公募REITs半年报收官 两大赛道获机构看好

　　上证报中国证券网讯（记者 申一辰）近期，2026年公募REITs半年报披露收官。作为分红方案制定的核心依据，可供分配金额成为市场研判底层资产经营质量、预判后续分红持续性的关键指标。截至8月31日，从披露的半年报数据来看，消费、保租房等可供分配金额同比实现较好增长，现金回报能力持续夯实。然而，多数产业园、港口仓储物流REITs该项指标同比下滑超10%，板块整体现金造血能力明显走弱。​

　　业内机构分析指出，当前公募REITs市场呈现“韧性板块稳健运行、承压板块持续调整”的分化格局。产业园、仓储物流板块供需压力尚未缓解，租金下行仍是制约经营表现的核心痛点；而现金流稳定、确定性更强的保租房、数据中心板块，已成为机构重点布局的底仓方向。​

　　多数产业园区、仓储物流REITs分红基数大幅收缩​

　　截至2026年8月31日，全市场81只公募REITs披露2026年半年报，其中53只具备完整同比可比数据。申万宏源研报统计显示，这53只产品可供分配金额平均同比下降2.6%，分化特征显著，产业园区、港口仓储物流两大板块成为业绩承压主力。​

　　从细分标的来看，多家产业园REITs可供分配金额同比大幅下滑，其中华夏合肥高新REIT、易方达广开产园REIT、招商科创REIT等产品降幅均超40%，经营压力凸显。​

　　具体来看，华夏合肥高新REIT 2025年上半年可供分配金额为3421.25万元，2026年同期仅1577.08万元，同比降幅达53.90%。业绩大幅缩水的核心原因是项目出租率及平均租金单价双降，当期租金收入较上年同期减少1695万元，直接拖累可分配现金流。​

　　港口仓储物流板块同样整体走弱，全市场仅宝湾物流REIT实现可供分配金额同比正增长，其余标的均出现不同程度下滑。以中金普洛斯REIT为例，其2026年上半年可供分配金额同比减少15.3%。面对仓储行业整体租金下行趋势，项目运营方采取“以价换量”策略，通过下调新签租金单价稳定出租率，同时强化成本管控、优化现金流，以此对冲行业下行带来的业绩压力，但仍未能扭转可供分配金额同比下滑的态势。​

　　产业园区、仓储物流REITs可供分配金额减少，一定程度反映在二级市场。Choice数据显示，截至8月31日，今年以来中证REITs全收益指数跌幅超5.7%，市场整体震荡调整。全市场仅22只REITs实现年内正收益，上涨标的主要集中在高速、保租房等稳健赛道；而产业园、仓储物流板块跌幅居前，其中招商科创REIT、华夏合肥高新REIT、建信中关村REIT年内跌幅均超30%。​

　　中金公司研究部分析师裴佳敏及其团队认为，当前产业园板块仍处于调整周期，市场新增供给叠加存量项目竞争加剧，企业扩租意愿偏弱，行业整体经营承压。板块内多数项目依靠租金让利维持出租率稳定，虽部分项目出租率小幅修复，但租金下行的核心问题尚未解决。仓储物流板块整体韧性优于产业园，但行业供给过剩压力仍存，租金价格延续调整态势，短期难以企稳。​

　　保租房、数据中心赛道韧性凸显

　　在整体市场分化调整的背景下，经营确定性强、现金流稳定的保障房、数据中心REITs持续获得机构看好，成为震荡行情中的核心配置主线。​

　　保租房板块展现出极强的经营韧性，是全市场为数不多的业绩、现金流双增长的赛道。据申万宏源数据，2026年上半年全市场保租房REITs的营业收入、可供分配金额全部实现同比正增长。以招商蛇口租赁住房REIT为例，其2026年上半年收入同比增长6.7%，可供分配金额同比提升13.3%，基本面稳健向好。​

　　目前全市场共有南方润泽科技REIT、南方万国数据REIT两只已上市数据中心REITs，虽上市时间较短无去年同期半年报对标数据，但2026年半年报充分印证了赛道的高景气与稳定性。​

　　具体业绩来看，南方润泽科技REIT上半年实现总收入2.78亿元，可供分配金额1.38亿元；项目上架率高达99.35%，托管服务费单价1139.53元/kW/月，剩余协议期限8.50年，服务费收缴率100%，现金流确定性较强。南方万国数据REIT上半年实现总收入9553.04万元，净利润3636.37万元，可供分配金额5248.61万元；项目计费率98.0%，剩余合同期限约3年，服务费收缴率100%，底层资产运营质量稳定。​

　　中金公司研究部团队指出，保租房板块长期维持高出租率、高收缴率的双高格局，经营韧性突出。整体来看，保租房板块稳健优势有望延续，在估值合理、分派率具备吸引力的前提下，适合作为机构底仓配置。​

　　中信证券表示，AI技术快速落地带动算力需求持续放量，IDC行业高景气周期有望延续。现有上市数据中心REITs依托原始权益人资源优势、优质区位及头部客户资源，核心竞争力突出，行业扩容背景下将呈现“强者恒强”的格局。​

　　招商证券提示，9月REITs市场进入业绩空窗期，整体以结构性行情为主。IDC板块基本面韧性毋庸置疑，但部分标的当前二级市场溢价偏高，分红分派率被估值压缩；短期不建议追高。可等待解禁抛压释放、市场回调带来的估值回落机会，择机布局。