闲置4年的办公楼变身600张床位的护理院！

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（来源：诊锁界）

编辑：棂星

封面来源：上海虹口

近日，上海市住建委发布了一批商办楼宇更新提升典型案例，位于虹口区的上海石油大厦榜上有名。这座1996年建成、空置近4年的老楼，由闲置办公楼整体转型为复合型康养综合体，上海福虹护理院，被列为示范项目之一。

一座废弃办公楼，变成近600张床位的医养机构。这件事本身值得关注，但更值得琢磨的是它背后的逻辑，城市存量空间正在被重新定义，而养老医疗正在成为这轮存量改造中最确定的去向。

1260万租金撬动1.2亿投资，10年租约算的什么账？

石油大厦位于虹口区中山北二路1497号，1996年建成，由于建设年代较早，建筑设计、功能布局、设备设施逐渐老化，改造前已空置近4年。

项目由大庆石油管理局驻上海办事处所有，现由上海康邻养老服务有限公司投资建设运营。康邻养老通过竞拍招投标方式整体租赁石油大厦，租金1260万元/年，协定10年租期，租金每3年递增5%。项目改造总投资约1.2亿元。

1260万租金撬动1.2亿投资，租期10年是对养老赛道长期确定性的押注。项目建成后预计提供近600张护理及养老床位，规划运营后7至8年可实现盈利，年均收益率约12%至14%。

海派文化+中医康养：存量改造的定位思路

改造以“海派文化+中医康养”为核心定位，秉持微更新理念推进。改造中保留原建筑主体结构，在建筑设计中融入石库门、红砖墙等海派元素，重点优化内部空间布局，将C栋改造为养老院、D栋改造为福虹护理院，形成集医疗、康养、社区服务于一体的复合型康养综合体。

近2万平方米的空间内，将提供568张康养床位，院内配备完备的医疗科室和先进的康复设备。目前项目进入建设收尾阶段，预计2026年9月建成运营。

值得注意的是，为保障项目高效推进，虹口区创新建立了“同步审核、并联审批”机制，由民政部门牵头，联合规资、建管、消防、市场监管、卫健等多部门协同推进，将传统串联审批转为高效并联模式。这对有意参与存量改造的社会办医机构来说，是一个值得关注的信号——审批效率在提升，进入门槛在降低。

上海正在批量推进商办转养老

据虹口区民政局2025年工作总结及2026年工作计划显示，除了石油大厦外，虹口区还有雨花大酒店、热带雨林酒店、宝隆宾馆三处存量资源改建养老机构项目正在建设中，改建完成后合计可提供养老床位971张。

背后是真实的需求压力。数据显示，2025年末，上海各区60岁及以上老年人口占比前三位的依次是虹口区（45.3%）、崇明区（45.2%）和黄浦区（43.9%）。虹口区每十个户籍人口中，将近五人已迈入花甲之年。

政策层面也在持续加码。2025年，上海出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，允许商务楼宇兼容医疗服务等功能。2026年1月，上海发布《上海市促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展的若干措施》，明确“支持存量商办楼宇改造为养老设施，鼓励各区按照床位数量给予一次性补贴”。

国家层面同样在发力。2026年3月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，推动闲置低效资产改造与转型，开发用于卫生健康、养老托育等新功能。三部门联合发文明确，存量空间转型后5年内可按原用途使用且不增收土地价款。

在全国范围内，类似的闲置空间改造养老案例已经不少。

江苏南通福民护理院的前身是一座闲置工业厂房，2020年改造为综合型养老护理机构，2023年开始接收老人，床位300张，定位医养结合型护理机构。

无锡申丞颐养院的前身是锡山区东北塘海联集团工交仓储用房，共12层，建筑面积约1.7万平方米，自2012年建成后一直闲置。2020年改造完成投用后，成为康复医院、护理院、颐养院三位一体的大型综合医养结合型养老机构，设养老护理床位562张。

此外，无锡新吴区寰宇商贸中心闲置楼宇正在改造为集康复医院、护理中心、老年人慢性病治疗中心于一体的康养综合体；乐清市第二中学宿舍楼改造为光大百龄帮乐清颐养中心；曲靖市昆曲酒店改造为集失能照护、社区养老、居家服务于一体的综合养老机构。

存量空间正在批量转化为养老医疗设施。这条路径已经从个案探索走向系统性推进。

如今，商办楼宇转型养老的窗口期正在打开。上海已明确允许商务楼宇兼容医疗服务功能，并给予床位补贴。国家层面也在推动存量资产盘活用于养老托育。政策红利正在释放，越早进入，越能拿到优质地段和优惠条件。

商务楼宇在空置，养老需求在膨胀。当一座1996年建成的老楼重新焕发生机，它背后折射的是一个更大的趋势：城市存量空间正在被重新分配，而医养结合正在成为这场重新分配中最确定的受益者。