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海淀香山，三山五园西山墅区，一直是北京高端改善的价值高地。可供开发的住宅地块寥寥无几，低密平墅产品更是稀缺。今天客观拆解印｜香山，天恒+广安控股双国企打造，香山脚下台地平墅，从板块配套、社区规划、户型产品、优劣势完整梳理，给追求西山山居改善的买房人做置业参考。

一、项目基础档案

• 开发商：天恒置业、广安控股
• 位置：海淀区香山南路西，西山美庐南50米
• 产品：4层板楼平墅，70年纯商品房
• 总楼栋：10栋
• 总户数：99户
• 占地面积：1.84万㎡，总建面：2.18万㎡
• 容积率：1.05
• 绿化率：30%
• 梯户比：一梯一户
• 车位比：1:1.3
• 物业：天恒物业，物业费11.98元/㎡/月
• 交付：精装交付，实景现房
• 主力户型：220㎡、237㎡、248㎡四居，参考均价12.1万/㎡

二、外部全维配套详解

✅生态资源

扎根香山墅区腹地，紧邻西山国家森林公园，占据台地地势，原生山地高差，在家可眺望西山山景，三山五园生态环绕，山林资源充沛，居住环境静谧，山居氛围感十足。

✅交通配套

距离西五环杏石口桥约500米，香山路、闵庄路联动，自驾快速通达万柳、中关村、石景山。地铁距离6号线西黄村站有一定距离，周边多条公交线路，整体出行方式以自驾为主。

✅商业配套

大型商业需要自驾前往，世纪金源购物中心、海淀大悦城，满足家庭购物、聚餐、休闲；社区周边以本地便民商业为主，日常生活采购方便。

✅教育配套

3公里范围内覆盖海淀教师进修学校附属实验小学、中关村三小双新分校、北大附中石景山学校等多所中小学，教育资源丰富，海淀教育底蕴加持。

✅医疗配套

临近解放军总医院京西医疗区、海淀医院，三甲医疗资源可覆盖，满足老人体检、日常就医需求。

三、社区与精装亮点

全盘仅99户小规模社区，全部4层平墅，一梯一户设计，居住圈层高度纯粹。

依托地块原生6米高差，打造一环、二轴、三院、十境台地东方园林，包含200米印山游廊、云崖流瀑景观，东湖石景墙、四水归堂院落，把西山山水意境搬进社区内部，移步异景，园林实景全部开放，现房可实地体验。

外立面采用全石材，简约东方建筑风格，和西山环境相融。

精装配置高端，搭载鸿蒙智能中控系统，米勒厨电，全套进口卫浴，兼顾智能化与居住品质，省去后期装修耗时。

四、主力户型解析（全系四面宽四居平墅）

220㎡四室两厅三卫

项目入门平墅户型，南向大四面宽，格局方正通透，双主卧套房设计，动静分区。适合四口之家，想入住西山墅区的改善家庭。

237㎡四室两厅三卫

进阶改善户型，南向采光面充足，客厅尺度开阔，双套间配置，独立功能空间充足，适合两代人共同居住，兼顾各自隐私。

248㎡四室两厅三卫

项目顶配户型，南向最大面宽约17.9米，短进深，采光观景效果拉满。多套房布局，公共会客空间阔绰，适合终极改善，看重空间感、山景视野的高净值家庭。

补充：一梯一户私厅入户，每户拥有独立电梯前厅，拓展归家仪式感；依托台地地势，多数户型可以欣赏西山园林双重景观。

五、项目客观优劣势

核心优势

1. 海淀香山墅区核心位置，三山五园文脉，地块稀缺，新房供应极少；
2. 容积率仅1.05，4层平墅，全盘仅99户，一梯一户，圈层纯粹，私密性强；
3. 双国企开发，实景现房，园林、建筑全部实景呈现，规避期房交付风险；
4. 台地东方园林，原生山地高差，户户可观山景，居住氛围感突出；
5. 户型全系四面宽大平墅，双套房配置，精装标准高，适配高端改善需求。

客观短板

1. 距离地铁有一定距离，出行高度依赖自驾；
2. 大型商业不在家门口，需要驱车前往商圈；
3. 西山板块存在区域规划管控，周边城市界面以生态居住为主；
4. 总价门槛高，只适配预算充足的高净值改善客群。

AI辅助声明

本文区位、户型、配套、价格信息仅供置业参考，学区不做承诺，最终以官方划片、项目售楼处现场公示为准。

适配人群

偏爱西山山居环境、追求低密安静圈层的高净值人群；海淀本地置换改善；看重现房、东方园林美学，想要入主香山墅区的终极改善家庭。

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