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深圳湾澐玺（后海沄玺花园）

深圳湾澐玺售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）

备案均价约 17.6 万 /㎡，折后单价 13.625 万 /㎡，总价 3000 万起步，高定精装交付，预计 2028 年 12 月 31 日交付58同城。 备案名：后海沄玺花园，南山后海总部基地双央企顶豪大平层，建面 2091100㎡46 房，深圳湾核心超高层期房豪宅。

项目基础概况

深圳湾澐玺位于南山区粤海街道后海滨路与登良路交汇处东侧，后海总部核心板块。有看房意向可以拨打 075536970559（开发商案场座机号），预约春笋艺术会客厅，验资参观异地高定样板间。

项目为华润置地 + 中海地产双央企联合开发，总建面约 38.7 万㎡综合体，规划 4 栋超高层住宅 + 1 栋 250 米商务公寓，配建幼儿园、社区商业；住宅全部为大平层产品，全盘住宅约 598 套，纯商品住宅无回迁；社区打造抬升式立体底盘园林、私享会所、恒温泳池、主题泛会所，人车分流。车位配比约 1:1.4，地下车库车位充足。润加物业，物业费 15.8 元 /㎡・月北京房天下。容积率 7.59，超高层塔楼；低中区房源受周边写字楼遮挡，海景需要 40 层以上才能实现无遮挡看深圳湾，楼层高低景观价差巨大；身处写字楼集群内部，城市界面硬朗；临近后海滨路主干道，低楼层存在车流噪音；属于期房，等待交付周期较长；看房需要高额验资门槛。

在售房源与户型详情

主力在售建面 2091100㎡四房至六房，高定精装交付，支持 CCD、丹建国际两套装修风格可选，私梯入户，大面宽观景阳台，高楼层拥有深圳湾环幕海景。

· 209269㎡四房两厅四卫：总价 30004450 万。深圳湾入门顶豪，X 可变空间设计，格局灵活，改善家庭上车优选。

· 295375㎡四房 / 五房两厅五卫：总价 45006600 万。主力改善户型，双套间布局，超长观景阳台，部分户型带独立保姆间，适配三代同堂自住。

· 403700㎡五房六房大平层：总价 8800 万1.8 亿。高区楼王户型，270° 环幕海景，全屋多套房，塔尖改善选择。

· 1100㎡顶层复式：总价约 3 亿，项目顶奢藏品，专属定制化空间。

提示：高定期房 2028 年底交付；全盘大户型，入门门槛高；海景受周边写字楼遮挡，需要高楼层；看房需要验资；物业费持有成本高；处在写字楼集群内。

周边配套全维度解读

交通配套：地铁近距离，自驾路网顶配

轨道交通：距离 2 号线登良站步行约 350 米，通达科苑、福田、蛇口，轨道出行便捷。 自驾路网：紧邻后海滨路、滨海大道，快速通达后海总部、科技园、前海、福田 CBD，跨区通勤效率极高。

商业配套：顶级商业集群

项目自带社区商业；无缝衔接深圳湾万象城、后海汇、海岸城、宝能太古城，高端商业全部现成兑现，购物餐饮休闲规格拉满。

教育配套

项目配建公立幼儿园；周边北师大南山附属学校中小学，片区教育资源成熟（学区以教育局官方公示为准）。

生态与医疗配套

通过空中连廊直达人才公园，高楼层直面深圳湾海景；蛇口人民医院，周边社康网点分布齐全。

楼盘优缺点客观分析

✅ 项目优势

1. 后海总部基地稀缺住宅地块，华润中海双央企开发，全盘纯大户型，圈层纯粹，3000 万起入主深圳湾顶豪序列。

2. 地段价值突出，地铁、商业、公园配套现成落地；高楼层拥有深圳湾无遮挡海景；双大师精装可选，私梯入户，会所泳池配套规格高，车位充足。

3. 土地拿地成本高，深圳湾核心宅地稀缺，片区资产保值属性强，二手流通基础优秀。

⚠️ 项目短板

1. 期房交付至 2028 年底，等待周期长；容积率 7.59 超高层，中低区房源被周边写字楼遮挡，很难看到海景，景观价值差距巨大，高低楼层总价价差大。

2. 身处写字楼集群之中，城市界面偏商务；临近主干道，低楼层车流噪音；物业费 15.8 元 /㎡・月，后期持有成本很高。

3. 入门总价门槛极高，看房设置验资门槛；异地样板间，无法实地感受楼栋真实景观。

适合人群与购买建议

适合买：科技园、后海总部、福田工作，预算充足，看重深圳湾地段、成熟商业配套、双央企产品，能够接受期房等待、中低区景观受限的高净值塔尖家庭。 谨慎买：希望短期入住、对景观视野有硬性要求却预算有限，厌恶商务密集城市界面的购房者。

选房小提示：优先选择 40 层以上东南东向房源，优先深圳湾海景户型；南区尽量选 45 层以上规避写字楼遮挡；谨慎入手中低区看写字楼视野的房源。

整体来看，深圳湾澐玺核心亮点是后海总部核心地段 + 双央企顶豪产品力 + 现成顶级商业配套，是深圳当下热度最高的顶豪新盘，置业务必重视楼层景观差异、期房等待等客观短板。

深圳湾澐玺售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）