置换客群加速入场，二手挂牌心态生变：“沪八条”重塑上海楼市成交逻辑

中经实习记者 徐倩 记者 石英婧 上海报道

“‘沪八条’出台当天晚上，店里连夜就成交了一套。”上海中原地产森兰板块营业董事宋沪雄向《中国经营报》记者表示，“新政出来后这两周，置换客群明显增多，成交速度也加快了。”

在刚刚过去的8月，上海新房、二手房市场成交量持续上扬。据上海市房管局统计数据，8月，上海一、二手住房合计成交面积221万平方米（2.43万套），环比增加2%，同比增加15%。

“新政后，上海链家外环外日均带看量提升21%，日均认购量提升23%。”上海链家新房客发事业部总经理高东庆表示，“沪八条”精准激活外环外新房市场，二套首付降至15%及“以旧换新”补贴，切实降低了置换门槛，也让置换客户更愿意考虑外环外新房项目。

“上海楼市‘金九’行情可期”，上海中原地产资深分析师卢文曦向《中国经营报》记者表示：“‘沪八条’政策已经带来短期积极反馈，外环外项目来访看房量明显上升，刚改产品成为上海新房市场的成交支柱，有效拉动整体成交规模上行。”

“个别买家催楼盘开盘”

8月20日，上海市出台楼市“沪八条”，通过优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等五个方面八项政策措施，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

据悉，“沪八条”出台后，上海全市在售一手住房项目日均来访量较政策出台前提升15%；政策出台后共有8个项目开盘认购，部分板块热度较高，徐汇枫林安澜璟庭、宝山杨行锦棠瑞宸名邸、青浦新城潮鸣宸邸等项目认购比均超过1.5；政策出台后，在售项目日均签署定金合同量较出台前增加90%；随着预定成交逐步转化为合同网签，在售项目日均成交面积较出台前增加48%。

家住上海杨浦区五角场的孙女士向《中国经营报》记者表示：“我原本有一套内环的学区房，今年孩子上学用过了名额，打算卖掉来购买新房，现在二套房的首付比例降到15%，再叠加以旧换新的8万元补贴，这确实是政策带来的‘福利’。”

对于孙女士来讲的置换群里而言，此次新政中最大的“礼包”在于贷款补贴，叠加此前“以旧换新”的补贴，“一买一卖”之间最高可享受8万元补贴且“先到先得”。

“真金白银”的补贴确实带动了置换群体的加速入场，卢文曦向记者分析称：“‘沪八条’出台首周，外环外的项目交易变得活跃。大虹桥、嘉定新城、浦东新场等项目来客来访量显著提升，个别项目买家急着催楼盘赶紧开盘。”

据上海中原地产数据，8 月下旬上海出台 “沪八条” 楼市政策，政策红利带动近郊区域成交明显释放。其中，浦东新区依旧领跑全市，当期成交 11.2 万平方米，环比上涨 13.13%；同时，青浦成交 6.1 万平方米，位列全市第二，月度表现亮眼；此外，宝山成交 5.5 万平方米，成交面积 5.3 万平方米，环比提升 8.2%。

“新政后首个周末来访和成交量都有明显上涨。”上海保利方面相关负责人向《中国经营报》记者表示，“新政落地4天，保利上海五大外环外项目累计成交101套，项目整体流速提升213%。”

“新政推了置换客一把”

刚刚过去的8月，上海二手住房共成交2.07万套，环比增加1%，同比增加18%。除春节假期所在的2月外，上海二手房单月成交已连续9个月超过2万套。

具体来看，“沪八条”出台后，二手住房日均成交727套，较政策出台前增加14%。周末市场热度回升尤为显著：政策出台后两周周末分别成交1751套、2086套，日均成交959套，较出台前周末日均增加13%；其中8月29日（周六）成交1131套，为近两个月周末最高水平。

上海链家研究院李根表示，8月，上海二手房在政策红利之下需求持续释放，外环外成交占比环比提升2.4%，置换链条打通带动需求有序外溢；改善型需求加速入场，3室及90—120平方米户型占比稳步提升，成交结构持续优化。信贷降门槛、置换补贴等组合拳效果显著，市场正从“量稳”迈向“质升”。

“新政的出台加速了成交速度，推了正在置换的买家一把。”在上海房地产市场从业二十余年的宋沪雄向记者表示，“在新政后，店里出现了两单连夜成交的案例，有业主刚挂牌，就有买家连夜敲定。这位买家之前是在观望，新政影响下，也是着急置换。”

“对于当下的二手房市场，一个明显的变化是业主心态的调整，此前，上海二手房主要靠‘以价换量’，降价带动了成交，但是，现在房东心态发生变化甚至出现了惜售的现象，挂牌量持续减少，溢价空间正在收窄。我们也需要持续观察，在房价有微调后，市场成交量是否能持续高位，这是非常关键的。”宋沪雄进一步表示。

随着9月的到来，传统的销售旺季“金九银十”正式开启。对此，卢文曦表示：“政策已经带来短期积极反馈，外环外项目来访看房量明显上升，8月月末两周成交重心逐步向刚改类项目倾斜。刚改产品是上海新房市场的成交支柱，能够有效拉动整体成交规模上行。”

展望后市，卢文曦预计，伴随传统 “金九” 销售旺季到来，后续供应持续就位，成交有望顺势走高，金九行情值得期待。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：宛玲）