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南京从不缺豪宅，但新街口缺。

过去近二十年，这座城市的"中华第一商圈"几乎没有新增商品住宅。明城墙内约50平方公里历史城区严控开发强度，新街口核心区住宅用地长期零供应。直到2025年4月，珠江路G05地块经过68轮鏖战，被长住控股集团以4.43亿元竞得，楼面价37883元/㎡、溢价率43.37%——房企用真金白银给这块"城市心脏"的地段投了票。

这就是VILLA金陵云邸。全盘只有66套，放风价约8.5万元/㎡，总价1150万起步，现房销售，一户一定制。它预计在2026年三季度实景公开，是下半年南京最受期待、也最具争议的主城新盘之一。

二十年等一套：孤品是怎么炼成的

理解金陵云邸，要先理解"新街口无房可买"这件事的稀缺浓度。

项目落址珠江路与洪武北路交汇处，隶属新街口街道。往南是规划中的南唐城墙遗址公园，往西是新街口天际线，步行可达德基广场、新世界百货、艾尚天地。文化资源同样顶配：六朝博物馆、江宁织造府、江苏省美术馆、南京图书馆环伺；教育上，南师附小（珠江路校区）直线约106米、九中本部双学区（最终以教育部门划片为准）。

这种地段，南京主城再难复制。检索公开信息可见，新街口最近一次纯住宅供应还要追溯到2019年朝天宫G17地块（星叶翰锦院），距今已七年；若把范围收紧到新街口核心，断供接近二十年。而南京2026年商品住宅供地计划仅320公顷，较高峰期近乎腰斩——这意味着城市中心的"绝版"属性只会越来越硬。

更微妙的是，金陵云邸恰好踩中了一个近期利好：2026年8月7日，玄武百子亭项目官宣"易主"德基，将升级为艺术文旅商业街区。百子亭紧邻珠江路、玄武门板块，德基接手直接抬升了片区界面预期，金陵云邸是实打实的间接受益者。

但稀缺不等于无风险。新街口的"无竞品"是一把双刃剑——没有在售竞品，也就没有二手标杆可以锚定。后面价格部分会展开。

产品：把"第四代住宅"搬进中华第一商圈

作为新街口首个四代科技住宅，金陵云邸在产品上做了几件在这个地段几乎"前无古人"的事。

第一，四代宅+错层露台的城市核心落地。建筑立面由全球城市更新领域设计师Chris Lanksbury操刀，以拱券门头呼应南唐城墙遗址，大面积落地玻璃搭配石材，错层露台设计带来270°全景环幕视野。顶楼部分户型同时拥有两个露台。在容积率被严控的主城核心，把"空中花园"塞进高层，本身就需要与限高、风貌管控反复博弈。

第二，一户一定制。全盘仅66套，支持从户型格局、装修风格到橱柜电器的1对1深度定制。这在南京主城核心区极为罕见——多数项目是"开发商给什么买什么"，金陵云邸把主导权交还业主。

第三，现房销售，所见即所得。项目楼栋主体已封顶，外立面逐步实景呈现，采用预约限流看房。延续合作方中堃置业一贯的"主动现房"策略——把未来的提前到现在做。这一点在交付不确定性频发的当下，是比任何营销话术都硬的信任锚。

第四，大师矩阵+在地文化。名谷设计、顺景园林、北京大象设计三大团队联席打磨；南侧采用不设围墙的个性化规划，实现"街巷通遗址，窄地见文脉"，把杨吴至宋金陵城墙遗址（约2100㎡）变成社区南向景观。北侧主动退让8米留白，隔绝珠江路喧嚣。2楼架空层配空中泳池会所，1楼自持Modern艺术街区商业。

社区形态上，2栋11—14层低密小高层、摒弃高低配、全盘66套，圈层纯粹度拉满。起步户型约140㎡，另有160—165㎡、220㎡（仅6套）。

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