“双首单”上市首日跌10.99%，创金合信北京国资公司REIT遭遇定价考验

9月3日，创金合信北京国资公司REIT正式登陆深交所。

这只基金身上有两个醒目的标签：既是全国首单“科技创新+城市更新”主题商业不动产公募REIT，也是深交所首单获批上市的商业不动产公募REIT。基金首发10亿份，发行价格2.831元/份，募集资金28.31亿元，基金管理人为创金合信基金，专项计划管理人为第一创业证券（002797）。

但市场对其给出的第一份“成绩单”并不热烈，上市首日，创金合信北京国资公司REIT收于2.52元，较发行价下跌10.99%，成交2025.14万份，成交金额约4800万元。与此同时，其余88只已上市公募REITs当日平均跌幅仅为0.67%。

也就是说，一边是全国首单、深市首单和北京核心区资产的多重光环，另一边却是上市即破发。

一东一西、一古一新，两块北京核心区资产打包上市

创金合信北京国资公司REIT的底层资产，是两组属性差异较大的物业。

第一组是位于北京市海淀区知春路的集智未来项目，包括量子芯座和量子银座，两栋物业建筑面积分别为2.32万平方米和2.76万平方米，可出租面积合计接近4.9万平方米，均已运营超过20年。

集智未来最大的标签是“科技创新”，北京国资公司披露，项目位于中关村科学城核心区，目前聚集百余家人工智能企业，包括4家国家级专精特新“小巨人”企业、21家北京市专精特新企业和42家国家高新技术企业，产业聚集度接近100%。

另一组则是位于东城区的隆福寺一期项目，包括隆福大厦、隆福寺北里等物业，总建筑面积约7.49万平方米，可出租面积约5.48万平方米，整体于2019年投入运营。它承担的是“城市更新”这一主题。隆福寺地处故宫、王府井、隆福寺形成的历史文化商业区域，北京国资公司将其定位为老城更新与文化消费相结合的项目。

于是，这只REIT形成了一个颇为特殊的组合：海淀的科技办公资产负责“科技创新”，东城的老城商业更新项目负责“城市更新”，一东一西、一古一新，两项资产总建筑面积约12.56万平方米，可出租面积合计10.38万平方米。2025年末，集智未来项目出租率为94.81%，隆福寺一期项目剔除原始权益人自用面积后出租率为88.28%；同期平均租金收缴率分别达到99.89%和97.39%。

出租率不低，两项资产却营利双降

虽然出租率不低，但这两项资产提供的收入却并不乐观。

创金合信披露的底层项目合并经营数据显示，2023年至2025年，两项资产营业总收入分别为2.34亿元、2.33亿元和2.10亿元；净利润分别约9967万元、9746万元和8295万元。其中，仅2025年，营业收入同比下降约9.9%，净利润下降约14.9%。

也就是说，核心区位和较高出租率，并没有让两项资产的营业收入和净利润保持稳定增长。集智未来的主要业态仍然是办公及配套商业，最终需要面对北京写字楼市场租金、租户议价能力和续租需求的变化；隆福寺一期虽然叠加了历史文化、消费和城市更新概念，但商业物业的收入同样取决于客流、租户经营以及租约调整。

这一点也已经写进基金风险揭示，发行文件专门提示了办公及商业物业市场波动、租金下降、租户退租或者违约、部分租约集中到期、重要现金流提供方提前退出以及运营成本上升等风险。

在基金发行前披露的测算中，项目预计2026年、2027年可供分配金额分别约为1.196亿元和1.229亿元，对应预测净现金流分派率分别为4.64%和4.77%。这一数字是按照25.75亿元拟募集规模测算的，基金文件也明确注明，最终应以实际发行规模为准。

最终，基金发行价格确定为2.831元/份，10亿份基金实际募集28.31亿元，比此前用于计算预测分派率的25.75亿元高出2.56亿元。如果仅按照已经披露的2026年、2027年可供分配金额，以最终28.31亿元发行规模作静态折算，对应收益率大约只有4.22%和4.34%。

也就是说，从静态分派率的角度看，基金最终发行定价抬高了投资者的买入成本，也同时压低了现金回报率。

网下认购仅1.38倍，“打新必赚”退潮

这只基金的首日破发并非完全没有征兆。

创金合信北京国资公司REIT网下询价最终只收到8家网下投资者管理的9个配售对象报价，拟认购份额为网下初始发售规模的1.38倍；最终发行价格为2.831元，也已经非常接近2.832元的询价上限。

如果放在过去的REITs发行市场里，1.38倍的认购倍数并不算高。今年6月上市的首批商业不动产REITs中，中金唯品会商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT网下有效认购倍数分别一度达到68倍和103.8倍；到了包括创金合信北京国资公司REIT在内的第二批产品，网下认购倍数普遍回落至1倍至2.5倍。

创金合信北京国资公司REIT网下最终配售比例达到72.54%，公众投资者配售比例达到80.49%，在此前部分热门公募REITs发行中，公众或网下投资者的认购申请确认比例经常不足1%。这意味着REITs一级市场过去依靠产品稀缺形成的“打新溢价”正在明显减弱。

2025年底，证监会正式推出商业不动产REITs试点，商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等存量物业由此打开新的权益融资出口。商业不动产REITs扩容后，投资者面对的已经不再是少数稀缺产品，而是越来越多可以相互比较的物业资产。

在供给增加之后，市场也会更加挑剔。同样是商业REIT，投资者可以比较不同项目的出租率、租金走势、资产评估价格、租户结构、土地剩余期限以及现金分派率，创金合信北京国资公司REIT上市首日的走势，正是这种变化的一次集中体现。

首日破发后启动增持，创金合信拓展第二只REIT

这只产品的另一层意义，在于创金合信自身的REITs业务。

创金合信基金是第一创业证券控股子公司，在本次交易中，创金合信担任公募基金管理人，第一创业证券担任资产支持专项计划管理人，形成母子公司协同的REITs业务模式。

这已经不是双方第一次合作，2025年7月，创金合信首农产业园REIT在上交所上市，募集规模36.85亿元，底层资产是位于北京海淀区的中关村移动智能服务创新园。此次北京国资公司REIT上市后，创金合信的REITs管理范围从产业园进一步拓展至商业不动产。

更值得关注的是，两只产品背后都有明显的北京市属国资盘活色彩。北京国资公司募集资金后，可以将其重新投入城市更新和科技创新载体建设，从而形成“存量物业成熟—REITs退出—资金回笼—再投资”的资本循环，这正是商业不动产REITs政策意义所在。

过去，大量国企持有的园区、办公楼、商业项目需要长期沉淀资本，而REITs提供了一个公开市场退出渠道，让经营成熟的物业重新变成可投资、可交易的金融资产，再将释放出来的资本投入新项目。但进入这一循环之后，国资资产也开始接受持续的公开市场定价。

首日下跌10.99%后，9月4日，创金合信披露《原始权益人及其关联方基金份额增持计划的公告》，北京国资公司的关联方北京证券计划自9月3日起6个月内，通过二级市场增持不超过1000万份基金份额，这一行为的目的指向“增强投资者信心”。

不过，增持不设价格区间，规模上限也仅为总份额的1%，其能否扭转市场定价，最终仍取决于底层资产出租率、租金和可供分配现金流能否兑现。