8月六城楼市深度剖析：金华、绍兴、潍坊、徐州、惠州、台州

2026年8月，中国楼市迎来历史性转折——8月28日，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会五大部门同日出台一揽子新政，覆盖信贷、融资、销售全链条，个人住房贷款期限由最长30年延长至40年。这场“828地产新政”标志着房地产从“高杠杆、高周转、预售主导”向“低杠杆、现房为主、项目制运营”的全面转型。

在这样的大背景下，金华、绍兴、潍坊、徐州、惠州、台州六城8月楼市表现各异，分化加剧。以下逐一深度剖析。

一、金华：筑底企稳，两极分化明显

8月整体概况

金华全市新房成交均价稳定在15485元/平方米，近两个月价格保持持平，整体大盘已结束持续下跌，进入筑底企稳阶段。但市场内部出现明显两极分化——核心板块改善型楼盘价格坚挺，外围区域以价换量。

从开发投资看，2026年1-6月金华房地产开发投资额为372.31亿元，同比下降8.51%；商品房销售面积286.4万㎡，同比下降4.4%；商品房销售额381.6亿元，同比下降16.5%。

各区县深度剖析

婺城区：作为金华主城核心，2026年1-7月商品住宅成交均价同比下跌9.1%。8月二手房挂牌均价约11494元/㎡。但核心板块分化显著——江北二七板块、湖海塘、多湖等市区核心，改善型楼盘价格坚挺。婺城新区的大盘缤虹星城则跌幅明显，巅峰时期单价可达12000元/㎡左右，目前已大幅回调。婺城区是成交主力区域，但成交面积同比下降76.3%。

金东区：同样为成交主力，但1-7月成交均价同比暴跌23.8%，成交面积同比下降95.3%。金东新区依托产业和人口红利，优质次新房价格有望缓慢企稳。

义乌：作为金华下辖最强县级市，依托强大的产业和人口红利，楼市相对坚挺。8月义乌市鼎佳建筑工程以25566.6万元总价竞得浦江低密地块，楼面价9542元/㎡，溢价率高达38.8%。

其他县市：永康、东阳等县市楼市跟随大盘走势，缺乏独立行情。

影响因素

1. 政策端：8月28日国家新政明确现房销售方向；金华婺城区推出“以旧换新”购房补贴，补贴比例15%，封顶2万元。

2. 需求端：2026年3月金华二手房成交1094套，4月直接冲到1586套，创近31个月新高。法拍房热度走高，量价齐升，直观体现购房者观望情绪减弱。

3. 土地端：浦江低密地块溢价38.8%成交，显示核心优质地块仍有房企积极争抢。

二、绍兴：核心稳涨，外围承压

8月整体概况

2026年8月绍兴楼市整体呈现“核心板块稳中有升、外围区域以价换量”的分化格局。全市新房公示均价18060元/㎡，同比微涨1.78%。8月二手房参考均价12825元/㎡，环比下跌0.37%，同比下跌11.04%。

第34周（8.17-8.23），绍兴市商品住宅成交均价16694元/㎡，成交面积0.97万㎡。越城区第34周商品房成交71套。

各区县深度剖析

越城区：全市价格高地。8月第3周越城区新房均价18772元/㎡，连续六周保持稳定微涨态势。其中迪荡新城均价30000元/㎡、解放路沿线均价24089元/㎡，是越城领涨的两大核心片区，配套成熟度和学区资源优势持续凸显。镜湖核心板块新房价格维持在24000-26000元/㎡。越城区8月二手房参考均价约15606元/㎡。第35周（8.24-8.30）越城区商品房成交80套。但越城区也有法拍房低价成交案例——盛世名苑一套193.85㎡大平层二次拍卖仅152万元成交，单价不足8000元/㎡。

柯桥区：城区新房均价约17200元/㎡。作为绍兴经济最强区，产业基础扎实，楼市相对稳健。

上虞区：均价在13000-19000元/㎡区间。上虞推出“以旧换新”政策，允许换购区内所有已获预售许可的新房，还可将换购资格转让给直系亲属，进一步释放换购潜力。

诸暨市：均价在13000-19000元/㎡区间。诸暨首创“房票+换购券”模式，引发全省多地效仿。

嵊州市、新昌县：二手房均价普遍不足9000元/㎡，下行压力更大。

影响因素

1. 政策端：绍兴推出房地产“十条新政”，在住房保障、多孩家庭购房补贴、购房消费券等10个方面持续发力。诸暨首创的“房票+换购券”模式被全省推广。

2. 成交结构：越城区90-125㎡刚需户型占比40.63%，125-144㎡改善户型占比31.25%，大面积平层或排屋占比有所上升。

3. 区域分化：镜湖区域成为越城区成交绝对主力，第34周成交49套，占越城区总量的76.6%。

三、潍坊：量增价稳，政策托底明显

8月整体概况

潍坊是六城中价格最亲民的城市。8月新房均价6901元/㎡，环比微涨0.09%。8月第4周新房价格6884元/㎡，环比下跌0.28%。8月二手房均价5479元/㎡。

