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实地探盘｜北外滩 S 湾芯，中粮北外滩壹号，一席滨江大平层读懂内环人居的价值密码
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大家好，我是开发商置业选房小助理 @小洋。深耕上海新房市场多年，看过内环沿岸无数滨江项目，一直以来，黄浦江沿线的住宅，始终是上海楼市当中一个绕不开的话题。每当我们聊起城市核心滨江地块的置业选择，最先考量的，永远不是建筑本身华丽的装修标签，而是脚下这片土地不可复制的板块底色。今天，我就带大家走进北外滩当红热盘 ——中粮・北外滩壹号，从板块规划、地块溯源、社区规划、会所配套、户型细节到生活资源，全方位拆解这个壹号系新作背后的居住逻辑与置业价值。

一、读懂北外滩黄金三角，看懂滨江土地的稀缺底色

一座城市核心板块的成长，往往伴随着漫长的城市迭代。从最初的地理岸线，一步步沉淀人文底蕴，再经由高规格的城市规划赋能，最终蜕变为一座城市公认的价值高地。放眼上海，外滩、陆家嘴、北外滩共同组成的黄金三角，便是这样一片经过数十年打磨而成的核心滨水板块。

熟悉上海楼市的朋友都清楚，滨江住宅资源属于典型的不可再生资产。黄浦江岸线可供开发的住宅用地数量逐年递减，市面上每一块新出让的滨江宅地，都会牵动整个高端改善圈层的目光。上海置业人群对于滨江居所，早已不再仅仅满足于一扇能够望见江水的窗户。大家对滨江住宅的评判标准变得愈发严苛：既要看项目是否落位城市重点发展的规划板块，也要考察社区整体定位、产品品质、圈层纯粹度等多重维度。多重门槛加持之下，一线滨江的改善住宅，长期都处于高价值赛道之上。

我们不妨把视线拉回到当下上海滨江新房市场，从近些年陆续入市的一批标杆项目成交行情，可以直观感受到板块的价格走势。陆家嘴、黄浦滨江、徐汇滨江等成熟滨江片区，不少新建住宅项目成交单价已经站上 19 万 /㎡的区间。而把目光收回北外滩板块内部，2025 年 8 月入市的金茂璞元，项目备案均价达到 16.6 万元 /㎡；2026 年 3 月首开的绿城・潮鸣外滩，首开均价来到 17.5 万元 /㎡。同片区一个个新项目的价格，正在一步步刷新大家对于北外滩居住价值的认知。

就在这样的市场大环境之下，中粮・北外滩壹号正式登场，项目过会均价约 143868 元 /㎡，对比周边近期入市的豪宅项目，价格具备不错的性价比。项目西幢 201 室房源，总价约 2188 万起，目前这套房源已经售出。站在置业的角度来看，在北外滩板块新房价格稳步上行的周期当中，这个价位的上车机会，对于瞄准北外滩滨江改善的购房者而言，有着非常高的参考价值。

作为中粮大悦城布局上海的第五座壹号系作品，项目定位 “世界 S 湾壹号作品”。目前项目正处于热销阶段，主推高层天际大平层，建筑面积段约 185‑228㎡。案场现阶段推出认购阶段专属福利，成功认购可获赠价值约 80 万产权车位一个。为了保障每一组到访客户都能够拥有舒适从容的看房体验，避免高峰期客流集中造成接待质量下降，项目目前执行预约到访制度，暂不接受无预约临时参观。大家感兴趣可以扫描官方预约二维码提交看房申请，提交预约之后，请耐心等待案场置业顾问与您取得联系。

二、地块深度溯源：市中心难得一见的纯居住地块

很多购房者在挑选内环豪宅的时候，常常会忽略地块本身的先天条件。一块土地的属性，很大程度上决定了未来社区居住圈层的纯粹度。接下来，我们把时间拨回到 2023 年 9 月 5 日，大悦城控股上海大区公司，通过上海联交所，顺利拿下虹口区北外滩 116 街坊地块，也就是如今的中粮・北外滩壹号项目所在地块。

