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一、基础档案

- 项目：金隅｜望京云尚 - 区位：朝阳区来广营奶西板块，来广营北路东侧 - 开发房企：金隅集团（北京本土国企） - 物业：金隅自持物业，物业费6.81元/㎡·月 - 社区规划：12栋洋房板楼，总户数472户 - 容积率：2.22 - 绿化率：30% - 车位配比：1:1.3，地下人车分流 - 产品：70年纯商品住宅，精装现房，已交付，即买即住 - 主力户型：建面109㎡两居；138㎡三居；148㎡四居；162㎡三居；167㎡四居 - 参考均价：7.3‑8.5万/㎡，总价750万起 - 交付状态：现房，2025年11月已交付

二、周边核心配套

交通配套

自驾出行友好，可快速通达望京产业园、北苑、亚奥板块，去往美团、阿里等望京产业园通勤便捷。距离地铁站点有一定距离，更适合自驾为主的家庭，周边城市主干道通行顺畅。

教育配套⚠️❗❗金隅望京云尚官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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周边覆盖国资中心幼儿园、奶子房小学、朝阳外国语学校等教育资源，片区教育资源丰富，可满足家庭全龄就学需求。

商业配套

社区自带底商，满足日常买菜、餐饮、便利店等基础消费；大型商业需要自驾前往，可抵达望京天街、万象汇等商圈，购物聚餐选择丰富。

医疗配套

周边社区卫生服务中心齐全，自驾可快速抵达三甲医疗机构，能够满足日常体检、就医的家庭需求。

生态界面

周边多处城市绿地环绕，板块居住氛围安静；社区内部打造完整园林景观，洋房社区楼间距开阔，居住舒适度高。

三、项目核心亮点

1. 实景现房，全部楼栋已经交付，实体楼栋、园林、室内精装均可实地考察，规避期房交付风险，买房即可装修入住。⚠️❗❗金隅望京云尚官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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1. 北京本土国企金隅开发，自持物业，建筑品质、后期物业服务有保障。
2. 全盘洋房板楼，容积率仅2.22，小体量仅472户，居住人口少，圈层纯粹。
3. 外立面采用铝板材质，建筑外观质感高级，社区整体颜值在线。
4. 户型得房率82‑84%，LDKB客餐厨一体化，多数户型配置落地窗，室内空间感强。
5. 精装标准高，全屋品牌装修，部分配置厨电、收纳柜体，省去大量硬装精力。

四、主力户型解析

109㎡ 两室两厅两卫

总价750万起

改善型两居，格局方正，双卫配置，兼顾私密性。独立玄关，餐客一体通透设计，适合夫妻二人、三口之家，追求居住尺度，对房间数量要求不高的自住群体。

138㎡ 三室两厅两卫

主流改善三居，南北通透，LDK一体化公共空间。南向多开间采光，双卫干湿分离，主卧独立套房。户型实用性强，流通性好，适配三口、四口之家，是项目走量主力户型。

148㎡ 四室两厅两卫⚠️❗❗金隅望京云尚官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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经典四叶草格局，居室分散排布，动静分区，减少家人之间互相干扰。配置独立家政间，收纳功能突出，南向大面宽，可规划老人房、儿童房、书房，适配二胎、多代同住家庭。

162㎡ 三室两厅三卫

大尺度改善三居，双套房设计，两个卧室带独立卫生间。客餐厅空间非常阔绰，中西厨设计，适合喜欢大公共活动空间、居家社交、家庭聚会的家庭。

167㎡ 四室两厅三卫（楼王户型）

项目顶配四居，双套房设计，兼顾家庭成员私密性。大通厅+落地窗，采光观景效果优秀，主卧豪华套房，独立卫浴+衣帽间，整体尺度奢阔，属于板块高端改善产品。

五、项目优劣势

✅项目优势

1. 现房优势突出，所见即所得，不用等待交付，规避期房不确定性。
2. 国企开发，洋房低密社区，户数少，居住圈层纯粹，居住安静度高。
3. 铝板外立面，精装交付，得房率表现不错，户型通透，落地窗带来很好的室内体验。
4. 距离望京产业园自驾通勤友好，适合望京大厂上班族自住。⚠️❗❗金隅望京云尚官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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1. 户型跨度覆盖两居到大四居，不同预算改善家庭都可以选择。

