新开预告 | 存量盘活提速，头部企业锚定细分市场

近期，全国多城集中式公寓项目即将上新，合计房源约1.7万套（间）。从克而瑞住房租赁研究中心结合市场公开信息不完全统计的预入市项目清单来看，项目横跨上海、成都、天津、宁波、苏州、重庆、昆明、福州、珠海等10余座城市，呈现出三个值得关注的结构性信号：一是"改建"类项目占比不断提升，存量房源盘活、二手房转保租房正成为租赁住房供给的重要路径；二是市场化品牌精准定位客群，产品竞争力与市场优势持续凸显；三是项目规模、产品户型跨度大，从数十间到超两千套大社区，从多人间宿舍、22㎡紧凑单间到140㎡以上的改善型多居室产品并存。

表：集中式公寓预入市典型项目

改建模式提速核心城市布局

项目规模户型跨度显著

**统计的预入市项目清单内，改建类项目达18个，占比约51%；新建类项目17个，占比约49%，改建项目数量占比更高，但单个项目房源规模普遍小于新建类项目。**改建模式已成为当前保租房供给的重要途径，其中，上海徐汇区二手房改保租房项目最快将于9月正式入市，成都东部新区、成华区也有多个存量改建项目即将落地，核心城市存量盘活节奏持续加快。

从城市分布看，**成都、****上海预入市项目数量领跑全国，两城项目总量占整体清单的四成。其余项目零散分布于天津、重庆、苏州、宁波、福州、珠海、来宾、*顺德、文山、黄山等城市，整体形成*核心城市密集布局、三四线城市点状落地**的市场格局。

表：典型城市集中式公寓预入市情况统计

项目规模分化显著。**最大单体项目为成都双流区XC·兴巢青年社区，规划2736套；**苏州江韵四季公寓将于9月28日正式开业，总计2157套房源，包含1183套白领公寓，192套合租公寓以及782套家庭公寓，体量远超其余项目；重庆水土新城柚米社区、无锡惠西大道保障性租赁住房也是规模超千套的新建租赁社区，其中重庆水土新城柚米社区一、二批次房源已合计供应585套房源，后续还将有1338套房源陆续开放；此外上海金地草莓社区(杨浦滨江店)、成都成华区蓉华乐居·星曜荟、成都成华区恒河广场保租房项目的房源规模也超500+套。而最小项目黄山歙县新安小住长租公寓规模仅36套、上海嘉定区金地嘉境项目仅42套。

产品类型涵盖多人间宿舍、紧凑型单间，以及多居室大户型，呈现刚需为主、改善延伸的特征。上海徐汇清和汇家项目均为宿舍型房源，共48间房，222个床位，主要房型为四人间面积26.28-38.14**㎡；六人间面积41.8-58.6㎡；昆明五华区金鼎科技园项目最小户型22㎡；重庆巫山云水山居最大户型141㎡**，跨度极大。多数项目集中在30-90㎡区间，以一居室为主，契合青年群体和新市民的核心需求。兰州皋兰县文曲湖景园二期（114-138㎡）等项目的大户型配置，保租房的客群边界正在向家庭型租户延伸。

上海徐汇清和汇家项目户型图

兰州皋兰县文曲湖景园二期户型图

供给逻辑转换

存量盘活成为重要路径

通过收购、改造存量住宅、商办房源快速扩充保租房供给，成为各地提质增效、精准补位租赁住房缺口的重要举措，行业供给逻辑从“增量新建”转向“新建+存量盘活”。

上海徐汇区"收购二手房转保租房"项目共计463套房源，最快9月入市，户型面积70㎡以下，由徐汇保障房公司操盘，直接通过收购存量二手房源转化为保租房，绕开了传统新建模式中的土地获取、规划审批、建设周期等环节。8月上海出台“沪八条”，明确要求各中心城区及浦东外环内区域，全面推进二手房收购转化保租房工作，持续扩容中心城区保租房供给。此举不仅高效盘活城市闲置存量房源、丰富租赁住房产品体系，更推动存量楼市与租赁保障市场形成良性互动。

二线城市成都同样加速落地存量改建模式，预入市的东部新区雅遇公寓和成华区恒河广场保租房项目均为改建项目，后者由成都成华优创建设操盘，改建规模可观。成都“825”楼市新政也明确提出，在保租房需求旺盛区域，支持市场主体收购二手住宅；积极推动存量商办房源改造为保障性租赁住房。政策加持下，未来成都改建类租赁住房供给加快，城市形成“新建+改建”双轮驱动的保租房供给体系。