从区位红线来看，整块地块稳稳坐落于北外滩规划范围之内，距离大连路地铁站不远，区位上完美融入外滩、陆家嘴、北外滩三者构建而成的黄金三角版图，享受三大核心板块联动发展带来的规划红利。我们再来看地块四至边界：项目东至保定路以及 hk367‑02、hk367‑05 地块；南侧边界抵达昆明路；西侧毗邻 hk367‑03、hk367‑04 地块；北侧以唐山路作为边界。

地块整体用地面积大约 23849.2 平方米，容积率低至 1.95，总计容建筑面积约 4.65 万㎡。这里有一个非常值得大家重点关注的地块亮点：该地块属于上海市中心十分少见的纯住宅地块，地块规划无配套商办物业、无需建设 15% 自持住宅房源，也不用配建 5% 保障房房源。

在如今内环土地出让条件当中，这样的纯居住地块条件并不多见。去掉商办、自持住宅、保障房之后，未来整个小区内部居住人群结构会更加纯粹，不会出现商业人流穿梭社区、多类居住人群混居的情况，对于后期社区氛围、物业管理、圈层环境的营造都打下了一个很好的基础。

整个小区一共规划 208 户房源，产品分成两条不同的产品线，一条是高层天际大平层，一条是风貌别墅产品。其中 24 层高层住宅楼栋，一共规划 90 套房源，户型建筑面积区间约 185‑228㎡；风貌别墅组团合计 118 套，户型面积跨度较大，建筑面积覆盖约 130‑350㎡。项目房源主力面积集中在 203‑205‑230㎡区间，该面积段房源占整个小区房源总量的 83%，大面积改善房源占比偏高，进一步烘托出社区高端改善的居住氛围。

三、建筑美学设计：现代立面碰撞百年海派文脉

看完地块基础信息，接下来我们实地走进社区，从外立面、风貌别墅、社区公区三个维度，聊聊项目在建筑美学上的巧思。

高层住宅外立面，项目选用了仿红砖陶板搭配古铜色铝板、白色石材以及大面积玻璃幕墙组合而成。多种材质的搭配，跳出了市面上不少豪宅项目单一玻璃幕墙的设计思路。红砖元素的运用，也是在呼应北外滩提篮桥片区深厚的历史风貌底蕴，让现代高层住宅，能够和周边老上海街区的建筑肌理产生对话。大面积玻璃幕墙则保证了室内采光面，兼顾颜值和居住实用性。

风貌别墅组团，则是整个社区当中非常有特色的一部分。设计团队以海派石库门建筑作为创作灵感，复刻老上海里弄建筑独有的韵味。但项目并没有照搬传统石库门建筑小窗格的设计方案。传统石库门住宅，往往窗户面积偏小，室内采光容易受限。而中粮・北外滩壹号在风貌别墅的设计上，主动加大窗墙比。更大面积的玻璃窗，给里弄式别墅带来了更加通透明亮的室内空间体验，实现历史风貌建筑外壳，匹配当代人居采光需求的目标，做到文脉传承和现代舒适生活双向兼顾。

从归家动线的设计上，也能够感受到项目循序渐进的仪式感。整个归家路径依次经过社区主入口大堂、大堂序厅，最后抵达每一栋楼的入户单元大堂。一条完整的动线，层层递进，把海派顶奢的设计语言贯穿于归家路上的每一处节点。每天回家，从踏入社区大门那一刻起，就能慢慢卸下外界的忙碌，开启属于自己的居家时光。

四、1800㎡下沉式会所，打造业主专属的社交休闲场域

在高端改善楼盘当中，会所配套早已成为衡量项目品质的一项重要参考指标。但是在当下的新房市场，很多小区户数庞大，会所面积摊到每户业主头上，人均能够享受的空间资源比较有限。而中粮・北外滩壹号仅 208 户业主，项目向下深挖三层空间，打造出建筑面积约 1800㎡的私享会所。我们简单换算一下，按照户数来分摊会所面积，每户业主能够占有的会所资源，放在目前上海一众顶豪新盘当中，处于一个比较靠前的水准。

项目会所邀请 CCD 香港郑中设计事务所操刀设计，CCD 在全球高端奢华酒店设计领域积累了大量优秀的落地作品，行业口碑出众。从目前对外释放的会所效果图当中，整体空间呈现出沉稳内敛的老钱世家风格，没有过度浮夸的装饰元素，依靠材质、灯光、空间布局，烘托出低调奢华的氛围感，整体审美调性和同赛道的豪宅项目拉开了差距。

