四新览秀城万象汇齐开，是互相放血还是做大商圈？

这件事还没有结束，答案不在规划图里，而在招商合同里。

武汉国博中心周边地块规划示意图

2027年，汉阳四新会同时迎来两座巨型商业体——金茂方岛览秀城24.7万㎡，国博万象汇体量未官宣但占地8.13公顷，两座MALL的合计商业供给直奔40万方。

放在一个常住人口刚过50万、已有万达广场大面积空置的区域，这不是简单的“多一个逛街的地方”，而是对四新商业承载力的一次极限测试。

最终结果无非三条路：形成互补、把四新推成大汉阳商业核心；陷入同质化分流、互相消耗；或者最可能的结果——弱分流、局部互补，商圈整体价值大于单项目独立价值。走哪条路，取决于两个核心变量：招商的实际差异化程度，以及跨区域消费增量能不能撑起近40万方的体量。

走向A：互补成型，四新升级为大汉阳商业核心

这条路的触发条件很明确——览秀城和万象汇的招商，在首店比例、主力业态、目标客群上形成肉眼可见的错位。

览秀城的底牌是“滨湖生态+双轨TOD”。项目依托凤凰湖湿地公园，做了亲水下沉广场、滨水广场、环湖绿道、层层退台的“观景甲板”设计，业态规划强调“全龄段、全场景、沉浸式”。

它要卖的不是单纯的购物，而是“城市微度假”——晨跑的人拐进来买杯咖啡、傍晚的家庭在湖边看日落、周末的朋友在露台花园聚会。这意味着览秀城天然适合引入首进城市的创意市集、主题快闪、户外运动品牌、品质餐饮，做“生态生活方式体验中心”。

万象汇的底牌是华润的招商体系和“会展+商业”区位。国博A10地块被定位为“会展+商业服务区”核心组成部分，华润明确表态做“中端偏高端区域型商业综合体”，以“全客层覆盖、一站式消费、社区化运营”为核心，融合购物、餐饮、娱乐、亲子、办公功能，与周边万达、山姆形成互补。

汉阳区官方回复国博项目建设相关问题

万象汇的客流逻辑更依赖国博会展带来的商务客群和周边住宅的家庭客群，天然适合落位亲子一站式消费、商务宴请、连锁品牌主力店。

如果这两个定位在招商合同里被真正执行——览秀城砸首店、砸体验业态、砸周末微度假客群，万象汇砸亲子、砸社区配套、砸会展商务客群——那么二者不是竞争对手，而是两个互补的引擎。

反方观点担心的是“万达已经死了，再来一个只会死得更快”，但万达的死因恰恰是它作为单一大体量MALL，在四新孤军作战，没有形成商圈集群效应。

览秀城和万象汇同时开，反而有可能打破这个困局——就像重庆中央公园商圈，公园天街和大悦城抱团后，整体人气超过了单一MALL的价值。

多个商业项目的外立面效果展示图

触发信号：览秀城官宣的首批主力店中，如果出现“影院、快时尚、连锁餐饮”之外的差异化业态（比如城市首进的户外运动集合店、滨湖特色餐饮集群、文化创意空间），且万象汇同步官宣了亲子体验主力店或会展商务配套，走向A的概率在60%以上。

走向B：同质化分流，互相放血

这条路的触发条件同样清晰——两个项目最终招商落地，都是“电影院+快时尚+连锁餐饮”的标配组合，没有首店、没有特色业态、没有差异化。

这个风险不是凭空想象的，而是有现实样本。 汉阳万达广场2021年开业时引进了163个品牌，含22个湖北首店和30个汉阳首店，开业当天万人空巷。

五年后，一楼临街黄金铺位大面积空置，二三楼零售和餐饮区几乎全线闭店，三楼餐饮区比零售区更惨，曾经排队不断的火锅、烤肉、茶饮纷纷关门撤场。万达的遭遇说明一个问题：四新当前的本地消费力，已经撑不起一个11万方的MALL，更别说再来两个合计近40万方的新增供给。

