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北京中海广渠路南磨房地块

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8月4日下午，北京土地市场迎来今年分量很重的一宗宅地出让。中海新城以83.99亿元摘得朝阳区南磨房乡广渠路0409-10地块，折合楼面价约8.14万元/㎡，溢价率19.13%。整场竞价线上6轮、线下185轮，合计191轮。

这串数字本身不稀奇，稀奇的是它背后的几层逻辑。

## 一、191轮，不等于"房价要涨"

很多人看到191轮、83.99亿，本能反应是中海上头了、房价要动。其实溢价率只有19.13%。起始楼面价约6.83万，成交拉到8.14万，再加建安、装配式、降噪改造和配建，业内普遍测算未来售价站上12万/㎡只是收回成本。

换句话说，不是地价推高了房价，是核心区好地太少，把价格底线焊在了那儿。

## 二、中海"一周双响"：是狙击，不是扩张

把时间轴拉前一周：7月28日，中海刚以46.81亿拿下酒仙桥地块，楼面8.11万、溢价25.84%。短短7天，中海在朝阳核心区连落两子，累计投入130.8亿，新增货值储备超200亿。

但另一组数据给出反差：有机构统计，中海前7个月权益拿地金额约110亿，同比下滑约80%，拿地销售比仅8%。

所以它不是在"撒钱扩张"，而是把有限的子弹，精准压在核心区仅剩的几块高价值地块上。这更像一场狙击。

## 三、金茂的主场，被截胡了

2009年，金茂前身中化方兴以40.6亿拿下广渠路15号地，造出广渠金茂府，一战成名。17年后的同一条广渠路，金茂也报名参拍这块地，志在必得的声音不少。但一路举到收尾的，是中海。

话语权在转移。反复展示过中海的实景品质——中海朝阳ONE那座名为"临于港湾"的大门、法式园林和酒店式大堂；京楼汤师爷在杭州看过中海万潮玖序的全抬板社区，评价其用料与私密性"非常出彩"。这些都在说明，中海有底气接住这块硬仗。

## 四、更该警惕的，是噪音

地块北侧贴广渠路，东侧接东四环主路。出让文件明确要求，对交通噪声振动采取专项隔声减振措施，确需首排建住宅的，要把防护距离、隔声屏障作为设计条件。

这意味着：东侧楼栋大概率是长期关窗的命。所谓"含着金汤匙出生，耳朵要受罪"。中海要证明的，不只是能卖12万，而是能不能把低频噪音压下去。

## 五、它接的是十年积压的置换

地产启示录-启示兴洋聊晨光家园时说过一句话：东四环13年新房断供，300套尘封13年的新房被抢光，说明"市场中没有傻，只有价格下的取舍"。南磨房周边的广渠金茂府、珠江帝景，房龄普遍超15年，业主攥着9万+的房子，缺的从来不是购买力，是一个愿意搬进去的新产品。这块地，就是等了十年的那个理由。

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