上海第八次集中供地：中海150亿元摘得“真如之心”，外资房企连续出手拿地

8月31日，上海第八批次出让的两宗（涉）住宅地块成功出让，成交总额156.01亿元，总面积约13.85万平方米，规划建筑面积约42.02万平方米。本批次共有5位竞买人（共涉及10家房企）参与竞买。

中指研究院上海数据总经理张文静分析，这是"828新政"后的首场土拍，市场正处于政策消化与预期重构阶段。新政对预售节奏、资金回款等环节的具体影响，仍有待细则完善后进一步显现，房企拿地决策整体保持审慎。

"828新政"即，8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局等多部门从多维度密集出台系列政策。其中，备受关注的《关于完善商品住房销售制度的通知》部署各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。

澎湃新闻注意到，本批次参与竞拍的除了央国企，还包括外资房企新加坡星狮集团旗下该公司以及上海天安盛世房地产有限公司、句容建华置地有限公司、芜湖市康霖房地产有限公司等多家民营房企。

外环外宅地溢价成交，竞得人为外资房企联合体

松江区SJSB0003单元04-08号地块吸引四位竞买人参与竞拍，最终，经过29轮竞价，厦门国贸房地产有限公司拥有的上海筑成房地产有限公司联合新加坡星狮集团旗下的苏州星泰益置业有限公司和苏州星盛荣企业管理有限公司，以5.82亿元的总价竞得，成交楼板价为25028元/平方米，溢价率16.41%。

出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，出让面积19373平方米，容积率1.2，限高24米。同策研究院表示，这是泗泾板块时隔近三年再推低密住宅用地，稀缺性强，反而竞争激烈。

最近几年，新加坡星狮集团在上海土拍市场表现活跃。去年10月，星狮集团联合越秀地产（00123.HK）、招商蛇口（001979.SZ）等竞得静安区苏河湾板块的C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间，成交总价77.3715亿元，溢价率9.03%，成交楼板价81415元/平方米。

去年2月，星狮集团联合国贸地产、金地集团（600383.SH）竞得松江区SJC10008单元05a-24号地块，成交总价为8.15亿元，溢价率13.98%，成交楼板价为26216元/平方米。

本次参与竞拍的土地，还包括句容建华置地有限公司+山西星河房地产开发有限公司+太仓鑫启晟房地产咨询有限公司+芜湖市康霖房地产有限公司，上海象唯房地产开发有限公司+上海天安盛世房地产有限公司，山西建投城市运营集团有限公司+山西三建集团有限公司。

中国海外发展150亿元竞得“真如之心”项目

真如城市副中心核心版图“最后一块拼图”成功出让。

真如之心效果图（城市设计阶段）

8月31日，中国海外发展（00688.HK）间接控制的大连鼎鑫嘉业房地产开发有限公司以150.19亿元的底价竞得普陀区真如城市副中心核心区的W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01地块。

这一地块被当地称为“真如之心”。据微信公众号“上海普陀”，“真如之心”由英国福斯特建筑事务所进行城市设计方案深化。项目以 “魅力之心、连接之心、宜居之心” 为设计理念，通过空中林荫步道串联室内外文化场地、商业盒子、购物中心等，打造全天候活力全龄中心。

真如之心效果图（城市设计阶段）

“真如之心”地块的前身是原铜川路水产市场——曾经华东地区最大的水产批发市场。2016年市场关停搬迁后，原市场所在地块空置近十年，成为真如城市副中心核心区最后一块整片待开发用地。2025年末，地块控规调整获批，两宗商办用地调整为住宅用地。

本地块的出让面积11.92万平方米。其中，B03B-01地块规划为普通商品房，容积率2.53，计容面积91244平方米，地上限高80米；B04B-01地块规划为普通商品房，容积率2.52，计容面积98583平方米，地上限高80米。

B06-01地块规划为办公楼、商业用地和餐饮旅馆业用地，容积率4.71，计容面积20.71万平方米，地上限高220米。其中，商业服务业计容面积占比68.2%，商务办公计容面积占比31.8%。地块含文化或体育设施建筑面积不小于9000平方米。

张文静表示，本地块位于内中环成熟板块，交通出行便捷，本地块被五条轨道线路环绕，紧邻轨交11、14号线真如站TOD枢纽，距上海西站仅900米。配套方面，环宇城MAX、山姆会员店等优质商业综合体与生活配套齐聚；周边上师大附属普陀科技学校、曹阳二中东校、中福会幼儿园等优质教育资源形成完整教育链条；普陀区中心医院、同济医院等优质医疗资源为区域生活提供坚实保障。

对于底价成交，张文静表示，“真如之心”地块体量较大、资金沉淀规模较高，在当前环境下企业对资金回款周期亦有综合考量，多重因素叠加，导致本批次参拍企业数量及参拍热度处于相对保守水平。