北京
文/广州进深 严明会
在今年的广州土拍市场上，广州地铁地产稍显低调。
唯一报名参加的竞拍，是2月的珠城马场地块。
当时它拿着“510”的号码牌，在马场地块正式开拍前一个半小时，就率先出了价。
结果也没什么意外的。
地当然是没拿到手，跟广州城投、广州建筑等其他国企兄弟一样，充当了一把“氛围组”。
它上次拿地，还要追溯到去年6月的白云区槎头车辆段（一期）地块，之后便再无斩获。
而眼下，广州地铁地产又要出手了。
01
8月28日，广州规自局发布黄埔区鱼珠车辆基地综合体AP0508018一期地块出让公告。
地块起拍总价41亿元，起拍楼面价23187元/㎡（未扣除配建），将于9月29日正式开拍。
综合来看，该地块亮点颇多。
其一，地段优越。
地块位于天河、黄埔两区交界处，甚至红线内少部分用地在行政区划上归属天河。
特殊的区位带来独特优势，一边吸纳老黄埔的成熟烟火气，一边承接天河外溢的改善需求，两边优势尽收囊中。
其二，低密宜居。
地块出让面积143589.2㎡，计算容积率建筑面积176825㎡，综合容积率约1.23，属于难得的低密大型社区。
这意味着，未来项目有充足的空间打造阔绰内部园林，对于追求居住体验的买家来说，是一大加分项。
其三，学铁商齐全。
地块配建有幼儿园及45班九年制学校，可满足业主子女就近上学需求。
交通上，坐拥双地铁利好，出门即是地铁5号线三溪站，以及5号线和13号线交汇的鱼珠站，直线通达珠江新城与金融城，不用换乘，大幅节省通勤时间。
商业方面，周边商圈发展成熟，美林天地、山姆会员店、宜家等大型商超扎堆分布，步行即可抵达，不必等待配套兑现，居住便利度拉满。
当然，地块也有一定不足。
比如，周边零散分布着老旧物流园、建材城与批发市场，城市界较为一般，片区整体环境的全面更新还需要较长一段时间。
根据出让要求，地块竞买人或联合竞买人之一的直接或间接控股股东须具有地铁线网建设、运营、管理经验。
简直就是为广州地铁地产量身打造的。
进深君了解到，广州地铁地产确实要出手，并且有可能联手其他房企一起拿地开发。
02
广州地铁地产，去年开了3个新盘。
黄埔的广州地铁地产·珑岄上城，和番禺的广州地铁地产·珑曜上城，市场反响都很不错。
白云的江玥上城，则表现平平。
其中，珑岄上城于去年4月中旬开盘，当时首推的72㎡三房总价不到200万，小户型直接秒光。
该项目地块于2024年12月10日成功出让，由广州地铁以底价186042万元竞得，成交楼面价约为1.7万元/平方米（未扣除配建）。
由于地处老黄埔，珑岄上城周边配套相对比较齐全。
距5号线双沙站较近，能直通珠江新城、金融城等地；商业上，不远就是富悦广场，可满足日常购物需求；学校方面，有石化小学、中学以及双沙中学等。
不足之处是，目前周边城市面貌一般。
珑曜上城的开盘时间，跟珑岄上城几乎同时。
项目首推1栋和2栋，户型为建面约73㎡-130㎡四至五空间，总价145万起就能买南向新规三房两卫，对刚需十分友好。
开盘没多久，项目加推3栋小幅涨价，相比开盘贵了20多万，但仍备受追捧。
珑曜上城最能打的是实用率，可达约130%，秒杀周边竞品。
项目所在地块，是广州地铁于去年12月中旬拿下的亚运大道地块（广州新城一期），底价118396万元，折合楼面价约为1万元/平方米（未扣除配建）。
另外，去年3月31日，广州地铁又拿下番禺区亚运大道BD0210116地块二期（广州新城停车场地块二期），成交总价61085万元，折合楼面价1.1万元/㎡。
若扣除配建，实际楼面价约1.19万元/㎡。
这个地块，是跟珑曜上城连片开发。
珑岄上城和珑曜上城都是刚需盘，而鱼珠车辆段一期地块未来瞄准的则是刚改/改善，产品段位差距一目了然。
还有一个江玥上城，即去年6月拿下的白云区槎头车辆段（一期）地块打造而成。
去年12月底首开，速度并不算慢。
江玥上城整个项目占地面积约11.8万㎡，建筑面积约11.4万㎡，容积率仅1.18。
在广州市面上，算是居住密度很低的盘了。
项目采用“一字排开临江+半围合社区”的格局打造，社区整体抬高16米。
最大的亮点是江景，距珠江最近的地方仅约60米，直面约800米开阔江面。
产品形态也很丰富，共二十六栋住宅，有江景小高层洋房与低密叠院。
但总体来说，热度不如前面那两个刚需盘。
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