重庆
最近房地产政策迎来一个重大变化，房贷最长期限从30年变成40年，很多人认为这是一个重大利好，我认为这是过于乐观了，房贷期限的延长，我们需要从月供、总利息，以及提前还款三个方面来分析利弊，看看有什么变化，到底是30年划算，还是40年更划算。
1、房贷从30年变40年，月供有何变化？
说是利好的人，基本都是从月供减少的角度来分析的，期限变长，月供减少这是必然的，我们以100万房贷为例，当前的存量房贷利率基本是3.2%左右，因为2024年的924政策，将存量房贷利率统一下调到LPR减30个基点，当前5年期以上LPR是3.5%，减去30个基点后就是3.2%。
在房贷期限是30年的情况下，等额本息的月供是4324.67元，一般来说，月供不能超过收入的50%，那么对应的月收入就是8700元以上，这个收入水平在当前的中国肯定是超过了大部分人的，这也就限定了，我们国家大部分人和家庭是承担不起超过100万的房贷的。
在房贷期限是40年的情况下，月供是3696.06元，比30年的要少628.61元，换算成月收入的话，月收入可以下降1260元左右，也就是说，以前是需要月收入8700元的人才能申请100万的房贷，现在只需要7400元左右的月收入就行了，门槛确实降低了一些。
很多人认为从30年变成40年是利好，也是基于月供减少了600多元，银行对买房人月收入的要求也从8700元降低到7400元左右，整体下降的幅度大概是15%，这个门槛下降只是表面的，如果再深入来看，你会发现情况完全不同，因为总利息是在增加的。
2、房贷从30年变40年，总利息有何变化？
第一层看到的是月供减少，但是第二层应该看到的是总利息支出在增长，在房贷期限是30年的情况下，100万房贷的总利息支出是55.69万元，相当于房贷本金的55.7%，如果你如期还满30年，那么你所有的月供加在一起就是155.69万元。
而在房贷期限延长到40年的情况下，利息总支出就变成了77.41万元，相当于房贷本金的77.41%，利息总额增加了21.72万元，增加的比例为39%，而房贷期限其实只延长了33.3%，但是总利息支出却增加了39%，将近22万的利息，完全可以抵得上一辆不错的车了。
房贷期限从30年变成40年，月供看似是少了600元，购房的门槛貌似降低了一些，但是从长期来看，支出的利息却多了近22万，这是得不偿失，月供减少了不到15%，但是利息总支出却增加了39%，认为是利好的人，是以短期的利好忽略了长期的利空。
这也是为什么股市开盘后，当地产板块是高开低走，高开3.8%，收盘时却下跌0.5%，刚开始很多人没有想明白，最后冷静下来，发现并没有想象中的那么美好，有些事情不能深想，如果你4300多的月供很吃力的话，降低到3700元其实也没有轻松多少。
3、如果提前还贷，谁更有优势？
还有些人会说，现实中很多人都会提前还贷，不会真的还满30年或者40年，那么我们就来讨论一下，如果提前还贷，谁又更划算一些？在30年房贷期限的情况下，前面5年的总还款金额是25.95万元，其中本金为10.77万元，占比41.5%，利息为15.18万元，占比为58.5%，大部分都是利息。
如果房贷期限变成40年，前面5年还款总额为22.18万元，其中本金为6.69万元，占比为30%，而利息为15.49万元，占比为70%，也就是说在房贷期限是40年的情况下，前面5年偿还的70%都是利息，明显高于30年期限的58.5%的利息比例，这也意味着，如果你选择了40年的房贷期限，那么一定要尽快提前偿还。
当你在可以承受的情况下，选择30年更划算，总利息要少近22万，前期还款的金额中，本金占比也更高。其实如果要降低月供，最好的办法还是降低房贷利率，2024年那次降息就很好，存量房贷利率从5%左右大幅下降到3%附近，总利息减少了超过三分之一。
同样以上文的100万房贷为例，如果要达到月供减少600多元的效果，只需要将当前的房贷利率从3.2%降低到2%就能实现，总利息将大幅下降到33.06万元，比原来3.2%的利率的总利息要节省22.63万元，利息节省比例超过40%，这才是大大的利好。
延长房贷期限，是饮鸩止渴，总利息要增加22万，而降低利率才是真实惠，总利息支出会减少近23万，一增一减的差额高达45万，手里有现金流才敢消费，也才敢买房，LPR已经有十几个月没有下调了，希望在今年剩余的4个月里还能看到一次下调。
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