上半年潍坊二手房表现亮眼——1-6月全市二手房交易面积269.24万㎡，同比增长8%；交易套数21084套，同比增长5.2%；6月增幅更是分别达到12.5%和10.4%。

各区县深度剖析

高新技术开发区：全市价格最高区域，8月新房均价9192元/㎡。8月第4周为9191元/㎡。作为潍坊产业和人口导入的核心区域，房价持续领跑全市。

奎文区：8月新房均价9186元/㎡，环比下跌0.72%，是本月跌幅最大的区县。8月第4周为9187元/㎡。8月二手房均价约6282元/㎡。高新区房价比奎文区高约12.28%。

潍城区：8月新房均价6703元/㎡，环比上涨1.33%，是本月涨幅最大的区县。但8月第4周回落至6565元/㎡，环比下跌2.20%。波动较大。

寒亭区：8月新房均价6618元/㎡，微涨0.03%。8月第4周为6625元/㎡。

其他县市：坊子7718元/㎡、高密6920元/㎡、经济开发区6822元/㎡、峡山5883元/㎡、诸城5800元/㎡、寿光5621元/㎡、滨海5072元/㎡、昌乐4799元/㎡、临朐4766元/㎡、昌邑4617元/㎡、青州4411元/㎡、安丘4034元/㎡。呈现明显的“中心高、外围低”梯度格局。

影响因素

1. 政策端：8月26日潍坊出台“潍十八条”，涵盖延续支持政策、开展住房促消费、动态控制土地供应、支持“好房子”开发、加大金融支持等。累计发放购房消费券4500张，补贴金额达1.55亿元。鼓励实施购房冷静期制度，房企可在认购协议书中设置不少于3天的无理由退房条款。

2. 二手房活跃：上半年二手房交易面积同比增长8%，显示市场流动性改善。

3. 品质升级：潍坊出台《住宅品质提升实施意见》，落地住宅层高不低于3米，推动“好房子”建设。

四、徐州：量价齐升，三线城市的逆袭

8月整体概况

徐州是六城中楼市表现最亮眼的城市。2026年1-7月，徐州商品住宅成交面积167.8万㎡，同比增长3.0%；成交套数13247套，同比增长5.3%。7月成交面积20.85万㎡，同比增长20.34%；成交1637套，同比增长25.34%。

第34周（8.17-8.23），徐州商品住宅成交均价8396元/㎡，成交面积3.5万㎡。此前一周成交均价7859元/㎡，环比增长3.94%，同比增长8.72%；成交面积9.15万㎡，环比增长19.9%，同比增长35.02%。

8月新房参考均价8853元/㎡，环比下跌0.2%；二手房参考均价8152元/㎡，环比下跌0.33%。

各区县深度剖析

泉山区：全市价格最高区域，1-7月成交均价同比上涨33.5%。上半年均价高达15979元/㎡，为六区之首。8月二手房参考均价约8815元/㎡。泉山区量少价高，定位高端改善。

云龙区：1-7月成交均价同比上涨4.8%。上半年成交201套，均价12057元/㎡。成交转化率极高，供应有限但需求旺盛。

经济开发区：1-7月成交均价同比上涨33.5%。凭借改善项目入市成为唯一量价齐升区域。

铜山区：上半年以2148套成交领跑全市。1-7月成交面积同比增长115.6%。8月成交174套，环比上涨2.79%，成交价9025元/㎡。铜山区政府明确提出将人口红利作为最强支撑，优化学区房、人才房等政策。

鼓楼区：1-7月成交均价同比下跌7.1%。上半年成交162套，均价10745元/㎡。

新沂市：1-7月成交面积同比增长55.2%。第34周成交0.86万㎡，领跑各区。

其他县市：睢宁县成交均价同比上涨4.8%；邳州市同比下跌9.8%；沛县成交面积同比下降49.3%。

影响因素

1. 政策端：徐州深化公积金区域协同，异地缴存人无户籍限制、无额外门槛即可在徐申请公积金贷款。夫妻双方最高可贷120万元，多子女家庭最高上浮40万元，购买高品质住宅上浮30%。

