广西
2026年8月，百城二手住宅均价12527元/平方米，环比下跌0.45%。同一时间，上海、杭州、成都部分优质楼盘仍在涨价。同一个市场，两种完全不同的走向。
2026年上半年，百城新房价格累计上涨0.59%，百城二手住宅价格累计下跌2.90%。新房在涨，二手房在跌。中指研究院监测显示，一线城市上半年二手住宅价格累计下跌2.17%，跌幅显著小于其他梯队。各线城市之间，差距在持续拉大。
全国住房城乡建设工作会议把“因城施策控增量、去库存、优供给”作为2026年的政策导向。因城施策四个字，翻译成白话就是——不同城市，不同命运。
银行对房龄超20年的房源收紧贷款，首付提高、年限缩短，有的直接拒贷。年轻购房群体里，超过七成的人不接受房龄超过15年的房子。房龄超过20年，银行评估价通常打七折；超过30年，部分银行直接不批贷款。
一线城市三十层以上、房龄逼近或超过二十年的老楼盘，平均去化周期比同板块多层住宅长出两三倍，成交价被普遍砍到评估价的七到八折。
这不是价格跌多少的问题，是根本没人看。
北京核心城区只有学位价值的老旧小户型，相比价格最高点回落了35%到45%。深圳福田、罗湖部分传统学区，跌幅超过60%。杭州头部学区，下跌幅度在25%到45%。
北京德胜片区部分老破小，2026年一季度价格普遍跌了25%到45%，50到60平米的小户型单价从12.8万跌到5.2万，跌幅近60%。主流城市热门学区房价格，较历史高点普遍回落25%到60%，而且下跌速度比普通二手房还快。
过去靠一张入学通知书撑起来的房价，现在通知书不管用了。
燕郊二手房挂牌量2026年达到10.2万套，去化周期58.3个月。按现在的成交速度，将近五年才能卖完。
西安泾河、临潼、沣西这些远郊板块，二手房挂牌半年以上是常态，去化周期超过30个月。有中介说，有的房子挂了大半年，连个砍价电话都没接到过。中指研究院2026年一季度数据显示，西安主城区库存去化周期15.1个月，远郊板块45.9个月。同一个城市，主城和远郊相差三倍。
市场好的时候还能碰碰运气，市场转冷，远郊的房子最先被遗忘。
2025年5月1日，《住宅项目规范》正式实施。新建住宅层高最低3米，洋房产品可达3.15米。新规项目得房率普遍达到80%到90%，部分城市可达100%甚至更高。
同样的建筑面积，新规房能用的空间比旧规房多出一大截。旧房子不仅输在年龄上，还输在产品标准上。这不是一两年的差距，是整整一代产品的代差。
2026年上半年，上海二手房价格连续4个月环比上涨，深圳6月实现环比转正。6月一线城市二手住宅价格环比上涨0.3%，北京、上海、广州、深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%、0.3%。
杭州总价2000万以上新房成交量创近十年新高。成都中心城区新房套均面积接近140平方米。北京二手房市场呈现“核心抗跌、远郊承压”格局，朝阳、丰台部分改善板块率先企稳。
这些城市的核心区域，改善型住宅的交易活跃度没有消失，只是换了一种更挑剔的方式存在。
楼市已经不是那个随便买就能涨的时代了。同样是一套房，放在不同的城市、不同的板块、不同的房龄段，结局完全不一样。有些房子在降价，有些房子在横盘，有些房子还在涨。认清这个事实，比纠结“该不该买房”更重要。
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