拆平多地块！海珠新中轴旧改加速推进，康鹭、沥滘真的跟得上吗？

"工地开拆，请勿停车。"

客村花园外围的围蔽挡板上，这六个字红得刺眼。挖掘机进场的那一刻，意味着海珠新中轴又啃下了一块硬骨头。几百米外的畅流工业园，连同纸箱厂宿舍一起，彻底化作中轴绿轴上的空白地。聚隆市场的商户收到最后通牒，8月10日前必须交铺清场；红卫村1925张同意票，把改造意愿抬过了法定的三分之二线。海珠新中轴的拆迁机器，正以前所未有的速度碾过国有旧厂、单位宿舍和集体物业。

图片来源 某书 今日中轴拆左未

但越是这种时候，我们越要冷静地问一句：当旧厂和宿舍的推进势如破竹，真正决定轴线能不能完整打通的康鹭、沥滘，这次能不能跟上大部队？

中轴绿轴多点拆平，国有地块确实快

客村花园位于赤岗西路，属于中轴绿轴的关键节点，这次正式开拆，意味着赤岗段整体在提速。与它仅数百米之隔的畅流工业园，过去曾是羽毛球场，后来聚集了不少服装直播公司，如今基本拆平；纸箱厂宿舍同样拆除完毕。赤岗段的整体拆迁进度，明显在加快。

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海珠湖北侧的聚隆市场，体量虽不大，但位置核心，毗邻聚德花园、坚真花园。商户已被要求8月10日前完成交铺交地，现场大部分商铺已关门搬离，只有个别留守商户抱着“能开一天是一天”的心态在撑。

更关键的信号来自村改。红卫经济联合社8月5日的表决结果很有说服力：2965名具有表决权的社员，发出2836张意愿征询书，收回2835张，其中同意1925人，超过了参会法定人数的三分之二。改造的大门，正式推开了。

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按照当前征拆节奏，片区正朝着既定目标推进。赤岗段的广州纺织服装学校地块，已经摇身变为开放式公园，和TIT创意园完全连通。旧厂和国有宿舍地块推进快，有其特殊性——产权相对清晰，补偿标准明确，客村花园东地块，叠加签约、搬迁等奖励后，综合补偿最高可达6万/平。但一到城中村私宅部分，事情就复杂了。

两大硬骨头：康鹭、沥滘能否迎来重启窗口？

新中轴海珠段全长约6公里，前面5公里的用地征收都差不多了。真正卡脖子的，就是康鹭和沥滘。这两个项目不盘活，整条轴线就缺了“心脏”和“收官段”，2年内全面贯通的目标很难完整兑现。

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先看沥滘。它的地段天赋确实顶：正处新中轴海珠段最后一站，南望珠江，步行约800米到3号线/广佛线沥滘站。

但过去这些年，沥滘的命运太坎坷。珠光主导下推进艰难，市场传闻2024年12月中信城开带着资金想来救场，条件是拿走二期工程开发权，结果被拒。后来合生介入，也只是代管代建，实权仍在珠光手上，项目一度泥足深陷。

转机出现在最近，村集体6月份表决通过了出让31、33、35号融资地块的纾困方案，想用最肥的肉作钩子，吸引实力房企入局换钱。海珠“十五五”规划和广州城市更新“十五五”规划都重点点了沥滘的名，官方意图很明显。

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市场甚至传闻中海可能介入。但说实话，中海在广州一向不碰旧改，虽然三年前张智超总裁表态积极跟进城中村改造，且近期在二级市场拿地积极，但会不会为了沥滘破例？这有待观察。就算地块成功出让，后续大半未拆建筑的私宅动迁才是硬骨头。能不能创出“政府编方案、公开出让筹资金”的新路子，要看后续方案怎么落地。（但阿John提醒，以上均为网传小道消息，暂未得到官方证实，仅供参考）

再看康鹭。如果沥滘是“收官段”，康鹭就是中轴南延的“心脏”。但这个心脏，最近跳动得越来越慢。

村民爆料，回迁房F37地块从5月到8月几乎原地踏步，F57地块只剩大型器械看不到工人，F42融资地块推平后再无动静。社交平台上有工人留言称合生去年工资都没结清，村内也在传要做接手准备、清退合生。(以上均为网传小道消息，暂未得到官方证实，仅供参考)但结合现场近乎停滞的状态，并非毫无逻辑。

康鹭的问题在于，它太大了。总投资超300亿，体量378万平，相当于三分之一珠城、四个猎德。分四期开发，整体改造周期十年以上，按“先复建后融资，先集体后私宅”推进。一期里只有F42一块融资地，开发商回血能力极其有限。

更要命的是人的问题。康鹭片区人口密度极高，有测算对比为香港的1.7倍；片区统计显示约99.3% 常住人口为外来人口（民间调研口径，供参考），非村民自建房面积甚至高于村民私宅。非村民补偿最高280平加公寓，弃产2.5万/平，很多外来建设者并不满意。签约率如果卡壳，整个改造会被拖入漫长的拉锯战。

图片来源 广州日报

加上村集体原有租金加分红收入丰厚，年入百万并不稀奇，改造意愿本就不强。当初超90%同意率通过，是看到了集体物业从70亿增至288亿的远景。如今开发商若资金承压，这个承诺如何兑现？是个大问号。

所以，康鹭是否清退合生、能否引入类似陈田那样的百亿级纾困资金、要不要转新模式？变量太多，一切都还不好说。

白云陈田的启示，海珠能复制吗？

说到陈田，它确实给广州旧改提供了一个鲜活样本。前几日阿John就和大家报道过，白云陈田封顶5层面积补偿，其中一个案例，有村民能拿949万现金，或700平回迁加233万现金和9个车位。去年11月兴业银行牵头115亿纾困资金到位，华发参与共管，二期融资区已备案。陈田成功的关键，在于让渡了开发权，换来了真金白银的投入。

但陈田的经验，康鹭和沥滘能复制吗？

沥滘的问题是谁来主导，愿不愿意让渡核心利益；康鹭的问题是体量太大，谁来接盘都是一场豪赌。海珠“一村一策”的处置导向给了政策空间，但空间不等于速效。

市场端其实已经给出了反应。根据二手平台挂牌数据，赤岗二手均价从年初的2.71万/平涨到7月的2.8万/平，客村从2.70万涨到2.75万，广州大道南更是从2.72万跳涨到3.19万。（数据仅供参考）拆迁释放的购买力在涌入二手市场，因为新房实在太缺了——2025年赤岗、客村新增供应仅约65套，几乎无房可买。高补偿标准加上供应紧缺，把二手市场顶了上去。

但这种热度，掩盖不了大型城中村仍是最大变量的事实。

新中轴旧改最大的变量仍是城中村

新中轴目前旧厂、国有房屋板块的攻坚成效确实明显，片区市场普遍预期朝着绿轴加快贯通方向推进，按照海珠 “十五五” 规划，争取2年内基本实现绿轴贯通、3年内首批安置房完工。时间表已经摆在那里，康鹭、沥滘两个超级旧改能不能把失去的时间抢回来，说实话，我们还要持续跟踪官方公示，让子弹再飞一会儿。

你觉得康鹭和沥滘，谁更有希望先迎来重启？还是说两个项目都还有很长的路要走？评论区聊聊你的真实判断。