经济学家：房价不涨，楼市难恢复，房住不炒也要考虑保值增值

翻开今年8月28日央行和金融监管总局联合发布的那份房地产信贷新规，大多数人的目光都盯在两个爆炸性数字上——个人住房贷款期限上限从30年延长到40年，房贷月供占收入的比例上限提到50%。
但在我看来，真正值得琢磨的，是文件里一个不起眼的技术性调整：新政区分两类：预售商品房个人房贷发放时点，从原先主体结构封顶后调整为竣工备案后；现房项目在销售备案后放款。同时按新老划断原则，已取得建设工程规划许可证的存量项目按原规则执行。
这个改动几乎没上热搜，但它是整份文件里最狠的一刀，也是最能说明当下楼市真正病根在哪儿的一处细节。过去二十多年，中国房地产的整个金融链条是这么转的——开发商拿地，交定金拉贷款；预售拿证，收购房款；封顶拿房贷回款，回笼资金再去拿地。
购房者的钱、银行的钱，都是在楼还没盖完的时候就交出去了。这套模式效率极高，但代价是把风险全压在了普通购房者身上。
烂尾楼、延期交付、货不对板这些事，之所以过去几年集中爆雷，根子就在这儿。现在的新规相当于告诉市场：这套玩法要翻篇了。
房子没建完，银行不放贷；开发商想拿到尾款，先老老实实自己垫资把楼盖出来。表面上看是保护购房者，实际上是逼着整个行业从＂金融驱动＂转向＂产品驱动＂。
这一刀砍下去，什么样的开发商能活下来一目了然——现金流充裕的央企国企、稳健的头部民企。而那些靠高杠杆、快周转、拿预售款输血的房企，基本就退场了。
我为什么先说这个？因为它直接关系到经济学家连平那句被误读的话——＂房价不涨，楼市难恢复＂。
骂声很多，说这是给炒房翻案，是违背房住不炒。但如果把8月28日这份新规和这句话放在一起看，逻辑就非常清楚了：政策制定层其实早已经形成共识，楼市要恢复，前提是老百姓相信房子这个资产不会持续贬值。
房住不炒打击的是投机，不是要让老百姓一辈子的积蓄凭空缩水。这两件事之间的分寸，年初《求是》文章里已经说得很明白——房地产具有显著的金融属性。
这句话不是空话，它是对过去几年市场认知偏差的一次公开校正。我个人的判断是，如果一定要把＂房住不炒＂翻译成一句大白话，它的完整含义应该是：不许炒，但要保值；不涨没关系，不能跌太多。
这两条缺一条，整个宏观经济都要跟着遭殃。为什么？
因为央行 2019 年城镇居民家庭资产负债调查显示，住房资产占城镇家庭总资产比重接近六成，金融资产占比约两成；近年经过价格调整该占比已有回落，但仍是居民资产最主要构成。这个结构决定了，楼市不是一个孤立的行业问题，它是消费、储蓄、婚育、养老所有事情的总根子。
你让一个家庭的六成资产每年蒸发5%，那对面的商场、餐馆、汽车4S店，全都得跟着熄火。这不是危言耸听，是最基本的算术题。再看数据。
中指 8 月百城数据：新建住宅均价 17255 元 /㎡，环比 + 0.15%、同比 + 2.04%；二手住宅均价 12527 元 /㎡，环比下跌 0.45%。一手一手的跷跷板，说明市场在筑底，但筑得很艰难。
更值得琢磨的是分化——今年一季度国家统计局公布的一线城市数据里，3月份新建商品住宅价格环比涨了0.2%，深圳、广州分别涨0.3%和0.2%，一线城市二手房环比涨了0.4%，几个月来第一次转正；但同比看，深圳新房仍然比去年低5.5%，广州低4.7%。
这组数据里我看到的是三件事：第一，市场没死，一线在悄悄回暖；第二，回暖是脆的，涨零点几个百分点根本挡不住同比几个点的跌幅；第三，也是最关键的，钱在往确定性最强的地方跑。
上海、深圳核心城区的二手房价格微涨1.8%，三四线整体还在下跌3.5%，这不是简单的城市差异，是全体中国家庭在用真金白银投票——他们对＂保住这辈子的积蓄＂有多渴望。政策端其实已经把该出的牌基本都出了。
