北京抬板设计，突破了底线

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京抬板热潮，厦门国贸地产也赶来凑热闹。

9月2日，它旗下的丰台桥南9001地块，公示了规划设计方案。它是北京第四座抬板住宅。

它赶上了好时代，华润置地与保利发展分别带头玩起了抬板，只须依葫芦画瓢即可。

它也非常幸运，没有赶上828地产新政的脚步，不用开启现房销售。

这块地不大，占地1.92公顷，地上建面只有约2.14万㎡。

2个半月前，国贸地产以总价11.947亿元竞得，折合楼面价约5.67万元/㎡，溢价15.7%。

国贸地产奋力拿下它，是非常值得的。

从图纸上看，它要打造成“洋房+叠墅”产品组合，算是个小灯塔豪宅。

在抬板设计上，它比华润万泉寺项目和保利太平桥项目，有哪些突破呢？

抬板高度约3.3米

先聊聊国贸9001地块的抬板。

它是整个小区实现抬板，只有西南、东南两处边角没有抬到。

在图纸的北侧，清晰地标出了一行字：抬板层轮廓线，大黑线。

但，依旧没有标出抬板层的高度。华润万泉寺项目、保利太平桥项目和建发东小口，亦是如此。

有关这三者的抬板高度，花姐在昨天的《北京楼市，抬板谜局》一文中，详细解读过。

由于无法得知小区的内部场地标高与周边道路高程的差值，只能得出一个相对的抬板高度。

这一点，建发东小口的反馈意见通告，倒是给出了相对清晰的答案。至少，它的起算标高，比周边道路高了0.5米。

简而言之，建发东小口的绝对平均抬板高度，约为3.95米。

反观国贸9001地块，抬板高度也没有直接标出。它的设计单位是弘石嘉业，华润万泉寺项目也是它的手笔。

有关国贸9001项目的抬板高度，花姐对它做了三个推演。

1、用最南面的8#和7#来测算，最后得出的结论是，至少抬板1米以上。这个结论毫无意义。

2、用1#东南角的室外楼梯来测算，共计22步，以每步0.15米测算，这个位置的相对抬板高度，约为3.3米。

3、抬板的东面、南面和西面一圈，设置了架空层。一般来说，架空层不低于3米，但不会高于4.9米。

如果像建发东小口项目那样，花姐推测，国贸9001地块的绝对抬板高度，预计在3.6米至3.8米之间。

这块地的规划高度为45米，图纸里的板上建筑高度为8F、24.4米。因此，它远没有用足规划高度。

户型组合：洋房+叠墅

丰台桥南9001地块看上去很美。

在北京西三环外，它的容积率，竟然只有1.1，实为罕见。

即便把东、南、西三条街坊路计入用地基底，它的实际容积率也仅有1.43。

加上优化了街坊路、设计了抬板的缘故，把一些配套设施放于板下，花姐预计，它的容积率会更低一些。

这是一个做低密产品的胚子。

从图纸上看，它一共规划了8栋住宅楼，分“洋房和叠墅”两类产品。

1、洋房

1#在最北侧，8F、4个单元连在一起，每户层高3.05米。

每户面积118平米、四居，共计95套——1#西户、2#西户首层架空、3#东户首层为配套。北面赠送设备平台，南面赠送奇偶阳台和飘窗。

2#和3#是楼王，都是坡屋顶设计，每户面积146平米，四居。北面赠送奇偶阳台和设备平台，南面为内嵌阳台（半送）和花池。

2、叠墅

叠墅有5栋楼，都是4层，分上叠和下叠，共计48套，层高3.2米。

上叠208平米户型22套、235㎡户型2套，南北都送横向露台，进深都是2.4米，共计24套。

为什么上叠会退台呢？原因是受日照设计限制。

图纸上标出的间距，其实只是退台之后的数据。不知是设计师不小心，还是故意为之，漏标了顶层之间的楼间距。花姐测算了一下，顶层6#北面退线最低2.47米，刚好达标。

下叠229平米户型22套，235㎡户型2套，南侧送横向露台、进深2.4米，北侧送纵向露台、1.6~2.4米；

另外，南面、侧面和北面，都有下沉庭院。花姐判断，它应该带有下跃户型。只不过，这个“负一层”因为抬板的缘故，其实位于地面一层。

把抬板之下的面积用于住宅，是不是要计容呢？

这是一个十分敏感的问题。至少，保利太平桥项目的5#和6#，也是这么干的，且拿到了规划证。

设计突破了底线？

国贸地产9001地块，花姐发现了三个很有特点的设计。

1、街坊路优化

这个地块有个特色，就是街坊路多。

配建的3条街坊路情况是：西侧11米宽南北向街坊路、南侧11米宽东西向街坊路和东侧8米宽南北向街坊路，共计占地0.43公顷。

这导致可用于建住宅的面积，不足1.5公顷，实际约1.43公顷。

怎么尽可能少让街坊路吞噬有效面积？它的图纸被调改了两次。

第一次，发生在2026年5月8日，将两日前图纸里的西南角街坊路，从L型变成了弧形，街坊路由三条变成两条。这次修改，反而让西南角浪费了更多有效用地面积。

第二次，发生在2026年9月2日，国贸地产操刀，将两条街坊路全部修改了，西南角和东南角都向外凸出了一个弯道，尤其是东南角，设计了两个90度的大转弯，让有效用地面积做到了最大化。

寸土寸金之地，国贸地产很是珍惜。

2、架空层占用街坊路

除了修改了街坊路路线之外，国贸地产还在街坊路与住宅沿街的一侧，设计了架空层。

这个架空层，其实是抬板层向外延伸了2米，占用了街坊路的上空，导致街坊路实际宽度缩减至9米和6米。

更关键的是，架空层还超越了用地红线。国贸地产敢于把它亮出来，相信是和有关部门协商过的。

国贸地产来自厦门，花姐也去过好几次那座美丽的海岛城市。这个沿路的架空层，很有可能会做成当地的建筑特色——骑楼，底层留出公共人行空间，形态像“骑”在人行道上。

这个骑楼风情，非常有年代感，也很实用，有点像风雨连廊的样子。

3、进出动线

项目抬高了，动线设计是个关键。

1、东西各一个车库出入口，从抬板之下进出。由于它的抬板只有3.3米，如果扣除1.8至2.2米，它的首层车库只是个半地上车库。

说白了，它依然需要挖两层地下室，只不过不用挖到9米，挖7米左右就够了，可以省点钱。

2、人行主入口在西北角，从抬板之下进入邻里中心，乘坐电梯进入小区；东南角也有一个次人行出口，直接上缓坡可进入小区。

3、消防出入口有两个，在西南角和东南角，都是通过缓坡上到抬板。尤其是东面的消防出入口，花姐推测，街坊二路也抬高了不少。

花姐点评：

两个月前，抬板还是稀罕物；今天，它快成北京新盘的标配了。

华润打样，保利跟进，国贸依葫芦画瓢。但花姐看得明白：画着画着，瓢就不只是瓢了。

抬板之上长出了骑楼，抬板之下藏进了下跃。

架空层把底层留给公共人行，正是“好房子”导则鼓励的方向。但它占了道路上空、出了红线。

下跃不计容还按“赠送”卖，就是把政策给的公共空间，变现成私人产权，怎么确权呢？

这两道关卡，不在图纸上，在批复里。从现状看，既然厦门国贸地产敢把图纸公示出来，估计路子走通了。

底线，从来是用来突破的。