"新政"后广州首拍火热，越秀突围摘得天河低密宅地，再度加码广州主场

9月4日，继上海、北京相继完成新政后的首场住宅用地出让后，广州土地市场也迎来新政后的首次重要检验。

此前，上海新政后首场土拍呈现明显分化，两宗涉宅地中，普陀真如地块以150.19亿元底价成交，松江泗泾低密宅地经过29轮竞价、以16.41%的溢价率成交；北京首拍则由两组竞买人围绕顺义温榆河低密地块展开172轮竞价，最终溢价17.4%成交。新政落地后，房企投资整体更趋审慎，核心城市土地市场进一步呈现结构性分化。

在这一背景下，广州新政后首拍延续了此前土地市场的较高热度。备受关注的天河区大观路以东AT1003083、AT1003084地块(原广东电视台地块)吸引4家房企参与，经过18轮激烈竞价，最终由越秀地产以24.8亿元竞得，成交楼面价3.7万元/平方米，溢价率15.9%。

从多家房企参与到18轮竞价，新政后的广州首拍再次展现出核心优质土地的市场吸引力。面对新的行业发展环境，市场主体仍以真金白银积极参与广州核心区域土地竞争，既体现出对广州城市基本面和房地产市场长期价值的认可，也折射出广州持续优化土地供应、推动房地产高质量发展取得的积极市场反馈。

此次越秀竞得的广东电视台地块容积率仅2.1，对望世界大观太阳湖，与越秀·观樾所在湖区相邻。继观樾一至四期持续布局之后，越秀三年五度落子世界大观，累计投入超160亿元，在已经深耕多年的广州"主场"再落关键一子。

01 越秀加码主城湖居连片开发，以先发优势引领片区价值跃升

对于越秀而言，广东电视台地块的落定，并非一次孤立的土地投资，而是持续深耕世界大观、推进湖区连片开发的进一步延伸。

2023年，越秀率先进入世界大观片区，系统推进连片开发，打造城芯湖居项目越秀·观樾。此后从一期到四期持续布局，沿湖形成平层、合墅、纯墅等多元低密产品矩阵，并逐步构建起从生态治理到产品研发、从社区配套到生活方式营造的全链条能力。

三年五度落子、累计投入超160亿元，越秀对世界大观的持续布局，也让这里逐渐从单一住宅项目开发，走向片区整体营造。

观樾在立项之初即引入公园导向型连片开发模式，对约1.9公里湖岸线进行生态修复，构建湖水自循环系统，使沉寂多年的水体重归城市湖岸。围绕居民需求，社区公共服务和生活配套也持续前置：天河区图书馆观樾分馆、红土网球场、天河外国语智谷学校悦景校区、滨湖商业体依次运营，湖居生活实景不断丰富。

从生态治理到教育、商业、运动、文化等生活场景持续兑现，越秀正在世界大观构建超越单一社区边界的复合生活体系，以连片开发和运营前置推动片区人居价值持续提升。此次广东电视台地块的加入，为世界大观连片开发提供了新的空间，进一步丰富世界大观不同产品形态和改善需求的供给。

02 锚定核心区稀缺资源，越秀持续夯实主城低密市场优势

伴随城市进入存量发展阶段，核心区土地开发条件日益复杂，主城低密土地供应长期稀缺。

据克而瑞统计，2006年至2025年上半年近20年间，广州中心四区成交的194宗涉宅用地中，容积率低于3的仅40宗，平均每年仅约2宗。

面对稀缺供给，越秀地产近年来持续锚定广州核心区域低密优质资源，加大主城高品质住宅布局，逐步形成覆盖不同核心板块、不同产品形态的主城低密产品矩阵。

除世界大观外，琶洲南TOD作为CBD罕见的百万平方米低密住区，一期容积率约2.74、二期约2.0，通过舒展的空间尺度持续提升产品品质；越秀·阅璟台以2.1容积率打造天河智谷低密板式小高层住区，并入选广州首批"好房子"试点；今年6月获取的琶洲中二区地块容积率2.5，进一步补充琶洲核心区高品质住宅供给；7月获取的白云区府政通路地块容积率仅1.1，刷新区域近十年低密纪录，将打造片区稀缺高端产品。

市场也在验证核心区低密、高品质产品的需求韧性。今年上半年，越秀·观樾全盘实现销售额25.3亿元，四期璞樾墅摘得上半年广州别墅销冠；琶洲南TOD自2022年入市以来持续保持广州高端住宅市场领先表现，2022年至2024年累计销售额达337.56亿元，今年至今继续稳居广州2000万至3000万元总价段豪宅前列；越秀·阅璟台延续3月首开9.8亿元热销势头，上半年实现销售额24.3亿元，持续印证高品质"好房子"的市场认可度。

分析人士指出，越秀在主城低密赛道上构筑起从投资、产品到市场端的全链条领先优势。此次广东电视台落定，也进一步补强越秀在广州主城低密优质资源上的布局。

从珠江新城马场到琶洲，从白云区府到世界大观，今年以来四度加码广州核心区域、累计投资超过280亿元，一次次真金白银的投入，既是越秀对广州城市发展前景和核心资产长期价值的坚定判断，也是其作为长期深耕广州的本土国企，与城市共生共长的长期选择。

面向未来，越秀将继续立足广州主场，锚定核心区域和稀缺资源，以高品质"好房子"回应人民群众不断升级的居住需求，以片区开发和长期运营持续提升城市人居价值，在深耕广州、参与广州城市建设的过程中不断兑现长期价值。

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