绍兴：成交暴涨43.1%背后，镜湖以价换量与柯桥81个月库存生死局

核心观点： 2026年1-8月，绍兴商品住宅成交面积44.1万㎡，同比暴涨43.1%。但同期房地产开发投资暴跌29.3%——投资在撤、成交在涨，这组“背离数据”揭开了一个残酷真相：绍兴楼市的“回暖”，是靠降价砸出来的，而不是市场自发的复苏。

均价雪崩： 均价从2024年第一季度的25068元/㎡一路跌至2026年第二季度的19151元/㎡，累计跌幅达23.6%。“量升价跌”四个字，写满了开发商的无奈——不降价，连看房的人都没有。

一、镜湖新区：越城每成交4套房，就有1套在这里

越城区2026上半年新房成交2550套，环比上涨25.5%，连续两个半年度周期正增长。但仔细拆解，这个“回暖”水分很大——多孩补贴政策在20天内申领完毕，效果高度集中在4-5月（贡献979套，占比41.7%），呈现 “短期脉冲式爆发”特征。剔除政策刺激最明显的5月，其余5个月月均成交仅353套，与2025年低迷期水平相当。

镜湖是绝对主角。 上半年成交TOP10中5个楼盘来自镜湖，合计676套，占半年度成交量的26.5%——平均每成交4套房，就有1套在镜湖。镜湖核心区与高铁新城的均价差距高达8292元/㎡，前者套均总价是后者的2.1倍。3月镜湖网签178套，环比暴涨131%，但网签均价环比暴跌10.1%至17739元/㎡——天汇府、华发金融活力城等项目以1.5万元/㎡左右的低价跑量，硬生生把镜湖均价拉了下来。

二、柯桥区：81个月库存压顶，降价也卖不动？

柯桥区的情况更糟。1-8月成交均价同比暴跌29.5%——近三成的跌幅，在绍兴各区中堪称“跌幅冠军”。

截至2025年末，柯桥主力在售楼盘库存高达12000+套，去化周期长达约81个月。81个月——即使不再新增供应，也要卖近7年。而房地产市场公认的健康去化周期仅为12-18个月。7年的库存，谁来买单？ 这是绍兴楼市最大的“灰犀牛”。

柯桥城区新房均价约17200元/㎡，但部分远郊板块已跌至12000元/㎡左右——降价也未必能换来成交量。

三、上虞区：房价最高，跌幅也最大

8月第5周上虞新房均价16347元/㎡，环比上周下降2.59%，是全市跌幅最大的区县。1-8月均价仍位居全市前列，但下行压力明显加大。

土地市场方面，7月上虞两宗涉宅用地均以底价成交，楼面价分别为8508元/㎡和9008元/㎡——地价仍在高位，房价却在下跌，开发商的利润空间正在被极限挤压。

四、县域市场：新昌逆势上涨，嵊州跌破万元

与核心区形成鲜明对比的是，新昌县1-8月成交均价同比上涨12.2%——全市唯一逆势上涨的县域。3月新昌同比涨幅为8.2%，到8月进一步扩大至12.2%，说明县域市场的“补涨”逻辑仍在延续。

而嵊州8月第5周新房均价仅10378元/㎡，部分二手房已不足9000元。诸暨12461元/㎡，同样处于全市底部区间。

五、二手房：挂牌12万套，房东们的“价格肉搏战”

绍兴8月共有121823套在售二手房，环比上月再增2.4%。二手房参考均价13724元/㎡，环比下跌0.3%。

越城区上半年二手房成交3985套，同比下降8.8%。板块分化严重：老城区以“学区+老破小”逻辑驱动，套均面积仅62㎡；袍江核心则以“产业+新刚需”支撑，套均面积105.6㎡，总价却只有58.9万。

全市二手房挂牌均价约12700元/㎡，对比2021年高点，柯桥、越城不少热门小区房价近乎腰斩。投资型房源降价出货成为普遍现象，房东之间的价格竞争正在进一步压低二手房价位。

六、土地市场：底价成交成常态，“零溢价”时代的到来

2026年绍兴土地市场几乎被“底价”二字贯穿：

· 1月，柯桥3宗涉宅地底价成交，总价8.59亿元

· 7月，越城区低密宅地底价成交，楼面价6343元/㎡

· 7月，上虞两宗涉宅地均以底价成交

· 8月，越城区组合宅地以楼面均价3978元/㎡成交，溢价率仅3.16%

“零溢价”正在成为绍兴土拍的新常态。 开发商不再争抢土地，意味着对未来市场缺乏信心。1-6月房地产开发投资额274.11亿元，同比下降29.30%；新开工面积101.01万㎡，同比暴跌52.80%——投资在撤退，开工在腰斩，这才是绍兴楼市最真实的底色。

七、政策托底：20万补贴环卫工、40万补贴三孩，能救市吗？

2026年3月18日，绍兴发布房地产“新十条”：

· 环卫工人最高20万元购房补贴

· 三孩及以上家庭最高40万元补贴

· 叠加青年安家补贴（柯桥最高25万）、购房消费券、以旧换新、以房换地等政策

效果如何？越城区多孩补贴在20天内申领完毕，4-5月贡献了979套成交——短期有效，长期乏力。政策更多起到托底作用，能稳定成交量，但很难扭转整体供大于求的格局。

八、未来展望：告别普涨，进入“强者恒强”时代

短期1-2年内，绍兴整体仍处于磨底阶段：

率先止跌的板块： 镜湖核心区（24000-26000元/㎡）、越城核心商圈、城南片区——配套成熟、改善需求支撑

继续承压的板块： 袍江远郊、柯桥柯西、上虞乡镇、嵊州新昌县域——人口流出、库存高企

最危险的信号： 越城区可售面积105.9万㎡，出清周期30.3个月；镜湖新区39.6万㎡，出清周期17.8个月——即便镜湖这样的核心区，也要卖近一年半。

绍兴楼市已经告别普涨红利。未来买房要规避远郊高库存板块，优先选择核心地段改善型住宅；投资属性已大幅弱化，房产投机不再适合这座城市。

镜湖核心的“涨”与柯桥81个月库存的“跌”同时存在——看懂这座城市的分化，比看懂全国大势更重要。