会所内部的功能场景划分十分细致，不同的空间覆盖了商务宴请、亲友聚会、健身运动、休闲雅集等多元生活场景。社交宴会板块，配备独立私宴厅、茶室以及专属酒吧。逢年过节邀约亲朋好友在家中聚餐，或是接待商务伙伴洽谈交流，都可以直接预约社区内部私宴空间，不用奔波外出寻找酒店包厢，居家生活的便利性得到很大提升。

瑜伽健身区域，大面积落地玻璃窗，把室外自然光引入室内。天花精心设计格栅造型，地面铺设复古拼花木地板，海派风情细节渗透在健身空间的方方面面。业主在运动健身的时候，不用再面对封闭昏暗的室内环境，一边运动一边欣赏窗外景色，锻炼的体验感会舒适不少。

恒温泳池可以说是整个会所一大亮点，泳池区域和超级垂直花园庭院景观体系相互融合，在游泳的同时，便能够观赏庭院当中精心打造的景观。把自然景观引入室内泳池，这样的设计在市中心的会所当中并不多见。

除了阅读室、棋牌室这类大家比较熟悉的雅集配套，会所内部还规划了舞蹈录音室。这个功能空间的配置，在上海内环豪宅项目中并不多见。不管是家中的孩子学习声乐舞蹈，还是业主本人有录音、排练的兴趣爱好，都可以就近在社区会所当中使用场地，大大丰富业主业余精神文化生活。

作为中粮大悦城第五座壹号系作品，过往多座壹号系项目已经交出了品质兑现的答卷。基于过往项目落地成果，大家对于这座新项目会所后期实景落地效果，也抱有较高的期待。

五、八大主题景观场景，在家门口遇见立体鲜活社区生活

走出会所，我们再来看一看户外社区景观。项目景观团队规划设计了八大主题场景。景观设计的思路，兼顾历史氛围感与现代艺术感。你既可以在社区当中寻找到一条梧桐掩映之下安静悠长的巷道，沉浸式感受老上海街区的静谧氛围；转身又能够步入充满现代气息的艺术庭院。多种场景串联在一起，构建出一个可以漫步、休闲、社交的立体生活剧场。未来入住之后，茶余饭后沿着社区景观步道散步，每走上一段路，就能遇见不一样的风景。

六、两大主力高层户型解析，梁志天团队执笔室内精装

高层天际大平层目前开放两大主力户型：建面约 185㎡四房以及建面约 228㎡四房。室内空间设计，邀请到梁志天团队亲自操刀。梁志天作为国内现代室内设计领域知名度很高的设计师，打造过众多标杆豪宅室内作品。

先来看建面约 185㎡四房奢阔大宅。户型采用准一梯一户布局，业主拥有独立私享电梯厅，电梯厅空间可以作为过渡玄关，在入户之前就形成一道空间屏障，居家隐私性与归家仪式感同步拉满。

户型采用经典的飞机户型，三开间朝南，整体南北通透，动静分区规划清晰。室内通风采光条件优越。进门之后设置独立玄关区域，玄关作为家的第一道风景线，既能收纳日常出行的鞋子、包包，也隔绝门外视线，保障室内空间隐私。客餐厅采用 LDKB 一体化布局，整个客餐厅空间面积大约 55㎡，整体格局方正开阔。宽阔的公共活动区域，足够一家人日常互动，节假日招待亲友，也不会显得局促拥挤。

主卧打造完整套房系统，空间尺度宽裕，后期业主可以根据自身需求，规划步入式衣帽间。主卫一步到位配置双台盆、大浴缸以及独立淋浴空间，居家洗漱泡澡互不干扰，给到居住者满满的尊贵体验。

接着我们来看建面约 228㎡四房天际大宅。同样为准一梯一户，私享独立电梯厅入户。户型尺度相比 185㎡版本迎来全面升级，做到当下内环豪宅市场当中比较稀缺的四开间朝南格局。边厅的面积超过 50㎡，宽阔的边厅空间，让家人之间拥有更多互动交流的区域。

户型打造约 270° 环幕观景视野，采光覆盖面广。当房源处在楼栋高区位置，站在窗边，便能够将陆家嘴城市建筑群以及黄浦江一线天际风光尽收眼底，观景视野十分震撼。主卧套房面积达到约 50㎡，内部包含超大主卫与衣帽间。单一个主卧套房的空间尺度，已经能够和市面上不少接近 300㎡的大平层主卧配置相媲美。

