半年涨近2万/㎡！深圳这些小区逆势狂飙，但更多人正在"割肉"离场

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

“同一个深圳，两个世界：华润城半年跳涨2万/㎡，福永业主却从300万跌到200万”

“去年300多万没出手，今年跌到200多万已经不敢看了。"宝安福永某小区业主陈女士的这句感叹，不是孤例，而是当下深圳楼市最真实的撕裂写照——当大盘数据连续飘红，她家的小三房却在阴跌中缩水了近百万。

国家统计局最新数据显示，2026年3月至7月，深圳新建商品住宅和二手住宅销售价格环比已连续5个月保持上涨，7月双双微涨0.2%，同比降幅持续收窄。8月全市一二手住宅合计成交6864套，同比增长8.5%。

但这轮"五连涨"绝非全面回暖。深圳中原研究中心8月挂牌监测显示，全市86个片区中，仅24个报价环比上涨，62个下跌，4个持平。同一个深圳，正在上演两个截然不同的市场。

01

大盘"五连涨"背后：不是每套房都在涨

把国家统计局的指数拆开看，深圳楼市的"五连涨"更像是一场结构性复苏。

7月深圳新房同比下降2.9%、二手房同比下降3.6%，虽较年初明显收窄，但距离2021年的历史高点仍有不小距离。8月深圳二手住宅成交均价5.78万元/㎡，环比回落3.7%——这个"均价下跌"看似矛盾，实则是典型的"均值陷阱"。

乐有家研究中心数据显示，8月300万元以下低总价房源成交占比达到31.1%，环比提升2.3个百分点，创年内新高；500万以内房源整体成交占比高达64.6%。大量外围刚需房源的集中成交拉低了加权均价，而南山、福田核心区的优质房源，实际上正在暗涨。

深圳贝壳研究院院长肖小平指出，当前二手房价格越来越取决于房源自身条件："优质房源价格相对稳定，甚至出现小幅上涨，而品质较差的房源在交易中仍需降价。"

02

核心区"回血"：半年涨近2万/㎡的硬通货

涨得最猛的，清一色是南山、福田的核心次新与名校学区盘。

乐有家研究中心对比2026年1—2月与7—8月成交数据，涨幅居前的楼盘呈现出高度一致的标签：核心区位+名校学区+地铁商圈+次新改善。

楼盘名称

所在区域

典型户型

价格变动

涨幅

华润城润玺二期

南山

150㎡

1月12.53万/㎡→7月14.24万/㎡

涨近2万/㎡，超13%

香山美墅云邸

南山

187㎡

较1月上涨1.23万/㎡

超11%

金茂礼都

福田

7-8月均价12.8万/㎡

较年初+8.5%

深业东岭二期

罗湖

+8.6%

中海阳光玫瑰园

南山

+8.5%

以华润城润玺二期为例，其150㎡户型1月成交单价12.53万元/㎡，7月已涨至14.24万元/㎡，半年单价跳涨近2万元。需要说明的是，该小区不同户型、不同楼层存在价差，整体成交均价涨幅约为9.5%，但标杆户型的强势反弹已是不争事实。

香山美墅云邸、金茂礼都等项目的涨幅同样突破8%，验证了"核心区优质资产率先企稳"的市场判断。

03

谁在托举核心区？改善群体"用脚投票"

核心区房价走强的背后，是改善型需求的集中入市。

2026年4月29日，深圳市住房和建设局印发新政，对福田区、南山区和宝安区新安街道实行定向松绑：深户家庭可购3套、满1年社保的非深户家庭可购2套；持有有效居住证的非深户家庭无需社保即可购买1套。与此同时，公积金贷款额度大幅提升，个人最高可贷70万元、家庭130万元，叠加上浮后个人最高189万元、家庭最高351万元。

新政直接激活了核心区的改善购买力。深圳贝壳研究院数据显示，4—6月南山、福田、宝安新安三大片区一二手成交环比上涨超20%，千万级改善房源去化周期缩短一半。

7月，深圳总价1500万元以上二手豪宅签约量同比增长11%，达到近6年来峰值；千万级二手房成交均价10.15万元/㎡，环比上涨5.7%，同比上涨8.4%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，本轮修复动力来自积压改善需求的集中释放和市场信心的修复，并非楼市基本面的全面逆转。

04

学区房：被积分跳涨点燃的"隐形引擎"

