楼市的828里程碑

8月28号，几大部门集体出手，政策一天内井喷式涌现，房地产配套制度发生了重大的变化。

对我这个号来说，这不做一期视频聊聊显然是不合格的。

先是下午，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门，发布了销售制度改革文件。

注意，期房会一步步的退出市场，并没有直接一刀切废掉预售，而是新旧划断，新出让土地、拿地之后还没办建设工程规划许可证的新项目，优先做现房销售；

已经拿到规划证的在建老项目，鼓励转现房，不强制，继续沿用老规则做预售。

新项目要预售的，单体楼栋必须主体结构全部封顶，其实现在很多城市都有封顶预售的条件了，重要的是后面的规定，预售的钱，包括首付、银行放的贷款，全额存入官方监管账户，只有水电气热全部通，整栋楼竣工验收后，才能解冻给房企。

这相当于以后开发商做预售没意义了，和卖现房没区别。

还有就是前置备案，以前有所谓的“伪现房”，房子盖完，但土地房屋还抵押给银行开发商就卖，卖完了就跑路，很多过户办证甚至不能装民水民电燃气的纠纷就在这。

以后卖现房需要向住建局备案，把无抵押、无查封变成了卖房的准入门槛。

现房端也配套了全新规则，比如推行现房定金制。

开发商拿到施工许可证后，只能收少量定金，这笔钱同样纳入监管，交付才能解冻。

以前开发商下大证前的所谓定金或订金，都是跟你玩文字游戏，收几万块定金也是进公司户，反悔了也很难退，以后的定金制，更类似于购房者用少量的钱，放到监管账户锁定房源的作用，比如有人想要楼王，有人想要中间楼层，有人想要边户，这笔定金房企如果违约就要返还。

拿地端，必须房企自有资金，可以分期交给当地政府。

过去行业常见的是通过非标、信托、关联借款筹措资金缴纳土地出让金，这相当于又给房企上了一道锁。

拿地和销售端更严了，融资端也有变化，比如实行主办银行制，一个项目对应一家主办银行，双向选择。

按照随后央行和金管总局两部门发的意见，开发贷预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年。

过去房企集团内部不同项目资金可以互相调拨，说白了就是资金池模式，你挪我也挪，土地抵押一般都是整块宗地整体抵押，没有分户集合抵押的规范。

按我理解，不像以前可以多头授信，信息不透明，主办银行制，以单个项目作为风险隔离的单元，切断了过去 “A项目回款拿去投B地块” 的高周转模式。

还有就是交房就交证，这个很多城市已经在实行了，以前办证很麻烦的，交契税，开发票，测面积，从预售到竣备到首登，还要等凑齐一大堆材料再去房管局预约。

整体看下来，远远不是取消预售那么简单，和之前海南，信阳，荆州这些地方自发实行的现房销售也不是一个概念，更像是尝试用全国一整套的，从源头拿地到施工销售到末端办证的制度，系统性拆解期房时代的高杠杆、高周转旧模式。

很明显，新模式将买房这件事的风险，从购房者大幅转移给了习惯于“拿地—预售—回款—再拿地”资金池玩法的房企。

上一期聊许家印大结局的视频里提到，房地产的新故事刚刚开始，现房销售的比例去年已经突破了35%，牢许判了，全面现房来了，像巧合，但应该也不是巧合吧。

毫无疑问，新模式会对旧房企，旧模式下的楼市格局产生冲击。

国信地产测算，回款推后，房企项目IRR将从7%以上降至3%以下，IRR的下降必然导致房企拿地时要求的利润率更高，由于对未来的不确定性，房企大概率先暂停拿地，这对热门城市的土拍影响最大。

而推动现房新政最积极的，反而是那些本来就这几年就卖不动土地的冷门城市，反正也就这样了，推行阻力也最小。

所以，无论长期还是短期，最承压的角色其实是地方政府。

而房地产这个行业，也会从金融业变成制造业。

开发商的金融属性，是各种无偿占用上下游资金投入再生产的能力，开发贷、预收款、明股实债、施工方的垫资，快周转开工再接着拿地，新模式下，房地产开发将会成为资金循环长达3年左右的制造业，产品力和成本力才是核心。

