北京
来源：上观新闻
日前，房贷可以贷40年的新政策引发各方关注。8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限从30年延长至40年。
据悉，银行对于新购房客户已经可以按照40年贷款期限进行受理。
那么，广大存量房贷的用户是否可以进行延期？
答案是肯定的。目前，上海部分银行已经开放了存量房贷的延期申请。记者从交通银行上海市分行了解到，目前存量房贷可以办理延期，延期期限不能超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与延长期限合计不能超过40年。
也就是说，原来30年期的贷款，可以延期到40年，原来20年期的贷款，最多延期到“20+10”年。
建设银行上海市分行表示，客户可以通过建行手机银行APP（路径：贷款—我的贷款—还款计划调整—延长贷款期限）或线下向原贷款银行申请延长贷款期限。银行将根据客户申请延长贷款期限的具体原因、还款来源及后续还款安排综合考虑，合理确定可以延长的具体年限，最长不超过客户原贷款期限的一半，且与原期限合计不超过40年，且满足“贷款人年龄+贷款期限”不超过75年及贷款到期日不超过土地使用期限（若有）。
“举例来看，如您申请贷款时35岁，土地到期日为2070年，原贷款期限为30年，最长可延长期限不超过10年；如您原贷款期限为10年，最长可延长期限不超过5年。”建设银行上海市分行相关负责人表示。
值得注意的是，多家银行表达了“贷款人年龄+贷款期限”不超过75年这一门槛。
房贷概念图。
这里需要明确一个概念：贷款人年龄。
所谓贷款人年龄，其实指的是银行给贷款人发放贷款时的年龄。
也就是说，如果是新申请房贷，想申请40年期，那么贷款人需在35周岁之前完成贷款发放。这也意味着，如果按照这个标准，1991年以前出生的贷款人新办理房贷时，已经不能办理40年期的个人房贷。
而如果是存量房贷，情况又有不同。由于贷款人年龄是指贷款发放时的年龄，所以如果当年发放贷款时客户年龄不超过35岁，还是可以将贷款延长至最高40年。
但1991年前生人也不必着急，因为具体到各地支行执行时，标准可能会略有放宽。比如工商银行上海某支行就表示，标准是“贷款人年龄+贷款期限”不超过80年。
此外，对于已签贷款合同还未放款情况，交通银行上海市分行则表示，在交易双方同意的情况下可进行重新审批。
贷款年限最高拉长至40年，最直接的影响就是可以使月供降低，但需要注意的是，总的利息会增加。以100万元贷款、上海首套房3.05%的利率来计算，30年等额本息每个月月供约4243元，总利息约53万元；如果拉长至40年，月供降到约3609元，但总利息会涨到约73万元。每个月还款的压力降低了600多元，每年可以少还超7000元，但40年的总利息比30年多出约20万元。
此外，《意见》中提到，未来存量浮动利率房贷如果利率与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，可协商调整利率或置换贷款。目前，部分银行表示，存量房利率调整目前仍然按照2024年相关政策执行，暂无变化。
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作者：张杨 潘怀远
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