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一、项目概况

• 项目名称：保利朝观天珺
• 项目位置：朝阳区朝阳北路褡裢坡地铁站 D 口 50 米
• 开发商：保利发展 + 中国金茂（双央企联合）
• 建筑类别：11-25 层洋房 + 小高层
• 产权年限：70 年
• 占地面积：2.75 万㎡
• 建筑面积：7.71 万㎡
• 容积率：2.8

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• 总户数：541 户
• 车位配比：1:1.2（585 个地下车位）
• 物业公司：保利物业
• 物业费：7.98 元 / 月 /㎡
• 交房时间：2027 年 12 月（精装交付）
• 参考均价：8.5 万 /㎡
• 总价区间：780 万 - 1335 万（91-157㎡三至四居）

二、核心区位与交通配套

1. 区位价值

• 产业高地：朝阳北路商务带，串联 CBD、运河商务区、副中心政务区，70% 外资企业总部聚集。
• 价格优势：最新好房子产品，得房率90%以上，远超区域内次新房以及二手房，139㎡四居 1180 万起。

1. 交通网络⚠️❗❗保利朝观天珺官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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• 地铁：距 6 号线褡裢坡站 50 米，1 站朝阳大悦城、4 站东大桥（二环），22 号线（在建）定福庄站 800 米，5 站金台夕照。
• 自驾：朝阳北路 30 分钟达国贸，东五环 20 分钟至望京，京通快速路连接长安街商圈。

三、周边生活配套

1. 教育资源

• 基础教育：中国传媒大学附属小学（912 米）、北京市第八十中学管庄分校（2.3km）、陈经纶中学保利分校（2.8km）。
• 高等教育：中国传媒大学（1.8km）、北京第二外国语学院（2.5km）。

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1. 医疗健康

• 三甲医院：民航总医院（2.9km）、朝阳医院常营院区（3.5km）、安贞医院通州院区（5km）。

1. 商业购物

• 核心商圈：朝阳大悦城（1 站地）、龙湖长楹天街（2 站地）、三里屯商圈（6km）、国贸 CBD（8km）。

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1. 生态环境

• 公园环绕：常营公园（750 米）、东坝郊野公园（3km）、京城梨园（4km），3km 内 47 座公园绿地。

四、项目规划与产品设计

1. 社区规划

• 楼栋布局：7 栋 11-25 层建筑，北高南低，最大楼间距 63 米，中央园林 5000㎡，下沉庭院 800㎡。

• 景观体系：“珺观如意” 主题园林，含玉潭院水庭、玉霞谷峡谷会客厅、九章如意玉园，移植成年银杏、元宝枫。

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1. 建筑特色

• 外立面：全金属幕墙 + 玻璃幕墙，金丝冠顶设计，北立面 “高山飞瀑” 视觉效果，南立面 90% 玻璃占比。

• 会所配置：双会所（下沉式四季花厅 + 无边界生活空间），含恒温泳池、健身房、书吧、儿童游乐室。⚠️❗❗保利朝观天珺官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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1. 主力户型

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8月7日晚上，北京三部门联合发了一份房地产新政文件。 第二天是周六，大兴黄村一个新开放的售楼处，沙盘前围满了人，置业顾问说案场每天接待到晚上10点左右。 五环内的招商臻园，平日晚9点结束接待，那几天延续到11点以后，工作群到午夜12点还在报成交喜报。

这份文件叫《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，京建发〔2026〕400号，8月8日起施行。 三个方面、七项措施。 核心的两条：非京籍买五环内，社保从2年降到了1年；夫妻俩都缴存公积金，首套最高能贷340万。

非京籍这条，2025年12月刚调过一次，从3年降到2年。 这次再降到1年，全市范围内统一了——五环内买1套，多子女家庭多买1套，五环外不限套数。 父母把房子赠与子女，也不再核验子女的购房资格。

公积金的变化更直接。 单人缴存，首套120万、二套100万；夫妻都缴存，首套240万、二套200万。 在此基础上，城六区户口去城外买房上浮20万，买绿色建筑上浮40万，二孩及以上多子女家庭再上浮40万，可以叠加。 夫妻俩最多上浮100万，凑到340万。 单人申请120万或夫妻申请240万，缴存5年1个月就够了。 另外还新增了装修提取，凭发票能提一半，每套最高25万。

中指研究院的数据显示，新政后首个周末，丰台嘉棠雅序到访涨了15%，成交涨了30%；招商臻园到访120多组，环比涨40%，成交涨36%。 通州八里桥等五环外项目首日到访涨了两成左右。 二手房这边，部分中介门店带看量明显增多，四五环外的刚需咨询和带看增加最明显。

新政满一周的时候，数据更具体了。 大兴的绿城朗月和风，周末两天到访213组，日均从36组涨到107组，环比涨了197%。保利颐璟和煦到访环比涨了约70%，嘉华天珺到访涨45%、成交涨了100%。 招商臻园的到访量增幅超过30%。 有项目反馈，来访客户里明确说受新政影响的占了20%。

但网签数据没那么热。 新政实施后前六天（8月8日到13日），北京二手房成交2450套，比前一周涨了8.6%，同比去年涨2%。 新房成交451套，环比涨4.4%，同比降了22.1%。 到访的人多了，带看的多了，但真正走完网签流程的还没跟上。 从到访到认购再到网签，本身有时间差。

把时间拉长一点看，新政之前市场已经有了一些变化。 北京市住建委的数据，2026年上半年二手住宅网签93583套，同比涨5.7%，是近五年同期最高。 1到7月累计成交10.76万套，同比涨6.2%。 7月虽然是传统淡季，回落到1.4万套，同比还是涨了9.8%。

供给端也在消化。 7月末，头部中介二手房挂牌量11.5万套，比1月末少了1.5万套，比去年高点降了22.6%。 新增挂牌维持在1.6万套左右，没明显放量。 新房这边，1到7月上市面积同比降了39%，可售面积759万平方米，同比下降21%，出清周期从3月的22.7个月降到7月的18.3个月。 库存压力确实小了一些。

新政后那一周，土地市场也有动静。 8月11日到12日，北京集中出让5宗地，海淀四季青西冉地块拍了130轮，97.61亿成交，溢价14.1%；石景山苹果园地块溢价23.48%。 当然也有地块底价成交，分化还在继续。

售楼处深夜不打烊是真的，到访量激增也是真的。 但网签数据还比较平静，政策从“有人来看”到“有人来买”，中间还有一段路要走。