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昨日，8月的最后一天，位于同安银城智谷的[中海环东万宸]326套住宅获批。

一、震惊市场的“高价”预售：一场精心策划的“价格锚点”？

一反常规的通过释放最低价来吸引客户，这个盘的预售价是引起市场“骂声一片”，有人戏称“梦回2022年”，在加点，都可以买岛内了。

全盘均价高达3.65-4.2万元/㎡，这一价格并非市场真实预期，更像是一次高明的价格锚定战术：

首推楼栋（3-1#、3-2#、5#），共计三栋，其中：

·3-1#（瞰海）：预售价4.2万/㎡（起步3.9万/㎡）；

·5#（中间楼栋）：预售价3.7万/㎡（起步3.56万/㎡）；

·3-2#（非瞰海）：预售价3.65万/㎡（起步3.5万/㎡）。

这么高的预售价，或许是在当前冷淡市场中，为了给客户“获得感”而预设的虚高锚点，为后续的“大力度折扣”留足空间。

二、竞品价格体系：现实很骨感

中海环东万宸的预售价与同区域、同等级竞品形成强烈反差：

·同安环东板块：近岛而且大城配套的七星湾TOD近期成交均价约2.2万元/㎡；同品牌的中海环东云起之前也仅约2.4万元/㎡；其余楼盘多在1万元+/㎡。

·海沧马銮湾：能瞰海且有地铁/商业加持的象屿自在海，成交均价约2.2-2.3万元/㎡（近期因低于备案价15%销售被投诉）；建发阅海约2.6-2.8万元/㎡。

·集美区：近岛的中交文澜约2.6万元/㎡，核心区的联发嘉悦里约2.8万元/㎡。

·翔安区：拥有顶级书包房的象屿凤鸣雅颂及国贸学府锦樾，约2.6-2.7万元/㎡。

结论很明确：当前厦门岛外市场除极个别强学区或核心区盘，销售价格能在2.6-2.8万元/㎡，其余项目实际成交价已回落至2.2-2.4万元/㎡。中海环东万宸若按预售价的9折销售，感觉也将直接脱离市场基本盘。

三、项目本体价值与成本优势

项目楼面价仅11045元/㎡，计容建面38880㎡，容积率2.2。

·地价安全垫极厚：相较于周边早期项目，该地价给予开发商极大的定价弹性——即使按2.4万/㎡销售，利润率仍相当可观。

·产品力突出：户型设计有明显优势，每户均有明厅赠送，实得率高于市场平均水平。

·客群基础稳固：中海深耕同安多年，拥有大量老业主资源；且银城智谷板块当前仅此一个新盘，短期内无直接竞品。

唐Sir认为较为合理的销售均价应为：瞰海楼栋（1-3#）约2.8万元/㎡，其余楼栋约2.4万元/㎡。更贴合当前市场实际购买力。

当然结合产品力及客群基础，根据实际认筹情况，可酌情再加价。

何谓“地铁一响，黄金万两”？

就在不久前，厦门地铁9号线的列车已抵达厦门，这一条以“地铁6号线集美同安段”名义批复、建设，是纵贯厦门南北的“黄金地铁动脉”，更串联厦门万亿产业链的“黄金产业动脉”，通车的节点离我们越来越近，预计明年年内（2027年）将正式运营载客！

届时，地铁9号线与厦门岛外环湾快线——地铁4号线将形成“同安地铁的十字骨架”。两条地铁即将双双开通，将彻底重塑厦门城市格局，更是“老同安”政治、经济、文化中心的向南、向海而生，环东中心迎来的“千年未有之大变局”

同安政经中心正式南迁

环东“千年未有之大变局”

近期刚刚发布的同安区“十五五”规划十分引入瞩目，特别强调同安区城市空间布局的变动，重点围绕“两城”：同安古城和同安滨海新城。

同安滨海新城，是同安老城的政治、经济、文化、中心的南迁，它的中心即是时下厦门环东中心的热门楼盘中海环东萬宸所处的——环东海域新城文体公建群。

作为“千年银城”，同安的建县史超 1700 年‌（始于西晋太康三年公元 282 年）、‌城垣史近 900 年‌（南宋绍兴十五年起建），并且“‌文脉”从未中断‌，是厦门地区的行政源头与文化根脉。

同安过去的中心一直扎根于内陆老城，而此次同安区“十五五”规划，明确城市中心的“南移”，是发展轴心千余年来的一次历史性转折。而且，这轮南移并非空谈，而是由一系列重大公建项目的落地支撑的。并且，从规划走向现实：

• 在厦门岛东的金砖会展高地，设会展中心站，作为两岸融合发展示范区的前哨，对望金门，畅想厦金同城生活圈；
• 在厦门湖里高崎机场片区，设高崎枢纽站，承载宁德时代建设零碳科技城的重要交通纽带。
• 在厦门集美桥头堡的咽喉位置，设嘉庚体育馆站，对接厦门科学城核心组成部分——嘉庚科艺城
• 在厦门市重点建设片区的环东中心位置，设智谷云谷站，连通厦门科学城总部经济、未来产业、科技服务。
• 在厦门同翔高新城敷设圈，设置寨阳站，衔接厦门时代、新能安、海辰储能等全球独角兽企业。

我们可以直观地看出：厦门地铁9号线，这条纵贯厦门南北的黄金地铁动脉，串联起厦门经济特区“万亿产业链”的布局，是地铁动脉，更是产业动脉。

这，是人才的流动，是资本的流通，更是政府资源的高效集合。

以厦门市重点建设片区的环东中心为例，厦门科学城I号孵化器已建成投用，苏颂未来产业概念验证中心同步启动建设，嘉禾研究院等高能级创新平台签约落地，并且建成市级以上企业技术中心、重点实验室等各类科创平台188个，“三谷”等核心园区注册入驻企业超2400家。2025年，“三谷”144家规上工业企业实现总产值108.45亿元；89家限额以上批发零售企业实现销售额103.09亿元

每一座新城，都是千亿甚至万亿量级的基建投入，是厦门迈向“万亿GDP俱乐部”，实现产业迭代升级，在全国城市竞争中弯道超车的关键一环。

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