如果说政策松绑是明线，那么名校录取积分的集体跳涨则是推动核心区回暖的暗线。

2026年，深圳优质学校录取积分几乎全线走高：

• 深圳实验学校初中部：从78.2分跳涨至90分，涨了近12分；

• 南二外海德学校：从78.5分涨至89分，涨了10.5分；

• 福田百花小学：从74分涨至81.8分，涨幅约7.8分；

• 南山北师大附中：从54.5分涨至61.5分，涨幅约7分。

积分大涨直接堵住了"租房上名校"的路径，倒逼观望家长加速买房决策。乐有家统计，百花片区7—8月二手房成交量同比大涨50%；深高北校区周边学区房8月上旬二手签约量环比暴涨100%，成交总量基本达到去年同期两个月的总和。

具体房源价格同步走高：金亨利二期88㎡户型7月成交1070万元，8月涨至1082万元，单月上涨12万元；水榭春天五期88㎡户型5月成交703万元，8月涨至730万元，三个月涨幅27万元。

05

外围区"以价换量"：另一个深圳的冰冷现实

与核心区的暖意形成强烈反差，非核心区的楼市仍在寒冬中煎熬。

深圳中原研究中心8月挂牌数据显示，龙华观澜片区业主报价5.5万元/㎡，环比下跌3.1%；深圳北站、梅林关以及龙岗宝龙片区跌幅均超2%。坪山瑞云府折后均价已降至约2.35万元/㎡，以价换量仍在进行。

宝安中心板块曾是"蹭前海红利最确定"的区域，2022—2023年优质楼层成交价稳站10.8万元/㎡，当前诚心业主实际成交价已跌至约7.5万元/㎡，一套100平方米的三房总价缩水约330万元。

克而瑞数据显示，截至8月，大鹏去化周期高达77.3个月，坪山60.8个月，远超12个月的健康线。龙华、光明、坪山8月交投环比急降逾三成。

这些区域配套优势不明显、库存体量大、刚需房源供给充足，限购松绑政策并未覆盖，无法撬动新增购房需求，房价基本保持横盘甚至阴跌状态。

06

8月"淡季不淡"，政策暖风再袭

8月是楼市传统淡季，但深圳市场展现出罕见的韧性。

虽然网签数据显示，8月一手住宅网签2589套（环比降27%）、二手住宅网签4275套（环比降11%），但前端认购数据却释放出截然不同的信号：贝壳深圳合作门店新房认购量环比增长34%，二手房签约量环比增长12%，创下近6年同期新高。乐有家门店二手签约量同比上涨9%，同样创近6年同期新高。

这种"网签降、认购涨"的背离，主要源于网签数据的滞后性。真实市场热度正在一线门店快速传导。

8月28日，全国层面再推一揽子楼市新政：个人住房贷款年限延长至40年、商业地产贷款年限延长至15年，住建部等三部门发文推行现房销售。新政落地后的首个周末，深圳贝壳研究院监测显示二手房新增客源量较前一周周末增长6.5%；乐有家8月30日门店二手签约量较前一周周日上涨近9%，为8月单日最高点。

07

后市展望：分化格局短期难改

展望"金九银十"，业内普遍持谨慎乐观态度。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍表示，深圳人口净流入多年保持全国城市首位，商品住房存量规模小、住房自有率不高，居民刚性和改善性住房需求旺盛，房地产市场将更加稳定。

但分化仍是主旋律。国金证券研报指出，年内房地产市场最差的时刻即将过去，"小阳春"结束后楼市并未复刻去年同期加速下跌的走势，反而出现了量、价的双重改善。

置业启示：

• 改善置换群体：核心区次新、学区房已率先回稳，议价空间正在收缩（8月整体议价率8.91%，连续多月收窄），可锚定小区近30天真实成交价择机入手，但勿对标2021年峰值。

• 刚需自住群体：外围板块依旧存在充足谈价空间，300万以下房源议价空间仍达10%以上。优先筛选地铁、学校、商业配套扎实的标的，规避高库存、配套兑现遥遥无期的远郊楼盘。

• 卖房业主：核心优质盘别拿媒体标题价挂盘；外围房源需放下心理预期，参考真实成交行情理性定价，流动性比价格更重要。

一句话总结：涨的和卖不动的，并不是同一个深圳。核心区看价值，外围区看价格——这场"K型分化"，短期内不会改变。

来源：【深圳房产在线】综合自搜狐焦点深圳、国家统计局、乐有家研究中心、深圳贝壳研究院、克而瑞、深圳中原研究中心、深圳市房地产中介协会