浙江
8月，重点城市二手房平均租金回报率为2.71%，较7月回落0.02个百分点，较去年同期提高0.16个百分点。从2025年以来的月度走势看，这一指标在7月升至阶段高位后小幅回落，当前仍处于观察区间较高水平。租金回报率抬头，租房市场究竟怎么样？进入存量房时代，租房会不会取代买房成为主流？把账拆开看，答案并不复杂。
回报率走高的账本：分母降得快，分子刚企稳
租金回报率等于年租金除以房价。这一轮回升，主要不是租金涨得快，而是房价回调带来的被动抬升：分母收缩，比值自然走高。贝壳研究院数据显示，7月其监测的重点50城租金收益率为2.80%，北京、上海、深圳、广州分别为2.15%、2.11%、2.21%、1.97%；按58安居客研究院口径，38城二手住宅挂牌租金收益率平均为2.86%，其中一线城市约2.05%，二线城市约3.11%。
更值得关注的是参照系的变化。8月国有大行三年期定存挂牌利率约1.25%、五年期约1.30%，一套租金稳定的房子，账面回报率已经高于多数存款利率；7月百城租金回报率约2.48%，接近2.6%的公积金贷款利率。需要提醒的是，回报率只是"房价跌到什么位置"的刻度，判断拐点还得看租金这个分子能否稳住。
租赁市场的基本面：需求坚实，租金仍在磨底
据克而瑞好房点评网相关数据，上半年核心15城集中式公寓平均出租率升至91%，10个城市保持在90%以上，租赁需求基本盘相当坚实；二季度集中式公寓租金为73.6元/平方米/月，同比降幅收窄至1.9%。同期55城个人房源可供租赁规模同比下降约四成，超八成城市规模与租金同比齐降。
租金为何起不来？克而瑞长租研究中心负责人的解释是：资产价值下降传导至租金端，叠加保租房大规模供应形成分流。再加上毕业季过后需求热度季节性回落，多数城市挂牌租金出现小幅回调。一句话概括：量有支撑，价在磨底。
存量时代的结构：租售并举，而非租房独大
2026年上半年，全国二手房成交占比升至50.4%，存量房时代正式确立。但"存量时代"改变的是交易结构——住房从增量开发转向存量流通，并不等于租赁市场会成为"主要市场"。政策主线始终是租售并举：一边推动收购存量商品房用作保障性住房，一边深化租售同权、扩大公积金覆盖面。
租赁市场自身也在换挡。据克而瑞好房点评网相关数据，核心15城集中式房源中保租房市占已接近六成，但2026年多数城市保租房筹集目标明显缩量，未来供给转向以存量改造为主，占比超过一半。这意味着租赁市场走向规范化、机构化、精细化运营，而不是简单做大规模。
给普通人的启示：持有重估，选择分层
对持有者而言，租金回报率跑赢存款利率，正在改写"租不如卖"的旧账：租金稳定、出租率高的房子，持有价值在重估，急着折价出售的必要性下降。结构上，小户型、轨道交通沿线、产业人口导入区的租金韧性更强，这也是回报率出现城市与户型分层的原因。
对租客和购房者而言，保租房放量、个人房源以价换量，议价空间在扩大，"先租后买"的路径更加从容。租金回报率本身也可以当作一个筛选指标：显著高于所在城市平均水平、且租金长期稳定的板块，往往房价泡沫去化得更充分，自住的安全边际也更高。
结语
回到开头两个问题：其一，当前的租房市场，需求坚实、租金磨底、结构重构，"以稳为主"是基本判断；其二，存量房时代里，二手房主导交易、租赁扩容提质，但租售并举才是主旋律。租房市场会变得更大、更规范，却不会取代购房——它会成为住房体系中与买卖并行的另一条主线。
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