在上海，有钱人也开始租房子了

和几个做高端租赁的朋友聊天时，他们都不约而同地提到了一件事情：月租金3万元以上的房子今年反而比1万元左右的房子更容易租出去。

一个在古北做十年豪宅中介的人告诉我说，他手里有一套仁恒滨江园的大平层，月租金为四万二千元，挂出十二天之后就被租下了，租客是一个从事量化交易的人，并且连房子都没有再看一遍就通过线上视频确定了。

这跟大多数人的直觉是相反的。

根据一般逻辑，租金越高，客户越少，空置时间也应该越长才对。

但是今年上海的情况是高端租赁市场去化速度加快了，而中低端市场则出现了滞涨现象。

贝壳研究院的数据表明，今年第三季度上海市月租金超过2万元的房源成交周期平均为21天左右，比去年同期减少了6天左右。

而月租金低于8000元的房源平均成交周期为28天，比去年延长了4天。

快慢之间就有了差别。

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第一种观点就是有钱人开始租房子，并不是因为买不起，而是因为算账的方式变了。

我的一个朋友在陆家嘴做投行，去年把浦东联洋的一套三房卖掉之后得到了1900多万。

于是他就用这笔钱在公司的附近租下了一间月租金为3万5的房子，并且从那里步行到公司只需要8分钟的时间。

他的算法很简单：把卖掉房子的钱用来做保守型理财，年化收益率大概在4%左右，一年下来大约可以得到80万元左右的收益。

扣除掉租金之后只剩下四十万左右了。

如果自己仍然住在这套房子里面的话，那么这八十万的收益就没了，而且房子本身也未必会涨价。

三年前这笔账是不成立的，因为那时房价还在上涨，持有房产本身就有增值的空间。

而现在预期发生了变化，房子握在手里不涨就亏了，租金回报率又很低，所以卖掉套现更为有利。

这类人并不是被动接受租房的人，而是主动选择租房的人。

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更为夸张的是，一些豪宅的租金回报率已经低于 1%，但是挂牌价格仍然没有变化。

以翠湖天地四期为例，一套面积为 170 平方米左右的三居室，目前挂牌价在 4500 万元左右，月租金大约为 3 万多元。

计算出来的年租金回报率不足 0.8%，甚至比不上银行一年期定期存款利率。

但是要让房东降价出售的话，没有几个愿意。

他们宁愿空置也不接受账面上的亏损。

这就形成了一个非常尴尬的局面：买方认为不划算，卖方觉得亏本，最后只能把租赁当作最灵活的选择。

需求由买卖市场向租赁市场转移，这就是今年上海高端住宅最大的一个变化。

一些跨国公司高管、外企中层人员之前还在上海买房，而现在风向已经变了。

他们更喜欢签订两三年期的长租合同来控制住居住成本以及职业变动带来的风险。

我的一个做高端租赁托管的朋友告诉我，在他手上今年新增了很多从买房转为租房的人群。

这些人并不是没有能力支付首付，而是认为没有必要把几千万放在一个流动性不好的房产上。

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中低端市场为何反而变慢了呢？

原因很简单。

月租金低于8000元的租客群体收入预期都在下降。

互联网、教育培训以及房地产等行业在过去几年里都处于调整状态之中，裁员和降薪的消息从未间断过。

这些人对于租金最敏感，一旦收入预期变差了，第一反应就是减少居住支出。

之前租8000元的房子现在想找6000元的。

以前是整租的，现在想合租了。

住在中环的人开始往远郊搬了。

需求下降的同时供给却在上升。

保租房这两年大量入市，位置和品质都不错，价格比市场价低10%-20%，直接分流了一批中低端租客。

一增一减之下，中低端市场的空置期也就被拉长了。

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高端租赁的客户结构也在发生变化。

过去租下三万元以上的房子的人主要是外企高管、外国领事馆工作人员以及跨国公司外派的员工。

而现在这批人少了，取而代之的是另外一批人：量化基金经理、芯片公司的技术负责人、MCN机构里的头部主播等等。

他们共同的特点就是收入高但是不稳定，对于流动性的要求很高。

买房对他们而言并不是不可以买的问题，而是买了之后就变得很被动了。

一个从事芯片验证工作的朋友，在上海工作四年多的时间一直租房子住着，他的年薪大概在200万元左右。

他说过一句话：不知道五年之后自己是否还在上海，也不清楚芯片这个行业还能持续多久，把所有的钱都投入到一套房子里面去的话，我就睡不着觉了。

这样的心态在高端人才当中并不是个别的现象。

从市场的角度来看，高端租赁市场的活跃性其实是一个好的迹象。

说明该市仍然在吸引高收入人群，他们虽然不买房，但是在上海工作、消费、纳税，他们的存在本身就是经济活力的一部分。

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现在的问题就是这样的分化能维持多久。

大概率的情况是，只要房价不再重新进入上升通道，卖房套现去租房的人还会继续增多。

而中低端市场受到就业与收入恢复的影响较大。

短期内高端租赁市场仍然会很热，特别是核心地段、品质好的房子以及物业管理到位的房子。

但是要说这样的热度能够传导到整个租赁市场的话，那就太早了。

涨归涨，并不是所有的地方都会涨。

分化才是目前最真实的底色。

同在一个市场里，有人计算着收益率，也有人算着如何节省出500元的房租。

两种截然不同的思维方式，在同一个城市中同时存在。

这就是上海租房市场的有趣之处。

（老唐•编辑）

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