持的内部权利约束机制，确保基础法律关系在中国法下合法有效且可执行。

赞比亚办公室：基于普通法系衡平法与信托规则，补充起草《境外资产信托声明书》英文版本，从信托受益人角度锁定委托人的底层资产权益；同时对全部文件条款进行赞比亚法合规审查，调整表述方式以符合当地土地登记部门的形式要求，最终形成严谨规范的中英双语正式法律文件。

3、2026 年 4 月 17 日 - 6 月 22 日：境内文书公证与双领事认证办理

北京总部：协同合作公证处，指导委托人、赠与人及代持人三方完成全部境内文书的面签手续，按照涉外公证规范出具正式公证书，固化家庭内部无争议的客观事实；后续同步对接中国外交部领事司与赞比亚驻华大使馆，依次完成公证书的领事认证程序，满足域外法律文件的法定形式效力要求。

赞比亚办公室：提前对接赞比亚土地部登记窗口，确认双重认证文书的受理标准与配套材料清单，同步预演登记备案全流程，提前准备申请函、权属证明等配套文件，避免后续提交环节出现材料瑕疵导致流程延误。

4、2026 年 6 月 23 日 - 8 月 5 日：境外土地登记备案与权益落地

赞比亚办公室：指派本地执业律师全程跟进，依据经中赞双重认证的法律文书，正式向赞比亚土地部提交信托权益说明与知会备忘录登记申请，在标的土地的官方产权档案中完成权利限制背书。完成登记后，任何第三方查询或交易该土地时，均可查悉委托人的信托受益权益，从登记层面阻断名义产权人擅自处分资产的风险。

北京总部：全程跟进备案进度，按周向委托人同步流程节点，解答境内法律相关疑问，协助委托人完成跨境服务费用结算与后续程序确认。

5、2026 年 8 月 5 日：案件结案与风控方案交付

委托人确认土地份额权益完成官方登记备案后，联合办案组向其交付《案件结案报告》《非洲跨境不动产权益保障手册》，针对其后续境外资产管理提出 “权属架构前置规划、定期核验登记状态、配套跨境遗嘱安排” 三项具体风险防控建议。

三、核心办案难点与权威解决方案

本案涉及的法律障碍为中国公民赴赞投资不动产的共性问题，国樽联合团队凭借双法域专业能力与属地实操经验，形成了可复制的标准化解决方案：

1、外资土地准入限制下的确权路径障碍

专业依据：《赞比亚土地法》第三条第（3）款、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条

解决方案：摒弃直接变更物权登记的常规思路，采用 “名义代持 + 信托受益” 的隐名持有架构。由具备永久居留资质的亲属作为名义登记持有人，委托人作为信托实际受益人享有底层财产权益，在不突破外资准入禁止性规定的前提下，合法实现财产份额的实质确权。

2、跨境家庭财产协议的域外效力认定

专业依据：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、中赞两国领事认证相关规则

解决方案：将民间口头约定与自制协议转化为经公证的正式法律文书，严格按照涉外文书流转规则完成中国外交部与赞比亚驻华使馆的双重领事认证。既固化了家族内部无争议的客观事实，也完全满足赞比亚土地管理及司法部门对外国法律文件的形式审查要求，保障协议在赞比亚境内具备司法可采信的法律效力。

3、代持架构下的实际权益风控保障

专业依据：《赞比亚土地与契据登记法》相关规定、普通法系衡平法信托规则

解决方案：突破 “仅签署代持协议” 的债权层面保障，充分利用赞比亚土地登记系统的知会备忘录制度，将委托人的信托权益登记备案至土地官方产权档案中，对标的土地的后续处分形成权利限制。实现从 “内部债权约定” 到 “外部物权公示” 的闭环，从根本上防范名义产权人擅自转让、抵押土地，或因自身债务导致土地被强制执行的风险。

四、本案适用的权威法律依据

（一）中国法律

1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。

2.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

3.《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

（二）赞比亚法律

1.《赞比亚土地法》第三条第（3）款：总统不得将土地转让给非赞比亚公民，除非该非赞比亚公民是赞比亚共和国的永久居民、根据相关法律取得投资证书的投资者，或符合法律规定的其他例外情形。

2.《赞比亚土地与契据登记法》相关规定：任何对已登记土地主张未经登记的衡平法权益或信托利益的人，均可向登记官提交知会备忘录，以防止对该土地作出任何违背其权益的处分登记。

五、基于本案经验的权威实务建议

结合国樽赞比亚办公室多年非洲跨境不动产法律服务经验，针对赴赞比亚及非洲国家投资不动产的中国公民与企业，提出以下三点实务建议：

1.资产架构前置规划：在购置境外不动产前，提前结合当地外资准入规则设计持有架构，优先通过合规投资资质或信托安排落实权益，避免事后因身份限制导致确权障碍与资产风险。

2.跨境文书规范办理：涉及跨境财产约定、代持、赠与、继承等安排时，务必签署规范的双语法律文件，并严格完成公证与领事认证流程，确保文书在资产所在地具备法律效力，避免民间协议不被域外认可的风险。

3.属地登记强化保障：对于隐名持有的境外不动产，不能仅依赖内部协议约束，应充分利用当地登记制度进行权益公示备案。通过属地登记机关的权利背书，形成对抗第三方的物权保障，全面防范代持道德风险与司法执行风险。