刚刚落定！宝安新桥超级土整B包成交，100.9万㎡大盘三大合作方全部集齐

历时五年、横跨三包的宝安超级土整招商博弈，终于在2026年9月3日画上句号——B包花落汇易成置业，A/B/C三大合作方全部就位。

2026年9月1日，深圳市宝安区新桥街道新桥社区土地整备利益统筹项目（B包）18-02、21-04、21-05留用地完成评审，深圳市汇易成置业有限公司从竞争者中胜出，拿下这一关键地块的开发权。

随着9月3日交易结果正式对外公示，这个横跨居住、商业、产业的宝安超级土地整备项目，A/B/C三大招商包全部完成合作方遴选，长达五年的招商博弈迎来关键闭环。

01 中标主体：专为B包而生的项目平台

汇易成置业成立于2025年8月27日，注册资本5000万元，刚好达到本次招标"注册资本5000万元以上"的资质门槛。

股权穿透显示：深圳金鼠实业发展有限公司持股70%，深圳市正路投资发展有限公司持股20%，深圳市绿安建设管理有限公司持股5%，深圳市众联业贸易有限公司持股5%。大股东深圳金鼠实业与金鼠影业集团为同一实控人旗下企业，后者在深圳持有影视产业园区运营经验。

该公司属于新设项目载体，职工参保人数为0，实收资本为0，暂无大规模已交付旧改落地案例。行业普遍预判后续大概率引入外部资本、产业机构联合开发。汇易成置业作为新设项目平台，其后续资金筹措能力及回迁物业按期交付水平，将是B包能否顺利推进的核心变量。

02 项目全貌：88公顷大盘，百万方级规划

新桥社区项目，位于宝安区新桥街道新桥社区，东临象山与长流陂水库，西至宝安大道，北邻外环高速，是宝安北部重要的产城融合节点。

项目整体实施范围88.43公顷（约884,285.8㎡），概算总补偿21.26亿元。政府收储土地67.11万㎡，返还社区留用地213,222.6㎡（约21.32万㎡）。10个留用地块已全部分配至A/B/C三包，经核算，三包开发建设用地面积之和与批复留用地总面积完全一致，无遗漏地块。

项目2021年10月实施方案正式获批，期间历经招标中止、重启、多轮资格筛选。如今C包特发中鹏、A包嘉世鼎盛、B包汇易成置业三家合作方全部就位，这片西部产城融合热土，正式从规划图纸迈向实施前夜。

三包合计开发建设用地21.32公顷，规划计容总建面100.9万㎡，覆盖居住、商业、办公、高标准厂房、配套宿舍等多元业态。

03 底层逻辑：深圳利益统筹的经典范本

不同于传统城市更新，新桥采用深圳利益统筹经典逻辑：政府和股份公司算大账，社区与权益人算细账。

整片土地一分为二：

政府收储67.11万㎡，作为「湾区光谷」产业载体，重点布局高端装备、半导体、低空经济、激光产业。目前部分地块已启动树木迁移、清拆工作，整理完成后作为政府产业用地出让，夯实新桥制造业底盘。

社区留用地21.32万㎡，拆分为A、B、C三包，全部上深圳交易集团平台公开遴选合作方，由新桥股份合作公司主导，合作方全额承担资金、建设、拆迁安置成本。

这也是深圳为数不多，将全部留用地分拆多包、公开招选多家合作方的利益统筹大盘。

2026年4月22日，项目留用土地（第一批）供应方案用地（7个地块）正式获得批复：

04 三包分工：各有侧重，风险各异

C包（体量最大）｜特发中鹏（地方国资）

开发建设用地13.50万㎡，计容64.19万㎡。作为项目压舱石，C包承担最大开发体量，需交付不少于108,450㎡住宅+5,000㎡沿街商业给村集体，是股份公司住宅类资产的核心来源。国资承接最大资金与产业压力，为整个项目托底。

