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一、 项目基础概况

• 项目位置：北京市通州区张家湾镇广通街M101地铁张家湾站西侧约200米。
• 产权年限：70年住宅。
• 占地面积：约4.59万㎡。
• 建筑面积：约17.3万㎡（部分资料为10.09万㎡，因统计口径不同存在差异，以实际规划为准）。
• 容积率：2.2。
• 绿化率：30%（部分资料标为50%，为不同期或不同区域的绿化率差异，以实际规划为准）。
• 总户数：971户（其中西区478户，东区493户）。
• 楼栋规划：共24栋，分东西区。西区为12栋（11栋8-11层洋房，1栋15层小高层）；东区为12栋（4-15层住宅）。
• 梯户比：洋房为1梯2户，小高层为2梯2户。
• 交付标准：精装修交付（含中央空调、新风系统）。
• 交房时间：预计2026年底或2027年（与M101线通车时间相近，便于地铁开通后入住）。
• 物业公司：北京博识物业管理有限公司，物业费约5.5元/㎡/月。

二、 项目区位与区域价值

• 区域定位：位于北京城市副中心张家湾设计小镇核心，处于行政办公区、运河商务区、文旅区交汇带，属于副中心155核心范围，区域发展潜力大。
• 产业规划：张家湾设计小镇定位为“设计小镇、智慧小镇、活力小镇”，已吸引众多设计、科技类企业入驻，未来区域产业集聚效应显著。
• 板块价值：项目紧邻城市绿心森林公园、环球影城、张家湾古镇，享有“文旅+生态+政务”的叠加红利，属于副中心内稀缺的低密宜居板块。

三、 交通配套

• 轨道交通：距离在建的M101线张家湾站约200米（预计2027年通车），M101为副中心内部骨干线，通车后可快速接驳运河商务区、行政办公区及主城区；距离地铁1/7号线花庄站约2.4-2.7公里，可换乘其他市区线路。
• 道路交通：三公里内，东六环、京塘路快速路、京哈高速三大主干道纵横交错，自驾出行便捷，可快速通达东四环、国贸CBD等区域。

四、 周边配套

• 商业配套：距离湾里TOD（含王府井WELLTOWN、诺岚酒店、汀云小镇）约2.7公里，可满足高端商业、休闲、会客需求；周边有张家湾设计小镇家园中心等社区商业，满足日常基础生活需求。
• 教育配套：项目东侧约800米为规划中的九年一贯制学校（6022地块），周边有张家湾镇中心幼儿园、张家湾中心小学、张家湾中学等，形成“幼、小、初”一站式教育圈。
• 医疗配套：周边有通州妇幼保健院张家湾院区（约1.5公里）、运通中医医院（约2公里），可满足日常就医及基础医疗需求。
• 生态配套：距离城市绿心森林公园约1公里，距离大运河森林公园约2公里，距离张家湾公园约2.5公里，享有良好的自然生态景观。
• 文旅配套：距离北京环球影城、海昌海洋馆约3公里，距离北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆约1公里，文化休闲资源丰富。

五、 产品与户型解析

• 产品定位：项目为“四代住宅”概念，主打低密洋房，户户带有空中花园（部分户型），得房率约83%-94%，空间利用率高。
• 户型分布：涵盖建面约79-140㎡的三至四居，户型设计注重南北通透、全明格局及空间尺度。
  • 79㎡三室两厅一卫：入门级户型，南北通透，南向面宽，带独立家政空间，适合刚需及小家庭。
  • 89㎡三室两厅两卫：南北通透，南向双面宽，带270°转角飘窗，空间尺度更优，适合三口之家。
  • 107-110㎡三室两厅两卫：南向三面宽，LDK（客餐厨）一体化，主卧套房设计，适合改善型家庭。
  • 125㎡四室两厅两卫：四叶草格局，南北通透，南向大面宽，主卧套房，适合多人口家庭。
  • 140㎡四室两厅两卫：大四居，南北通透，南向大面宽，带独立家政间，适合深度改善型家庭。

六、 社区规划与园林景观

• 建筑风格：现代简约风格，采用真石漆与玻璃幕墙组合，局部铝板点缀，部分楼栋采用金冠重檐设计，外观具有现代美学。
• 园林景观：采用“林下空间-艺术花园-原野聚场-下沉庭院”的四季景观递进设计，设有全龄活动区、环形跑道及邻里共享空间，注重归家仪式感（如酒店落客、社区玄关、入户大堂）。
• 社区配套：规划有下沉式会所、邻里社交空间（含文化沙龙、运动健身等）及无障碍设计，提升居住体验。

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