还是那句老话，这是好事啊。

好，接着聊房贷和融资方面的变化。

刚才聊主办银行制的时候，提到了央行和金管总局发的信贷管理意见。

除了房企开发贷期限拉长之外，还有大家最关注的个人房贷变化。

比如房贷延长至40年。

我知道很多人对这条都有点绷不住，怎么说呢，就当是众多政策里的一个以时间换当期现金流的金融选项吧。

100万的3%商贷，等额本息算，30年月供是4216元，总利息51.8万。

变成40年的话，月供3581元，每月少还635元，但总利息达到了71.8万，多付出近20万利息。

很多舆论直接默认所有人都可以贷满40年，这是一个重大误区。

40年只是监管设置的天花板，最终期限是商业银行自主审批的，银行也不傻，实践里一直有借款人年龄+贷款期限<75岁的上限规则。

这么算，35岁及以下，才具备申请40年的基础条件；40岁最多可以申请35年；45岁最多30年。

而且，不是你想贷多少就能贷多少，文件里明确画了两条红线，还顺手堵了高评高贷的口子 —— 贷款金额不能超过所购住房的评估价值。

第一条红线是官方的偿债收入比，这次正式写进了部门规章，不再是以前的银行实践并不怎么执行的窗口指导。

月房贷支出，不能超过月收入的50%；名下所有债务，房贷、车贷、消费贷加起来，总月供不能超过收入的60%。

对比旧规则，也就是2004年原银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》，是行业指导文件，有的银行风控会放水，买房提供的收入证明多少真多少假？大家自己心里也清楚。

828新政升级成硬性条纹，把总债务上限从以前的55%调到了60%，而且计算房贷支出的时候，不再把物业费算进去。

理论上松了一点放贷空间的口子，实际上如果银行严格执行，相当于收紧了购房者头脑发热过度负债。

比拉长年限更重要的，是放款时间的后置。

这条也是保护购房者的王炸，以前是你和开发商签完合同，去银行办贷款，没几天银行就把钱打给开发商了，从下个月开始，你就得月月还贷。

这时候房子可能才出地面几层，一边还贷一边看着工地，钱也被开发商划走了，以后盖成什么样，和银行没关系。

新规是买现房的，要等销售备案完成之后银行才放款，买预售房的必须等到项目竣工备案，房子盖好验收合格了，银行才发房贷。

还有两个。

1，当存量浮动利率房贷，和全国新发放的个人住房贷款利率，偏离达到一定幅度的时候，借款人可以找银行协商变更利率。

这个其实之前已经有实践了，2024年三季度的时候央行发过存量利率动态调整机制，当存量房贷加点幅度 >（当前全国新发放房贷平均加点值 +30BP）时，可向银行申请重新约定加点，调整后加点不得低于所在城市新发放房贷加点下限。

今年的话，新发放商贷主流还是3%～3.1%，也就是（LPR3.5%-40～50BP），大部分调过存量房贷的基本都在3.2左右，不够30BP的偏离值，所以房贷利率的红线近两年一直维持在3%左右，新发和存量区别并不大。

2，外针对阶段性失去收入、还款确实有困难的人，银行也可以市场化协商延后还款、贷款展期、延迟还本，给你留缓冲的余地，不会一上来就抽贷、断贷、上征信。

这一条也非常重要，只要有余地可谈，一般人是不会冒着法拍风险断供的，很多人只是为了能有一个自己的家背上了房贷，谁也没长前后眼，行业收入瞬息万变，828新政下个人房贷放款后置、偿债收入比硬性约束，先在源头降低了过度负债，而这条条款，是处理事后风险的兜底补丁。

大概就聊这么多吧，可以肯定的说，2026年的8月28日，必将成为房地产发展历史的里程碑，正如我们现在复盘三十年楼市进程里，1998年的房改，2004年的招拍挂，2008年四万亿，2015年棚改，2020年三道红线，2021年恒大危机传染，2026年8月份正式从制度层面确立新模式，也算是又一次见证历史了。