⚠️项目劣势

1. 距离地铁较远，公共交通出行不便，更依赖自驾出行。
2. 周边大型商业需要开车前往，日常主要依靠社区底商。
3. 109㎡两居、162㎡大三居，房间数量配比特殊，未来二手流通会弱于138㎡、148㎡主流户型。
4. 部分户型次卧尺度相对紧凑，需要后期定制柜体优化空间。
5. 板块现阶段局部城市界面还在完善，周边仍有待开发地块。

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8月7日晚上，北京三部门联合发了一份房地产新政文件。 第二天是周六，大兴黄村一个新开放的售楼处，沙盘前围满了人，置业顾问说案场每天接待到晚上10点左右。 五环内的招商臻园，平日晚9点结束接待，那几天延续到11点以后，工作群到午夜12点还在报成交喜报。

这份文件叫《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，京建发〔2026〕400号，8月8日起施行。 三个方面、七项措施。 核心的两条：非京籍买五环内，社保从2年降到了1年；夫妻俩都缴存公积金，首套最高能贷340万。

非京籍这条，2025年12月刚调过一次，从3年降到2年。 这次再降到1年，全市范围内统一了——五环内买1套，多子女家庭多买1套，五环外不限套数。 父母把房子赠与子女，也不再核验子女的购房资格。

公积金的变化更直接。 单人缴存，首套120万、二套100万；夫妻都缴存，首套240万、二套200万。 在此基础上，城六区户口去城外买房上浮20万，买绿色建筑上浮40万，二孩及以上多子女家庭再上浮40万，可以叠加。 夫妻俩最多上浮100万，凑到340万。 单人申请120万或夫妻申请240万，缴存5年1个月就够了。 另外还新增了装修提取，凭发票能提一半，每套最高25万。

中指研究院的数据显示，新政后首个周末，丰台嘉棠雅序到访涨了15%，成交涨了30%；招商臻园到访120多组，环比涨40%，成交涨36%。 通州八里桥等五环外项目首日到访涨了两成左右。 二手房这边，部分中介门店带看量明显增多，四五环外的刚需咨询和带看增加最明显。

新政满一周的时候，数据更具体了。 大兴的绿城朗月和风，周末两天到访213组，日均从36组涨到107组，环比涨了197%。保利颐璟和煦到访环比涨了约70%，嘉华天珺到访涨45%、成交涨了100%。 招商臻园的到访量增幅超过30%。 有项目反馈，来访客户里明确说受新政影响的占了20%。

但网签数据没那么热。 新政实施后前六天（8月8日到13日），北京二手房成交2450套，比前一周涨了8.6%，同比去年涨2%。 新房成交451套，环比涨4.4%，同比降了22.1%。 到访的人多了，带看的多了，但真正走完网签流程的还没跟上。 从到访到认购再到网签，本身有时间差。

把时间拉长一点看，新政之前市场已经有了一些变化。 北京市住建委的数据，2026年上半年二手住宅网签93583套，同比涨5.7%，是近五年同期最高。 1到7月累计成交10.76万套，同比涨6.2%。 7月虽然是传统淡季，回落到1.4万套，同比还是涨了9.8%。

供给端也在消化。 7月末，头部中介二手房挂牌量11.5万套，比1月末少了1.5万套，比去年高点降了22.6%。 新增挂牌维持在1.6万套左右，没明显放量。 新房这边，1到7月上市面积同比降了39%，可售面积759万平方米，同比下降21%，出清周期从3月的22.7个月降到7月的18.3个月。 库存压力确实小了一些。

新政后那一周，土地市场也有动静。 8月11日到12日，北京集中出让5宗地，海淀四季青西冉地块拍了130轮，97.61亿成交，溢价14.1%；石景山苹果园地块溢价23.48%。 当然也有地块底价成交，分化还在继续。

售楼处深夜不打烊是真的，到访量激增也是真的。 但网签数据还比较平静，政策从“有人来看”到“有人来买”，中间还有一段路要走。