未来5到10年，楼市将彻底解放一批普通人，带动全民消费大复苏

提前还贷潮创下新高：2026年上半年，银行房贷少了6300亿。

你每个月最准时的“转账”，是不是发工资那天划给银行的房贷？

2026年，这件事正在被很多人主动改掉。

不是不欠了，是大家排着队提前把钱还回去。

央行和上市银行的半年报把这件事摊开了：42家A股上市银行，2026年上半年个人住房贷款一共减少了6302亿元。

其中，工行、建行、农行、中行、交行、邮储这六大行，上半年房贷余额合计约24.63万亿元，比2025年末减少了5083亿元。

去年同期，六大行的减少规模是1078亿元。

一年时间，缩减规模接近原来的5倍。

今年4月的央行数据也很直接：4月单月住户中长期贷款净偿还3408亿元。

这意味着，当月居民还掉的钱，比新发放的中长期贷款还多3408亿元。

这种“还的比借的多”，把提前还贷的规模推到了历史新高。

把时间拨回买房的那几年。

2018年、2019年、2020年，不少人是在利率高位上车的。

有购房者回忆，2018年房贷利率5.88%，2019年5.83%，2020年5.4%，2021年甚至到过6.37%。

当时觉得晚买一年就少赚一年，掏空积蓄、背上二三十年月供，也认了。

到了现在，房价和利率一起变了。

央行数据里，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，已经连续三个季度稳定在3.06%。

可早年高位买房的人，实际利率不少还在3.5%到4%，甚至更高。

另一边，钱放在银行或者买理财，收益越来越低。

2026年上半年，理财产品平均年化收益率是2.05%，银行3年期定期存款利率普遍低于2.0%。

一边是房贷利息3%以上，一边是理财存款收益2%左右，这笔账谁都会算。

所以很多人把提前还贷，当成了最稳妥的“存钱”。

据部分研究机构测算，2026年一季度全国提前还款总额约6800亿元，其中一次性还清的占比达到35%，创下5年新高。

2月以来，居民房贷早偿率维持在10%到15%区间，明显高于2019到2020年5%到10%的常态水平。

不只是提前还，新增贷款也少了。

2026年二季度末，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少了7163亿元。

个人住房贷款余额的同比增速，已经连续13个季度为负。

居民整体的负债水平在降。

国家金融与发展实验室数据显示，居民部门杠杆率从2024年一季度的62.3%，降到了2026年二季度的57.7%。

2026年一季度，居民部门债务同比增长-0.4%，这是自1995年三季度以来首次出现负增长。

大家不借钱了，也开始多存钱。

截至2026年6月末，住户存款余额达到173.48万亿元，上半年新增7.58万亿元。

2025年全年，居民存款多增了14.6万亿元，贷款只增加了0.44万亿元。

中金公司测算，2022年到2025年期间，居民积累了大约6万亿元的超额储蓄。

存款在涨，花钱却更谨慎。

2026年上半年，社会消费品零售总额同比只增长了1.3%。

央行2026年二季度城镇储户问卷调查里，倾向于“更多储蓄”的居民占比升到62.9%，明确愿意增加消费的不足两成。

2026年上半年，居民贷款整体减少了3668亿元，这是有统计以来第一次半年度累计净减少。

为什么不敢花？

央行原副行长胡晓炼在接受采访时算过一组账：我国居民家庭负债率超过60%，居民债务压力大约四分之三来自房贷。

换句话说，很多家庭每个月被锁死的现金流，大头就是房子。

四川大学经济学院李江一的研究，把这个感受做成了数字。

研究显示，“房奴效应”显著降低了家庭消费：购房动机使家庭总消费降低了7.4%，主要挤掉了食品衣着、教育文化娱乐支出。

而偿还住房贷款，挤出了15.8%的家庭总消费，主要挤掉的是耐用品、住房装修维修这类支出。

房贷收入比越高，被挤掉的消费就越严重。

那如果把贷款还清，钱会不会重新流回生活？

研究房贷与消费的学者赵达发现，家庭偿还完贷款后，可支配收入会出现一个持久性上升，消费增加比较明显。

相比之下，利率下调带来的月供减少是暂时的，对消费的影响程度，大约只有还清贷款情形的一半。

这也是为什么2026年开年的那次利率下调，被很多人看成“减负红包”。

从2026年1月1日起，存量住房公积金贷款利率下调25个基点，5年以上首套从2.85%降到2.6%，二套从3.325%降到3.075%。

部分重定价日在1月1日的商贷，也跟着下调。

以普通家庭贷款120万元、30年、等额本息为例，利率调整后，首套房节省利息57100.85元，二套房节省利息59070.01元。

若只看公积金，100万元、30年、等额本息的首套住房，月供从约4136元降到约4003元，每月少还约133元，总利息少支出约4.76万元。

在深圳，有去年买房的人算过账：100万元、30年的商贷，利率从3.15%调到3.05%，月供从约4297元降到约4243元，30年总利息少还19580元。

钱省下来了，是不是马上变成消费？

现实要更复杂一点。

有人提前还掉了一部分，月供从2万降到1万，压迫感立刻轻了。

也有人把多出来的钱，转头存进教育账户、买入基金，或者只是让银行卡里的数字不再月月见底。

但并不是所有人都走到了提前还清这一步。

同样是2018到2020年买房，分化是真实存在的。

有媒体报道，南京雨花台一套135平的房子，2018年买入价392万元，如今挂牌240万元仍难出手，背后是一个家庭从安稳到被房贷压住的过程。

也有购房者在苏州买房，月供从6800元降到5200元，还了40多万元贷款，仍欠银行98万元本金。

收入没有断的人，一点点往银行里还钱；收入受影响的人，只能继续按月供硬扛。

2026年的政策，也在试着给家庭减压。

《政府工作报告》提出深入实施提振消费专项行动，安排超长期特别国债2500亿元支持消费品以旧换新，设立1000亿元财政金融协同促内需专项资金。

个人消费贷款和服务业经营主体贷款贴息政策的领域在扩大，贴息上限提高，实施期限延长。

2025年，社会消费品零售总额首次突破50万亿元。

商务部的数据显示，消费品以旧换新政策已带动销售额超4.16万亿元，惠及5.31亿人次。

这些政策能撬动多少消费，和普通人账本上的房贷压力直接相关。

因为当每个月的收入不再被月供先划走一大块，钱怎么花，才是真的回到了自己手里。

如果有一天你的房贷还清了，你最想做的第一件事是什么？