房地产规则颠覆，这次不一样了

来源：市场资讯

（来源：价值发现者）

一、

本周A股三大指数周线集体收跌。上证指数、深证成指、创业板指分别下跌0.56%、3.13%、4.03%，上证指数相对抗跌，科技成长板块回调较深。

申万一级行业中14个行业收红，17个行业收跌。传媒、银行、农林牧渔涨幅居前，分别上涨6.03%、4.03%和3.34%。跌幅方面，电子、有色金属、建筑材料跌幅靠前，分别下跌5.36%、5.01%和4.26%。

海外方面，本周美股高位震荡，科技股内部分化。纳指上涨0.40%，标普500指数微涨0.09%，道琼斯指数周线小幅收跌0.27%。周中OpenAI发布GPT-6 Astra模型，戴尔、博通相继上调AI业绩指引，带动AI应用、半导体存储及光通信板块走强；但周五美国8月非农就业新增16.2万人，远超市场预期5.5万人，9月加息概率重新升温，三大指数周五集体收跌，全周涨幅明显收窄。与此同时，中东局势紧张推动国际油价本周大涨超9%，全球债市遭抛售，主要经济体长端收益率创多年新高，市场风险偏好受到压制。

亚洲方面，市场涨跌互现。越南股市延续相对强势，周涨1.14%，表现亮眼；港股市场先抑后扬，恒生指数上涨0.26%，南向资金逆势布局，净买入规模高于年内日均水平；韩国周跌1.50%，受日元升值、全球科技股回调及外资流出压力影响；日本、印度分别下跌2.09%、0.97%.

欧洲方面，三大指数涨跌分化。英国微涨0.06%，表现相对平稳；法国周跌1.46%，大选临近市场对财政前景的顾虑升温；德国周跌1.97%，尽管制造业景气边际回暖、工业订单数据回升曾提供支撑，但能源价格上行、全球利率预期升温及地缘风险压制风险偏好，全周承压。

二、

1、基金组合

本周组合普遍回调，权益类与稳健类组合全线收负，市场波动较上周有所放大。四大组合分别下跌1.13%、1.10%、1.29%、1.30%，偏股混合型基金指数本周下跌2.42%，组合跑赢。

拉长周期看，近2年维度下，权益类组合长期收益依旧突出，积极进取收益率达54.04%，日积月累收益率49.67%、全球精选收益率49.28%，均逼近或突破50%。此外，全球固收+近3年收益率17.73%，在稳健类产品中表现亮眼；平衡宝近1年正收益0.76%、近2年31.34%，风险收益比突出。

2、实盘账户

本周雪球账户累计收益达54.97万元，较上周回落2.14万元。

时间加权收益率111.12%，同期沪深300指数表现47.81%，跑赢沪深300指数63.31%。

三、

1、最近有一则新闻很值得关注。

9月3日，碧桂园召开月度管理会议，特意把全国各区域总裁全部召回总部，连续两天进行闭门研讨，核心就是研究8·28房地产新政。

杨惠妍在会上有一个非常重要的判断：这次新政意味着房地产行业经营逻辑被彻底改写——从预售制转向现房销售，从快周转转向重品质，从企业主体信用转向项目信用。

但为什么政策出来以后，地产股却走出了先涨后跌的行情？

8月31日政策发布后的首个交易日，A股、港股房地产板块都明显高开，碧桂园、融创等一度大涨。但随后大幅跳水，连续下跌3天，上周四周五连涨两日。

这个走势可以这么理解：

市场第一反应是政策利好：融资环境改善、按揭期限延长、项目制，大家首先想到的是——房地产终于迎来了一轮力度很大的制度性支持。

但很快，市场开始交易第二层逻辑：新政虽然有利于行业长期稳定，却未必意味着房企短期盈利改善。且从长期角度看，现房销售意味着资金回笼周期拉长，企业经营效率下降，无法通过杠杆放大自己的优势。

所以我们会认为，新政对过去那种高杠杆型龙头偏负面，对真正的低杠杆+高周转/高回报+优质资产型龙头反而可能是正面的。

谁拥有优质项目、充足现金流和真正的产品能力，谁才可能成为赢家。

另外从需求端来说，现房销售有利于降低投资者风险，“所见即所得”也有利于投资者下单，从这个维度来看，有利于刺激需求上升。

2、非农数据大超预期，懂王又开始表演了。

他直接喊话美联储：不降息？那就切断与贸易逆差国的贸易往来。这不是建议，是威胁，甚至直言利率“应降至1厘或更低”，根本不管什么经济规律。

财长贝森特也没闲着——他在访谈中放风：伊朗战事一旦结束，油价可能跌到50美元，甚至40美元。副总统万斯同样公开施压，称降息是“恰当且负责任”的做法。

机构普遍认为：非农只是单月数据，真正的一锤定音要看CPI。若CPI温和，加息预期降温，对A股有利；若CPI再超预期，全球风险资产或将再度承压。

目前估值温度计39.82°，属性“低估”。

恐贪指数20，属性“恐惧”。

股债性价比33°，属性“适中”。

本文仅为信息分享，不构成任何投资建议。市场有风险，投资需谨慎。