新政后首场土拍，比想象中更曲折

9月3日，新政后北京首场土拍，没有加班。

原定三点半开拍的朝阳区将台乡驼房营地块，在正式开始前，突然取消了竞拍计划。

现场并没有给出具体原因。

地块前期有三家主体报名，包括中建智地+太古联合体、华润置地以及中海新城。华润置地在开拍前突然退出了竞拍，而太古方面：

连号牌都没拿。

狗蛋上个厕所的工夫，回来就收到了暂停消息，据说是因为中海新城那边，在出价上也有些为难。

是底价都觉得为难。

有网友说，可能是新政来得太突然，参拍计划是前期做的，房企们已经来不及反应了。

小道消息称，驼房营地块会将开发商的条件诉求向上报备，修改条件后再挂牌。

其实也不难理解，驼房营地块本身包袱很重，1块住宅用地搭了3幅体育场用地，起拍总价更是达到了75.21亿。

即便放到新政前，这个情况也足以让头部房企们迟疑。

不管是什么原因，流程砍半，顺义后沙峪温榆河新地顶上。

温榆河新地有两家主体参拍，分别为华润以及懋源+金隅联合体，虽然数量不多，但激烈程度远超想象。

懋源方面率先出价，华润紧跟，开拍十来分钟，竞拍轮次已经超过百手，双方谁也不让谁，可以说拍出了气势。

最终，经过174轮出价，地块被华润置地以82.993亿总价、17.37%的溢价率成功拿下，地块综合楼面价约4.064万元/㎡，住宅楼面价约4.124 万元/㎡

这个价格，比之前华润润园大概贵五千以上。

润园的热度就不多说了，即便贵了一些，未来新项目的确定性也是有保障的。

后面就看华润是选择做润园二期还是上新产品线了，值得期待。

总之，整场土拍看下来，没有像之前市场想象中那么冷，温榆河新地甚至是超预期的。但也不像部分人预测中那么热，只能说：

非常曲折。

可以发现，新政产生的压力是肉眼可见，现房销售的新利润模型，让房企们对地块的选择，愈发挑剔。

风险明显的地块无人问津，潜力地块的热度直线攀升。

这种极端冷热，或许也会变成未来北京地产市场的一种常态。

过去三十年，大部分地产开发商，玩的都是借鸡生蛋的套路，本质上，开发商只出了土地的钱，剩下的全靠预售回款周转。

而828新政，实质上宣告了预售制度的翻篇。

对于房企而言，最直接的影响就是资金门槛直线上升。

不仅仅是前期投入需要大量现金支持，更关键的是，未来房企需要在资金层面有长周期的抗压能力。

新规下，房子不盖到竣工条件，按揭贷款到不了开发商账户，这意味着，以前两年能回笼的钱，现在可能要三年、四年，甚至更久。

以前，房企某一个项目的成绩不及预期时，是可以赌未来出现爆款项目兜底的。但现在，随着回款周期拉长，这种链条实际上也崩塌了。

每一个项目都是挑战，也是决战。

同时对于购房者而言，现房制度下：

买房从赌变成了看。

以前是交完钱，赌房企的大饼能不能落实，现在是直接去比较，哪个产品好，哪个产品不适合自己。

以后或许真的可以通过销售榜单，来判断一个项目的真实成色了。

总之一句话，未来房地产市场，大概率会朝着去规模化的产品力时代加速迈进。

对现在还留在牌桌上的选手而言，这也是更深层次的考验。

特别是一些处在新旧时代交界线上的项目。

根据新政细则，"新老划断"主要看工规证的审批时间，以8月28日为界，项目被分为几种情况：

一是8月28日起新出让土地的项目 → 优先现房销售。

二是已出让、但8月28日前还没拿到工规证的项目 → 优先现房销售。

只有8月28日前就拿到工规证的项目，原则上才可以继续预售。

这代表着，一批在新政前已经拿地，在新政后才有可能拿到工规证的项目，面对的是两个账本：

拿地时是预售制来算账的，做项目时却需要按现房制来算账。

据不完全统计，目前北京市场类似的项目至少8个，包括：

7月28日，中海新城 46.81亿元拿下的朝阳酒仙桥地块； 8月4日，中海新城 83.99亿元拿下的朝阳广渠路地块； 8月11日，电建9.56亿元拿下的房山良乡大学城地块； 8月11日，银盛泛美7.07亿元拿下的顺义马头庄地块 8月12日，金茂97.61亿元拿下的海淀四季青西冉地块； 8月12日，招商蛇口15.04亿元拿下的石景山苹果园地块； 8月12日，中海新城25亿元拿下的石景山刘娘府地块； 8月27日，金隅地产8.70亿元拿下的通州土桥地块。

其中，中海新城朝阳酒仙桥、朝阳广渠路，金茂海淀四季青西冉、招商蛇口石景山苹果园、金隅通州土桥等地块，为溢价拿地，其余均为底价拿地。

如何处理两本账的问题，压力给到它们操盘团队。

另外，近期关注度比较高的项目，比如：刚刚公布案名不久的招商·湖映天青，华润·万泉寺项目，保利·太平桥项目，以及中建智地今年的重点项目宸园139等，均在8月28日之前拿下了工规证。

以目前的规则看，它们大概率可以继续沿用预售制销售。

不过，可以预见，在现房销售的推动下，各大房企也将在产品上持续加码。

这意味着，后续所有人面对的，都会是一个竞争更为激烈的市场，还远没有到可以松一口气的地步。

祝好运的同时，也期待他们未来的表现。