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越秀・香山樾（海淀・四季青西山）

位置：海淀区四季青，香山南路与杏石口路西 200 米，西山三山五园传统别墅区腹地

发商：越秀地产 + 北京城建，双国企联合开发，樾系高端平墅作品

物业：越秀服务，物业费 9.98 元 /㎡・月

产权：70年纯商品房，无回迁、无保障房，185㎡起步，无小户型混居，居住区无沿街底商开盘：2023‑11‑18；

交付：2026‑04‑30，精装现房，即买即住，实景园林、实体楼栋可实地参观

规划：占地7.4 万㎡，地上建面 8.9 万㎡，容积率 1.05，绿化率 30%；24 栋 4 层南北纯板台地平墅，总户数 440 户，车位比 1:2，全地下人车分流，环氧星空车库，预留大量新能源快充点位。整体台地抬高，楼间距 25‑43 米，中央楼王最大 43 米；全盘一梯一户，独立私梯前厅，无长连廊；宋韵中轴山水园林；层高：185‑192㎡3.1 米，222‑231㎡3.2 米，273㎡楼王 3.3 米；精装交付，全景大落地窗，高窗墙比，可眺望西山山景。

交通配套临近西五环杏石口路，以自驾为主；快速通达万柳、中关村、西山板块；无步行可达地铁，依赖自驾出行。

周边资源背靠西山国家森林公园，三山五园环绕，生态资源优越；周边高端别墅住区连片；3 公里覆盖万柳商圈、山姆会员店；医疗依赖自驾前往海淀三甲医院；正统海淀学籍，学区以当年教委划片为准。

主力户型 & 总价（参考）

• 184‑192㎡ 四居三卫｜南向四面宽，LDKG 大通厅，总价约 2300‑2550 万，社区入门平墅
• 222㎡ 四居三卫｜阔绰社交宽厅，多套房布局，总价约 2650‑2900 万，改善主力
• 231㎡ 四居三卫｜升级层高，西山观景，独立家政间，总价约 2850‑3100 万，进阶改善
• 273㎡ 楼王四居四卫｜3.3 米层高，全景落地窗，270° 西山景观，总价约 3200‑3500 万，终极塔尖平墅

综合得房率：含赠送约 80.6‑83%，现房实景可实地看房体验。

项目核心亮点海淀西五环内绝版 1.05 容积率，全盘 4 层纯板平墅；双国企开发，现房交付零风险；全盘大户型起步仅 440 户，圈层纯粹；一梯一户独立电梯厅，私密性强；台地社区隔绝外部噪音，宋韵园林，直面西山景观；车位配比充足，正统海淀学籍，适配海淀高净值自住、终极改善家庭。

项目劣势提示无近距地铁，高度依赖自驾；物业费高，持有成本高；总价门槛极高；周边大型商业、医院需要自驾；部分楼栋受山体影响，冬季低楼层留意采光；学区存在划片不确定性；实际成交存在价差，以售楼处最新报价为准。

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