中报观察 | 恒大物业行至分水岭

物聊社 恒大物业的“自救”似乎即将走到结局。

风险暴露进入第四年，恒大物业交出一份在“增收不增利”的物管行业里算得上平稳的报表。

根据中期报告，公司上半年实现收入约69.43亿元，同比增长约4.5%；净利润约5.03亿元，同比增长约2.5%；毛利约13.32亿元，同比增长约11.1%；归母净利润为5.17亿元，同比增长约9.5%。

尽管清盘人手中合计51.016%的股权仍在出售进程之中，公司还未完全摆脱关联方带来的计提减值风险，但只看几项核心数据，恒大物业在物管本职上的经营成果放在行业中横向对比也算可圈可点。

基础物管与第三方外拓撑起这份业绩，恒大物业的“去恒大化”在经营层面已接近完成，只是结局在资本层面仍未落定。

而不论新主是谁，恒大物业正在努力摆脱“恒大”的烙印，走向一条独立运营的道路。

向好

和营收利润相比，在当下行业环境中能够修复毛利率的物企并不多见。

报告期内，恒大物业毛利率为19.2%，较上年同期回升1.2个百分点，净利率约7.2%。

据物聊社了解，公司2023年上半年公司毛利率为24.4%，2024年上半年为20.2%，2025年上半年约18.0%，本期回升至19.2%，是近四个半年度首次掉头向上。

随着对服务品质提升的看重，行业正在经历盈利承压阵痛期，不论2025年还是2026上半年，毛利率下降已成为大部分上市物企常态，行业平均毛利率亦在下降。

在行业毛利率中枢整体下移的环境里，恒大物业的逆势修复得益于费用端管控。公司期内行政及营销开支同比减少约2400万元。

最重要的则是恒大物业各业务线盈利能力修复带来的成效。

根据报告，公司四条业务线中，物业管理服务收入58.46亿元，同比上升3.9%，占总收入比重为84.2%；社区生活服务收入5.38亿元，同比上升17.9%；资产管理服务收入4.07亿元，同比上升2%；社区运营服务收入1.52亿元，同比下降7.3%。

其中，物业管理服务分列基础物管服务及非业主增值服务两个细分板块，基础物管服务收入58.31亿元，同比上升3.9%；非业主增值服务收入1466.8万元，同比下降8.4%。

非业主增值服务传统上包括交付前服务、案场管理等与开发商销售强绑定的业务，随着恒大开发业务停摆，这一板块事实上已经归零。

这意味着恒大物业在业务结构上已经实质性完成“去恒大化”，由第三方项目和存量业主支撑的基础物管、社区服务成为收入最大的支柱。

基础物管服务作为业务基本盘稳住了增长态势，从中期报告看，恒大物业在社区生活服务上的布局成效也正逐渐释放。

而恒大物业基础物管服务的稳定，离不开在管规模与外拓的努力。

截至2026年6月30日，恒大物业在管面积约6.03亿平方米，较2025年底的约6.01亿平方米小幅增加；期内第三方签约面积（含续签项目）约4300万平方米，对应合同年饱和收入接近10亿元，签约项目进场率达94.4%。

在价格承压、撤场频发、收缴困难的环境里，恒大物业仍能在半年内拿下数千万平方米量级的第三方签约，虽然顶着“恒大”的名号，但在品牌拓新上还有机可寻。

值得注意的是，规模拓展并没有对恒大物业毛利率修复造成拖累。

报告期内，公司物业管理服务录得毛利9.45亿元，毛利率16.2%，同比上升1.3个百分点；社区生活服务毛利1.19亿元，毛利率22.1%，同比微降0.3个百分点；资产管理服务毛利2.06亿元，毛利率50.6%，同比上升1.6个百分点；社区运营服务毛利6174.6万元，毛利率40.7%，同比微降0.3个百分点。

尽管高毛利率项目期内表现向下，但下降幅度相对轻微，基本盘更大的物管服务分部实现盈利修复才是最大的成效。

新主未定

将时间轴拉长，恒大物业在“去恒大化”与“自救”这条路上走得并不容易。

2023上半年至2025上半年，公司收入分别为61.45亿元、62.2亿元、66.47亿元，净利润分别为7.9亿元、5亿元及4.91亿元，毛利率分别为24.4%、20.2%、18%。

至本期，公司收入69.43亿元、净利润5.03亿元、毛利率19.2%，三项数据均较2025上半年有所提升，可以看出恒大物业已基本在2025年完成大部分不利因素出清，经营回到正轨之上。

不过，这份成绩单并非没有暗面，“去恒大化”真正艰难的部分还在于与恒大系公司之间的拉扯与计提减值中。

根据中报，截至2026年6月30日，恒大物业向中国恒大提供物业管理服务的涉及金额约2.56亿元。由于中国恒大正处于清盘程序，相关经济利益能否收回存在重大不确定性，公司未就该部分服务确认任何收入。

换言之，服务仍在提供，但对应收入无法进入利润表，这是恒大物业对关联方应收回款困难的冰山一角。

报告期内，恒大物业2.5%的净利润增速明显跑输9.5%的归母利润增速，同时净利率7.2%，反而下降了0.2个百分点。

压力主要来自三个方面，一是金融资产减值损失1.44亿元，较去年同期的0.68亿元翻倍；二是商誉及无形资产减值带来约0.44亿元的其他损失；三是财务成本0.80亿元，接近去年同期的两倍。

除此之外，恒大物业另一笔历史包袱仍是那笔134亿元存款质押。

尽管2025年1月广州市中级人民法院一审判决相关责任主体向恒大物业子公司偿还约134亿元并承担案件受理费约7271.54万元，但公司目前仅追回950万元，剩余款项能否追回存在重大不确定性，这笔资金对恒大物业而言仍是“账面上存在、现金上未至”的悬案。

截至期末，恒大物业包含现金及现金等价物、受限制现金、到期三个月以内的理财产品及结构性存款的可用资金总额为42.44亿元，较2025年末减少约6620万元。

资本层面，清盘人持有的合计51.016%控股权归属仍未落定。

综合公司公告，清盘人于2025年9月启动出售程序，2026年4月14日与意向买方签订为期30个工作日的排他性协议；6月下旬谈判终止、交易告吹，消息披露当日股价大跌23.53%、收报0.78港元；7月末出售程序重启，拟邀请潜在买家进场尽调，股价早盘一度上涨近7%、回升至0.96港元附近。

在此之前，受出售预期推动，股价曾于2026年4月30日高见1.54港元，创2023年8月以来新高。

曾经市场传闻中的潜在买家均未获公司证实，最终谁会接手这部分股权，不只是股东层面的更替，更将直接影响恒大物业信用修复、关联方问题处置与资本市场估值。

如今，恒大物业“去恒大化”已经走过大半程，但剩下的路往往也是走起来最艰难的。

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