2. 需求回暖：门店带看量翻倍，去年挂出的房子终于有人问津。

3. 价格优势：市中心新房从2.5万/㎡调整到1.5万/㎡起，新城区1万/㎡起即可入手，性价比凸显。

4. 区域分化：形成“泉山领价、经开突围”的K型分化格局。

五、惠州：深调之后，曙光初现

8月整体概况

惠州是六城中经历最大幅度调整的城市。从2016-2021年的鼎盛期（临深新房最高近1.8万/㎡，二手房破2万/㎡），到2023-2025年的深度调整（惠阳、大亚湾二手房跌幅30%-50%），惠州楼市正经历漫长的筑底过程。

2026年走到年中，市场出现回暖迹象——5月新房成交3321套、环比涨35%。但二手房挂牌超12万套、临深去化周期超40个月的现实依然冰冷。新房均价约8260-8350元/㎡，同比跌幅收窄，进入横盘阶段。

第34周（8.24-8.30），惠州新建商品住宅网签568套，网签面积6.27万㎡；二手住宅网签861套，面积9.92万㎡。

各区县深度剖析

大亚湾开发区：第34周网签163套/1.53万㎡，居各县区之首。作为临深第一站，曾是投资客最集中的区域，也是跌幅最大的区域。目前部分楼盘推出“单价6字头起送精装”的促销策略。随着深圳地铁14号线开通，“深惠通勤族”增多，开灯率逐步提升。

惠城区：第34周二手住宅网签271套/3.00万㎡，居各县区之首。8月二手房均价约8141元/㎡。作为惠州行政中心和生活配套最完善的区域，抗跌性相对较强。

惠阳区：与深圳坪山交界的临深板块。曾是深圳外溢需求的主要承接地，调整幅度最深，部分区域跌幅超50%。

博罗县：7月底8月初成交面积1.10万㎡，是成交主力之一。价格相对较低，承接部分刚需外溢。

仲恺高新区：产业支撑较强，但楼市体量相对较小。

影响因素

1. 深圳外溢：深圳地铁14号线沙田站开通后，“深惠通勤族”增多，临深片区开灯率提升。

2. 库存压力：二手房挂牌超12万套，临深去化周期超40个月。

3. 价格回调到位：部分海景房小户型单价跌破4000元/㎡。全市二手房挂牌均价约7100元/㎡，议价空间普遍5%-12%。

4. 以价换量：开发商推出“单价6字头起送精装”“送15%家电大礼包”等促销。

六、台州：核心坚挺，土拍升温

8月整体概况

台州8月二手房均价12906元/㎡。市场整体平稳，核心区域椒江区表现突出。

8月土地市场热度较高——8月25日，椒江区葭沚街道宅地经过69轮竞价，由建发以6.79亿元竞得，楼面价11050元/㎡，溢价率11.13%。

各区县深度剖析

椒江区：全市价格最高区域。8月二手房均价约13968元/㎡。7月7日至8月5日成交169套二手房，实际成交单价平均数12521元，中位数11600元。椒江核心区域的东泰·万华城二期附近二手房均价达1.53万元/㎡。

黄岩区：8月二手房均价13232元/㎡，环比上涨2.44%。表现稳健。

温岭市：8月新房均价19435元/㎡，环比上涨0.61%。作为台州经济最强的县级市，房价领跑全市。

临海市、玉环市：价格相对温和，跟随大盘走势。

影响因素

1. 土拍信号：建发溢价11.13%拿地，显示品牌房企对台州核心区域的信心。

2. 价格中位数稳定：椒江区成交单价中位数11600元几乎未变，说明市场底部相对坚实。

3. 区域分化：核心区价格坚挺，外围区域相对平淡。

总结：六城8月楼市全景图

城市 新房均价（元/㎡） 二手房均价（元/㎡） 8月关键词

金华 15485 约11494（婺城） 筑底企稳、两极分化

绍兴 18060 12825 核心稳涨、外围承压

潍坊 6901 5479 量增价稳、政策托底

徐州 8853 8152 量价齐升、三线逆袭

惠州 8260-8350 约7100 深调筑底、曙光初现

台州 — 12906 核心坚挺、土拍升温

2026年8月，六城楼市呈现“核心城市稳中有进、调整城市逐步筑底、政策城市托底明显”的格局。徐州凭借价格优势和公积金政策成为最大亮点；绍兴核心板块持续上涨但外围承压；金华、台州进入筑底企稳阶段；潍坊靠政策托底维持稳定；惠州则在深度调整后出现微弱回暖信号。

而“828地产新政”的出台，将从信贷、销售、融资三个维度重构房地产制度。个人房贷最长延至40年、现房销售优先等政策，将在未来数月深刻影响这些城市的楼市走向。对于购房者而言，当前正是观察市场、理性决策的关键窗口期。