更重要的是，览秀城与万达仅隔一条芳草路，直线距离不足百米。如果览秀城的招商和万达当年的品牌组合高度重叠，那它不是在创造新需求，而是在直接抢夺万达已经奄奄一息的存量客群。

万象汇再一加入，三座MALL在同一个十字路口内卷，结果只能是互相消耗——价格战、空置率攀升、运营方双双亏损。

触发信号：如果览秀城和万象汇在开业前半年公布的招商名单中，主力店高度重叠（比如都是同样的连锁影院品牌、同样的快时尚组合、同样的餐饮矩阵），且没有明确的首店比例和特色业态，走向B的概率将大幅上升。

南京马群双MALL的案例已经证明，品牌识别度不高、核心业态缺失的一方，会被对面直接分流。

走向C：弱分流+局部互补，这是最可能的结果

坦率说，走向A和走向B都是极端情景，最可能出现的其实是中间状态。 国内近十年同区域双大体量MALL集中开业的案例中，没有检索到恶性价格战的公开样本，主流结局就是弱分流加上局部互补，整体商圈价值大于单项目独立价值。

但四新的情况有特殊性。

过往案例要么有提前明确的定位错位（如上海莘庄的仲盛和龙之梦，一个做家庭全业态、一个做年轻潮流），要么叠加了交通枢纽或文旅增量客流（如南京马群日均换乘客流10万+），要么有政府主导的超级IP加持（如重庆中央公园的2300亩公园配套）。

四新三个条件都不完全具备：览秀城和万象汇的公开定位虽然听起来不同——“生态生活方式体验中心”vs“亲子一站式消费”——但落到具体品牌上，超市、影院、亲子、餐饮、零售这五大业态必然重叠，差异化只体现在比例和首店质量上，而不是业态的彻底区隔。

地铁12号线已经开通，但11号线四期要等到2028年，览秀城开业时最重要的双轨TOD优势只兑现了一半。

武汉市轨道交通11号线四期线路走向示意图

因此，走向C大概率是：两个项目开业初期，览秀城凭借滨湖场景和首店效应吸引跨区域尝鲜客流，万象汇依靠华润会员体系和会展商务客群稳住基本盘，二者在餐饮、亲子、零售上有部分重叠，造成一定程度的客流分流，但整体上把四新从“商业孤岛”变成了一个可以停留半天的商圈目的地。

万达可能继续失血，但两个新MALL不至于步其后尘。

三个你可以自己追踪的信号

这件事的最终走向，不是等2027年开业才知道，而是可以通过接下来几个季度释放的信号提前判断：

• 览秀城的首店比例。如果官宣招商的首店占比超过30%，且出现了非连锁品牌的特色业态，说明金茂在认真做差异化，走向A的支撑力增强。
• 万象汇的亲子业态占比。如果万象汇的招商清单中，亲子体验、教培、儿童游乐的占比明显高于常规购物中心，说明华润在走“家庭目的地”路线，与览秀城的“微度假”形成错位。
• 汉阳区有没有出面协调。截至2026年9月，汉阳区人大调研览秀城时只问了招商进度，没有提及两个项目的定位协调。如果后续出现区政府牵头的商圈整体规划，或两项目联合招商动作，说明官方在推动集群效应，而不是放任自由竞争。

我的判断是，走向C的概率最高，但走向A的条件正在积累。 览秀城有央企运营和独特的滨湖场景，万象汇有华润的商业运营体系和会展客流，二者都不缺资源，缺的是在招商阶段把差异化落地的决心。

四新能不能从“睡城”升级为“大汉阳商业核心”，说到底不看规划图上的口号，看的是招商合同里签了哪些品牌、这些品牌能不能让汉阳人周末不再开车去经开永旺和王家湾。