A包｜嘉世鼎盛地产（本土民企）

03-01居住+18-03工业，开发建设用地3.51万㎡，计容15.44万㎡。合作方需交付13,400㎡住宅、800㎡沿街商业，以及完整的82,080㎡厂房与配套宿舍。A包住宅总货量有限，扣除回迁后可对外销售住宅余量不多，利润更多寄托于产业物业运营，高度考验企业资金周转。

B包（最新成交）｜汇易成置业（新设项目平台）

21-04居住+21-05商业+18-02工业，开发建设用地4.30万㎡，计容21.27万㎡。

B包最核心特征：不需要向村集体交付回迁住宅。21-04地块规划的38,624㎡住宅无需返还，货量主要归属合作方操盘销售，这是B包对开发商最大的吸引力所在。

但红利背后是沉重的交付义务：需向村集体及其他权益人交付商业15,968㎡（含沿街商铺）、办公12,590㎡、厂房81,951㎡、配套宿舍15,989㎡、配套商业2,000㎡，合计近12.85万㎡实物物业。其中厂房、宿舍建安成本远高于普通住宅，对企业资金链是极大考验。

05 统一规则：无现金补偿，全部实物回迁

翻阅三包全部交易文件，能看到一套高度统一的交易规则：全程无现金补偿，全部实行实物回迁；超出规划的可售计容面积，40%权益归村集体所有。

这正是宝安集体留用地当下最典型的模式。

早年旧改，开发商比拼现金补偿；集体资产全部上平台交易之后，村集体更倾向锁定实打实的物业。市场上行，享受资产增值；市场下行，规避企业暴雷带来的兑付风险。超额计容分成，进一步让社区共享规划优化的红利，实现风险隔离。

06 市场观察：全国性品牌房企为何集体缺席？

透过新桥项目，深圳旧改市场的结构性变化清晰可见。

曾经活跃于深圳旧改赛道的全国性品牌房企，在这个百万方级集体留用地大盘中集体缺席。

最终拿下三包的，是一家地方国资+两家深耕本地规则的民营旧改平台。

国资扛下规模最大、风险最高的C包，守住产业回迁、民生安置底线；本土民营平台熟稔集体交易、拆迁协调规则，分食剩余包。不少中标主体为项目新设平台，后续引入外部资本联合开发，已经成为深圳利益统筹市场的常态。

07 三道必答题：招商落定不等于马上开工

五年的曲折推进周期，已经印证项目的复杂程度。摆在三家合作方面前，还有三道现实考题。

第一关：拆迁清拆与多方权益平衡。

公告反复提及"补偿项目范围内其他物业权益人的回迁安置物业"，说明除新桥股份合作公司外，还存在大量零散权益主体。尤其B包涉及21-04居住、21-05商业、18-02工业三类不同业态，权益人诉求各异，回迁安置并非简单建好物业即可，多方协调极易拉长项目周期。

第二关：沉重的实物回迁包袱。

每一包都绑定大规模厂房、宿舍交付。合作方需要优先完成政府公共配套移交、村集体及权益人回迁，剩余货量才属于自身收益。B包需交付近12.85万㎡实物物业，其中厂房+宿舍建安成本高，资金压力尤为突出。

第三关：产业落地的硬性约束。

18-01、18-02、18-03等工业地块处于工业区块线之内，用地性质不可随意变更。厂房建成后还要接受政府产业考核，不能简单改造为商办销售。若产业导入不达预期，厂房空置风险由合作方承担。留用地产业载体叠加政府收储地块打造的湾区光谷，产业导入才是项目真正的终局考验。

从大片零散老旧工业区，走向"高端产业集群+高品质居住社区"的产城融合新城。

新桥的故事，不只是一个旧改大盘的蜕变，更是深圳土地整备模式的缩影：政府获取连片产业空间，社区锁定长期物业资产，市场主体负责出钱建设，多方博弈，寻求多方共赢。