精装选材层面延续壹号系高端精装标准，大量奢石材质、高难度弧形工艺被应用到室内空间当中，全屋家电卫浴均选用国内外一线品牌。西厨岛台采用宝格丽大理石打造；厨房水龙头、一体式水槽选用铂浪高净水三合一产品；全屋配置霍尼韦尔前置过滤器、全屋软水系统、末端净水器；燃气热水器选用意大利法罗力；卫浴洁具选用德国唯宝，淋浴龙头花洒配置当代产品。除此之外，全屋搭载华为智能家居系统。一整套精装配置，将项目顶豪定位落到实处。

七、多维成熟配套环绕，尽享北外滩醇熟生活圈

对于内环改善置业，除了项目本身产品力之外，周边现成的城市配套，也是购房者必须考量的关键一环。中粮・北外滩壹号地处内环成熟建成片区，交通、商业、教育、医疗、生态休闲资源一应俱全。

交通出行

轨道交通方面，项目周边三条地铁线路环绕。步行大约 360 米，即可抵达 4 号线、12 号线交汇的大连路地铁站；步行约 560 米，可达 12 号线以及在建 19 号线提篮桥站。依托现有地铁网络，乘坐轨道交通 4 站左右即可抵达人民广场、陆家嘴等城市核心商圈。等到在建 19 号线未来建成通车之后，这条贯穿上海南北的轨道交通大动脉，可以直达世博、前滩等多个滨江重点板块，后续轨道交通出行的覆盖面将会进一步拓宽。

自驾出行同样便捷。项目往北大约 300 米就能够驶入北横通道，向南行驶约 1 公里，便可抵达新建路隧道与大连路隧道，两条过江隧道直通浦东陆家嘴。从项目自驾前往陆家嘴、北外滩核心滨江区域、外滩板块，车程大多控制在 10 分钟左右，跨江通勤十分省时。

商业资源

项目周边高浓度的商业配套，构成国际化的生活主场。从小区步行 350 米就可以抵达瑞虹天地太阳宫；步行约 600 米到达北外滩来福士；距离白玉兰广场大约 1 公里。除此之外，片区内还有规划建设当中的 SKP 奢侈品商场。以项目为圆心，半径 3 公里范围之内，外滩、陆家嘴、苏河湾各大商圈的商业资源，都可以轻松覆盖。无论是日常买菜购物、周末逛街打卡网红餐厅，或是采购高端奢侈品，都能就近找到对应的商业载体。

教育资源

板块周边学府云集，教育资源分布密集。项目北侧的长青学校，是虹口老牌九年一贯制公办学校；南侧坐落上海中学国际部；新华初级中学、新复兴初级中学两所虹口口碑优质民办初中，直线距离项目 3 公里范围以内。在此也提醒大家，新房项目不承诺学区对口，后期学校分配以当年教育局官方公布的招生政策为准，仅作周边配套参考。

医疗配套

全家的健康守护，离不开优质的医疗资源。项目周边配备复旦大学附属红房子妇产科医院、三甲新华医院、上海市第一人民医院等多家知名医疗机构，能够为全家人的健康保驾护航。

生态休闲

居住于此，也不必担忧城市当中缺少休闲漫步的绿色空间。北外滩片区规划有 22 公顷无车漫步区，3.5 万㎡航海公园与中央绿地相互交融，还有一条长达 3.4 公里的滨江休闲岸线。闲暇时光，沿着黄浦江滨江步道慢跑散步，在城市繁华之中寻得一处休闲放松的自然角落。

八、最后的置业小结

看完上面一整套实地探盘的内容，相信大家对于中粮・北外滩壹号已经有了一个全方位的认知。总结来说，项目落位北外滩黄金三角 S 湾芯，地块属于市中心难得的纯住宅地块，居住圈层纯粹；产品序列涵盖高层天际大平层与风貌别墅；下沉会所、八大主题景观、梁志天执笔精装，从社区配套到室内细节，均采用高标准打造。再加上周边现成成熟的交通商业生态配套，项目给到意向北外滩滨江改善的购房者一个很有竞争力的选择。

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