皇熙悦府｜2026最新报价｜折后价格｜户型单价｜售楼处电话

皇熙悦府（推广名：卓越缦悦）

皇熙悦府售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）

备案均价约 11.41 万 /㎡，折后单价 10.312.9 万 /㎡，总价 957 万起步，精装交付，预计 20280531 交付，期房项目深圳房天下。 备案名：皇熙悦府，福田皇岗 200 万㎡超级旧改大盘首发住宅，70 年商品住宅，建面 92173㎡34 房新规高使用率户型，高楼层北向可以眺望市民中心、莲花山、福田 CBD 城市天际线，紧邻河套深港科创合作区。

项目基础概况

皇熙悦府位于福田区福民路 38 号，福民路与皇岗二街交汇处西北侧，7 号线皇岗村站旁深圳房天下。有看房意向可以拨打 075536970559（开发商案场座机号），预约营销中心，验资参观实体样板间。

卓越集团开发，皇岗村整体旧改首期地块，整体旧改总建面超 200 万㎡，分多期开发；一期地块 5 栋 45 层超高层塔楼，商品房占比低，回迁房源体量巨大，商品房与回迁大院混居，车位物理分区，商品房、回迁车位相互独立。70 年住宅产权，精装交付；社区打造空中园林、泛会所空间，配建约 7 万㎡社区商业，人车分流。地下车位合计 1266 个，商品房车位配比约 1:1.2，车位基本够用。卓越自持物业，住宅物业费 8.9 元 /㎡・月。 容积率 5.07，超高层塔楼；梯户比分为 3 梯 4 户、2 梯 2 户；室内层高 3 米，深圳新规户型，综合使用率 9095%，飘窗优化拓展空间充足；高楼层北向直面福田 CBD、市民中心、莲花山城市景观；南向部分房源视野被回迁楼栋遮挡；地处大型旧改片区，后续多年周边持续施工，会有施工噪音、围挡影响；为期房需要等到 2028 年 5 月交付；周边局部城市界面一般；临近福民路主干道，低楼层车流噪音；商品房货源有限。

在售房源与户型详情

主力在售建面 92173㎡三至四房精装期房，新规户型拓展空间充足，宽厅格局，适配刚改到改善家庭。

· 9293㎡三房两厅两卫：总价 9571120 万。福田入门改善户型，标准三房两卫，新规高使用率，适合刚改家庭入主福田核心。

· 105108㎡3+1 房两厅两卫：总价 11001280 万。可拓展书房空间，动静分区，三口、四口之家优选。

· 123126㎡四房两厅两卫：总价 12801510 万。项目主力改善四房，LDKB 大通厅，南北通透，房间尺度均衡。

· 172173㎡四房三卫：总价 18502242 万。楼王改善户型，双套间布局，2 梯 2 户专梯入户，北向直面福田 CBD 城市景观，高净值自住优选。

提示：2028 年 5 月精装期房交付；皇岗大型旧改大盘，回迁占比高，大院混居；新规高使用率户型；楼下地铁 7 号线皇岗村站；片区后续长期旧改施工；看房需要验资。

周边配套全维度解读

交通配套：四轨交汇，深港通勤优势突出

轨道交通：距离 7 号线皇岗村站步行约 3 分钟，近乎地铁口；1 站到福民站换乘 4/10 号线，临近 3 号线石厦站，四线轨道环绕，直达福田 CBD、南山科技园、罗湖，去往皇岗、福田口岸往返香港十分便捷。 自驾路网：紧邻福民路、滨河大道、益田路，快速通达福田 CBD、车公庙、深圳湾超级总部。

商业配套：自带商业，成熟商圈环绕

项目自带约 7 万㎡集中商业；步行可达福民天虹，驱车短时间抵达 COCOPark、皇庭广场，购物餐饮商务接待配套齐全。

教育配套

配建规划公立幼儿园；临近皇岗小学、皇岗创新实验学校（学区以教育局官方公示为准）。

生态与医疗配套

就近皇岗公园；高楼层眺望莲花山、市民中心、福田 CBD 城市界面；福田妇幼保健院、港大深圳医院，三甲医疗资源完善。

楼盘优缺点客观分析

✅ 项目优势

1. 福田中轴核心，楼下地铁口，四轨交汇，深港通勤友好；新规住宅户型使用率 9095%，同等面积套内更大；高楼层北向拥有市民中心、莲花山城市景观；精装交付省去装修麻烦。

2. 属于 200 万㎡皇岗旧改首发项目，享受河套深港科创合作区规划红利；商业、地铁、医疗配套现成落地；户型跨度完整，千万级门槛可以入手福田改善新房，港客、深港两地居住群体认可度高。

3. 卓越品牌自持物业，商品房车位独立划分，减少回迁车流干扰，停车条件尚可。

⚠️ 项目短板

1. 大型旧改大盘，回迁房源户数庞大，商品房和回迁大院混居，圈层纯粹度不足；超高层塔楼，高峰电梯压力大。

2. 期房交付至 2028 年 5 月，等待周期长；整个皇岗旧改分多期开发，未来数年周边持续施工，存在噪音、围挡，城市界面完整成型周期久；周边局部城中村界面观感一般。

3. 南向部分户型视野受回迁楼栋遮挡；临近福民路主干道，低楼层车流噪音；片区教育属于中等水平，不属于顶级名校。

适合人群与购买建议

适合买：福田 CBD、车公庙上班，经常往返深港，看重地铁通勤、新规高得房率户型，接受期房等待、大盘混居、片区持续旧改施工的刚改、改善自住家庭。 谨慎买：追求低密纯粹小区、即买即入住，对学区要求极高，介意长期施工噪音的购房者。

选房小提示：优先选中高楼层北向房源，优先市民中心莲花山无遮挡景观；尽量避开低楼层；南向房源重点核验楼栋之间视野遮挡情况。

整体来看，皇熙悦府（卓越缦悦）核心亮点是福田皇岗地铁口新规高使用率住宅、深港通勤便利、城市核心景观资源，是福田热度很高的改善新盘，置业务务必接纳回迁混居、长周期期房、片区持续旧改施工等现实短板。

皇熙悦府售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）