新店扎堆上新，老牌集体焕新！广州商业进入“兑现期”

今年8月，广州商业地产上演了一场罕见的“新老同台”大戏。一边是泛悦汇、乐益天地、香雪时光等新商场在花都、增城、黄埔等外围城区集中开业，白鹅潭万象城等重量级项目进入开业倒计时；另一边是太古汇、广百、天河领展广场等一批老面孔，踩着各自的周年节点，集体翻新、调改、换面孔。新店在抢地，老店在守城，两条线在这个夏天同时加速。这轮集中上新并非偶然，背后是广州商业进入项目的集中兑现期。

老牌商业密集焕新，迎接周年节点

深度扎根广州市中心老牌商业在8月密集迎来焕新节点。

8月28日，踩着开业15周年的节点，太古汇携手建筑师倪元源与法国视觉艺术家Antoine Orand，开启“一方五境”十五周年庆限时主题展览，呈现一组跨越近30米纵向尺度的巨型公共艺术装置。改造同步提速：7月，太古汇三期项目《建设工程规划许可证》获核发；为配合改造施工，陪伴广州读者近多年的方所门店自8月31日22时起暂停营业。

太古汇“一方五境”十五周年庆限时主题展览。受访者供图

广百的动作最为密集。8月11日，陪伴广州街坊35年的北京路广百超市完成全面调改、重装开业，这是广百超市在广州的首家自主调改门店，将岭南窗格、花砖等元素融入空间，打造沉浸式岭南美学消费场景。紧随超市焕新之后，8月21日，岭南集团旗下广百股份首个自营轻奢品牌“观心序 GRANLUX”在广百天河中怡店正式开业。通过降低门店销售费用、优化组织结构及融资规划，提升内部管理效率等手段，广百股份7月公布上半年业绩预计扭亏为盈。

天河领展广场在8月迎来焕新三周年。8月14日至16日，商场推出首届“有鸡大会”主题市集。自2021年收购到2025年8月改造收官，广州天河领展广场完成“东翼→西翼”两期改造，靠一轮轮滚动改造，把客流和销售额重新做了起来。

新商场抢滩外围，填补区域空白

老店在守城，新店则抢地。

8月8日，广州泛悦汇在花都正式开业。项目位于地铁9号线花都广场站上盖，是花都首个地铁直达的公园式开放商业街区，填补了花都高品质开放式商业综合体的空白。

一周后的8月15日，黄埔与增城交界、地铁13号线沙村站上盖的乐益天地开始试营业。长期缺乏大体量商业的广州东部片区，终于迎来了一座购物中心。

8月21日，广州香雪时光在黄埔萝岗开门迎客。这是广州首个POD（公园导向开发）公园式商业项目，由知识城集团与保利商旅双国企打造，紧邻宝能广州国际体育演艺中心。

三家新商场，一家在花都，一家在增城、黄埔交界，一家在黄埔萝岗，全部落在传统中心商圈之外。过去这些片区要么缺大型商业，要么长期被街坊吐槽“商业荒漠”，如今赶在同一个8月集体补课。

与此同时，备受瞩目的白鹅潭万象城也进入开业倒计时。项目为广州首座万象城，坐落于白鹅潭商务核心区，总建筑面积约26.9万平方米。项目规划引入品牌近500个，全场定制店、旗舰店与首店比例达六成。

白鹅潭万象城即将开业。受访者供图

商业供应提速地标商圈进入项目兑现期

这轮开店潮并非偶然，而是持续多年的趋势。把时间轴拉长看：据统计，2022年广州有11个新购物中心开业、商业增量81万平方米，2023年超24个、新增商业增量约142万平方米；2024年，新增大型商业载体11个、新增商业面积63.2万平方米；到了2025年，据赢商网不完全统计，则有超10个商业项目开业，新增商业供应近70万㎡。

今年则是这一轮上新的高峰。据赢商网，2026年广州拟开商业体共26个（含焕新），预计带来近218万平方米新增供应；除了8月亮相的泛悦汇、乐益天地、香雪时光，今年已有琶洲天地、晟潮C-WAVE、君超中心等先行开业；接下来，白鹅潭万象城、天環・广州南、天河合生汇等一批项目还将陆续登场，覆盖重奢、奥莱、TOD、公园商业等多个细分赛道。既有中心城区的补位，也有外围城区的开荒，还有存量项目的焕新。

为什么集中在当下兑现？背后是广州商业规划进入落地期。自2021年获批培育建设国际消费中心城市以来，广州商业网点建设持续提速；2025年，广州发布的《广州市促进商圈高质量发展意见》提到，到2035年，广州将构建“5+2+4+22”重点商圈体系，天河路-珠江新城、长隆-万博、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲五大世界级地标商圈相继成型，商圈进入“多核时代”。港资、央企、本地龙头竞相落子——太古汇推进二期、三期扩容，新鸿基在广州南站布局“天環・广州南”，华润在白鹅潭打造广州首座万象城，北京华联SKP也已签约落地珠江新城马场地块。前几年规划建设和招商蓄力的项目，如今集中到了兑现的节点。

如今呈现新老同台的局面，广州市社会科学院经济研究所副研究员伍晶认为，这并非巧合。在加快建设国际消费中心城市的背景下，商业版图正经历“量”与“质”的双重升级；城市多中心发展催生大量新商圈，新商场密集入市因应了新区人口增长与产业聚集对区域商业配套的需求，老牌商业焕新也是盘活存量空间、适应城市更新的必然选择。

新店开业、老店焕新的底气，来自真实的消费与人口支撑。数据显示，今年上半年广州社会消费品零售总额达5774.8亿元，同比增长2.9%。这一增速不仅高于全国1.3%的平均水平，更是在五大国际消费中心城市中连续6个月位居榜首。

新老同台，竞争逻辑同步升级

新老同台，是时间上的巧合，还是广州商业进入新阶段的信号？伍晶认为，这并非巧合。在加快建设国际消费中心城市的背景下，天河路-珠江新城、长隆-万博、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲五大世界级地标商圈均进入项目兑现期，商业版图正经历“量”与“质”的双重升级；城市多中心发展催生大量新商圈，新商场密集入市因应了新区人口增长与产业聚集对区域商业配套的需求，老牌商业焕新也是盘活存量空间、适应城市更新的必然选择。

从竞争关系看，伍晶表示，新商场与老牌商业并非此消彼长的存量博弈，而是共同做大市场：新商场主要解决外围城区的“消费便利性”问题，老牌商业主要解决中心城区的“消费品质感”问题，两者差异化互补、协同共生。

展望未来，伍晶介绍，广州商业正由“单核主导”迈向“多极并立”。白鹅潭凭借太古里+万象城的“重奢双引擎”组合，依托滨江生态、历史文脉与TOD交通优势，正快速崛起为广州西部的世界级地标商圈。对老牌商业而言，焕新要真正见效，关键在于精准定位与深度运营，单纯硬件升级已不足够，要实现从“传统百货”向“生活方式目的地”的转型；对新商业体而言，关键在于差异化定位与体验创新，未来竞争将聚焦于首店密度、场景营造、运营效率与科技应用。

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采写：南都N视频记者廖艳萍