成都东部新区雅遇公寓效果图

从行业视角看，存量盘活模式的普及将带来三重影响：一是缩短保租房从立项到入市的时间周期，加速供给释放；二是降低单套筹建成本，提升财政资金使用效率；三是对存量房地产市场形成一定的"托底"效应——当保障房公司成为二手房市场的批量买家，客观上有助于消化城市存量库存，稳定楼市基本盘。

头部品牌深耕细分赛道

市场化运营能力持续升级

头部市场化运营商持续深耕细分赛道，通过产品线迭代、客群精准定位、服务升级构建核心竞争力，品牌化、专业化运营优势持续凸显。

万科长租公寓旗下新产品线CASA嘉舍快速布局深圳、天津两地，第二个项目"CASA嘉舍·天津华苑奥体店"项目将于9月入市。CASA嘉舍定位"臻选轻服务式长租公寓”，突破传统租住空间的局限，依托城市核心地段、精致人居场景与优质服务体系，满足城市进阶人群对高品质、松弛感居住生活的向往。这一布局动作，体现出头部租赁品牌通过差异化产品线布局，抢占细分市场、摆脱同质化竞争的发展思路。

CASA嘉舍产品亮点

04.

产品品质升级

从基础保障向品质居住演进

预入市集中式公寓产品配置上呈现出明显的配套完善、场景多元、品质升级的特征，租赁住房产品突破传统基础保障属性，向高品质居住体验升级。

成都双流区XC·兴巢青年社区作为总房源2736套的新建租赁社区，规划了42-89.93㎡的多元户型，并配套1.95万平方米商业空间，设置城市会客厅、共享办公区、健身房、阅览自习室、兴趣厨房、萌宠乐园等功能区。"居住+社交+服务"的复合社区模式，超越传统保障性住房的功能定义，以更高产品标准提升租住体验。苏州江韵四季公寓项目近三百平的活动中心满足项目租客的健身需求，公区配备自习室、社群空间、OPC空间等；还规划了宅间花园、邻里花园、健身步道、儿童游乐区及篮球场，户外休闲运动配套与室内便民服务互补，全面满足租客日常起居、社交互动及健康运动多重需求。

成都双流区XC·兴巢青年社区效果图

宁波海曙区和美保公寓望春桥项目在8月底启动试运营，项目由宁波轨道交通操盘，依托TOD模式开发，36-76.4㎡的户型设计兼顾通勤便利性与居住舒适度。福州地铁旗下首个自营租赁公寓地铁·美寓，是福州地铁“TOD+民生公寓”的实践，项目紧邻地铁1号线罗汉山站A3口，规划200余套精装房源，项目将于9月上旬迎来正式开业。成都东部新区首个TOD保租房轨道城市·寓见三岔蔚云苑店224套房源，约115-125㎡三房9月登记配租，步行约600米即达地铁18/19号线三岔站。这类项目实现轨道交通公共资源与住房保障体系的深度融合，为城市配套升级与租客生活品质提升提供了可行性解决方案。

宁波海曙区和美保公寓望春桥项目

福州地铁·美寓

三、四线城市保租房品质同样也在不断升级。如顺德高新区德邻里·杏坛长租公寓项目（632套，42-68㎡）和云南文山理想之城项目（414套，69-113㎡），在人口规模和市场容量有限的条件下，通过产品品质的提升有效增强项目市场吸引力，填补区域品质租赁住房缺口。

顺德高新区德邻里·杏坛长租公寓项目效果图

产品品质升级的趋势背后，是保租房定位的微妙变化：从纯粹的"住房保障工具"向"品质租赁住房"演进。这一变化既回应了新市民、青年群体对居住品质的真实需求，也为市场化资本参与保租房建设运营提供了合理的回报预期。

结语

整体而言，预新开项目清单折射了租赁住房行业正处于一个关键的转型节点：供给端，存量盘活成为重要路径，政策鼓励与市场现实的合力正在重塑保租房的筹建逻辑。运营端，行业竞争维度从"规模扩张"向"品质运营"迁移，品牌化运营商持续深耕，精准聚焦细分客群。产品端，从紧凑型单间到多居室大户型跨度、从单一居住功能到复合社区生态的配置升级，反映出租赁住房正在突破传统保障房的边界，向更广泛的租赁住房市场渗透。

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