换房退税延续到2027年底，个人销售不足两年住房的增值税率从5%降到3%，首套商贷利率最低压到3.05%，长沙这样的强二线直接全面取消限购。
加上8月28日这套信贷新政，特别是二手房＂带押过户＂的落地，交易成本被大幅压低，改善型置换的通道基本打通了。你要说政策不给力，站不住脚。那为什么房价还是没全面起来？我的观察是三个绳结没解开。第一个绳结是收入预期。
老百姓不是没钱，是不敢花。买不买房是个终极决策——它锁定的是未来二三十年、甚至四十年（新规延长到40年了）的现金流。
如果一个人对自己五年后还有没有这份工作、工资能不能保持在今天这个水平心里没底，你就是把首付比例降到零，他也不敢动。楼市回暖的第一块基石不在楼市本身，在就业和收入。
第二个绳结是供给错配。一线的核心地段是缺好房子的，缺到今年一季度深圳、广州这些地方新房都能在低迷环境下环比小幅上涨；而三四线库存高到烫手，甚至部分县城已经出现了单价三千多、四千的新房。
同一个国家，两个楼市。要真正让市场活起来，一线得增加优质供给，把土地供应结构调过来，别一味搞郊区大盘；三四线得加快去库存，国企收储转保障房这条路必须走通。
8月28日的信贷新规里其实埋了两条相关的伏笔——一是明确了城市更新项目贷款品种，二是推动商业不动产REITs高质量发展，目前已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿。
这两个东西看着技术，但它们是打通＂存量变增量、砖头变现金＂的关键管道。第三个绳结是心理惯性。买涨不买跌是全世界共通的规律，不是中国人特别不理性。心理这个东西一旦转向，惯性极大。
想让老百姓从＂再等等看看＂变成＂该出手了＂，不是一两个政策能做到的，需要一连串明确、连续、可预期的信号，需要成交量先起来、价格企稳三到六个月不再下跌，需要身边的例子逐渐从＂高位站岗＂变成＂入手就稳＂。这个过程急不来。
回到最开头那个不起眼的技术细节——＂竣工备案后才放贷＂。它告诉我们一件事：政策制定层对楼市的判断，已经从＂救价格＂彻底转向＂稳信心＂。
稳信心的第一步是稳交付，第二步是稳品质，第三步才是稳价格。这是一条底层逻辑上更扎实、但短期见效更慢的路。
走通了，房子回归＂耐用消费品加长期保值资产＂的双重身份；走不通，还得反复。我个人对2026年下半年到2027年的看法是，别指望全国普涨，也别恐慌全国普跌。
一线的核心城区、强二线的地铁沿线优质盘、有产业支撑的都市圈近郊，会率先走出寻底期，甚至可能出现结构性小涨行情。三四线的普通住宅，尤其是郊区大盘和无产业支撑的老旧小区，还得继续磨底。
这个分化不是暂时的，是长期的。对于打算今年下半年或者明年上手的朋友，我给几句话的忠告。
第一，别再有＂抄底暴富＂的幻想，这个时代过去了，房子回归居住加保值，能保住购买力就是胜利。第二，宁可买贵的一线小房子，也别贪便宜三四线的大房子，流动性是硬道理。
第三，物业、地段、品质、开发商信用，这四件事在今天的权重比十年前高了不止一个量级——同样是一个城市的房子，选对了的还在缓慢增值，选错了的十年解不了套。
第四，如果家庭现金流吃紧，别硬上40年贷款去冲改善，量力而行，房贷期限拉长是给你选择权，不是绑架你的时间。房住不炒是底线，保值增值是底线之上的合理诉求。
这两句话摆在一起并不矛盾——真正矛盾的，是有些人把＂不炒＂简单粗暴地翻译成＂必须跌＂，那是对政策的曲解，也是对普通家庭一辈子积蓄的不负责任。楼市这盘棋走到今天，最需要的不是新的猛药，是耐心，是让市场自己在新的规则下慢慢找到新的均衡。
那份8月28日的文件，我建议每个关心自己房子的人都认真读一遍。它写的不是救市，它写的是一套新玩法的规则。
看懂规则的人，才有资格谈未来。