“沪八条”落地，上海置换需求加速激活

从“沪六条”“沪七条”到“沪八条”，上海的政策工具箱越来越精细。这记“组合拳”能不能让“金九银十”成色更足，市场会给出答案。

64套房源，认筹客户却涌来173组，认筹率冲到270%……8月22日，上海市青浦区徐泾板块一处纯改善型新盘开盘，售楼处里坐满了等着叫号的购房者。这意味着认购人数远超房源套数，须按积分高低排序，只有入围者才有资格进入摇号环节。

就在两天前的8月20日，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自8月21日起施行。这份被称作“沪八条”的文件，涵盖优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房用作保障性租赁住房等5个方面8项措施。

新政落地后，正在改变上海一批家庭的换房节奏。

从“松绑”转向“精准滴灌”

要读懂“沪八条”，上海市房地产科学研究院院长严荣认为，可以把它放进上海这几年的楼市政策图谱里看。“沪八条”并非孤立一招，而是继2025年8月“沪六条”、今年年初“沪七条”之后的第三轮精准调控。

回望过去3年，2024年5月的“沪九条”重在放松限购、压低首付，把“能不能买房”这道门开大；2025年8月的“沪六条”第一次允许购买预售房时提取公积金付首付；今年年初的“沪七条”则进一步优化信贷、调整限购。这一次，上海没有再“摊大饼”，而是把火力收敛到一个更细的落点——外环外区域，以及一二手之间那条“卖旧换新”的置换链条。

这份“精准”，从八条措施的分量里就能掂出来。严荣表示，公积金是当之无愧的“主角”，首付提取范围从预售房扩大到现房，而且“既提又贷”，把钱提出来付首付，也不影响后面的贷款额度；购房提取从过去取得产证后“五年才能提一次”，放宽到“每个自然年都能提一次”，提取金额也不再卡死，放宽到“不超过以自有资金支付的购房款”；用途更是开到了契税、车位（库）、储藏室这些过去够不着的角落。

不仅如此，在信贷方面，外环外二套房的商贷最低首付，从20%压到15%，和首套房拉平，宝山、嘉定全域也被纳入外环外标准，门槛已经放到历史最低。

最“实在”的，是真金白银的补贴。2026年8月21日至2027年3月31日期间，居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可按新房贷款总额（含公积金贷款、商业贷款及组合贷款）的1%申领购房贷款补贴；贷款总额不超过500万元的按1%计算，超过500万元的按5万元封顶。在此基础上，如果卖掉的是外环内的二手住房，还能再叠3万元的“以旧换新”补贴，两项加起来最高能拿到8万元。此项补贴总规模2亿元，用完即止。

新政的另一头则是给存量找出路。上海市房管局征收处相关负责人介绍，征收拆迁时，被征收人除了拿现金，如今还能选择领一张定向用于购房的“房票”，把这部分购房需求直接引入新房市场，这一做法此前已在金山等地试点，这次“沪八条”将它正式纳入了征收补偿安置体系。此外，收购二手住房作保障性租赁住房，也同步在中心城区推开。

上述负责人介绍，房票安置最早于2024年下半年在金山区试水，嘉定、青浦、奉贤等区随后跟进，试点以来全市已累计发放房票1700多张。

新政落地首个周末，楼市“温度计”升温

新政施行后的第一个周末，青浦徐泾那个“座无虚席”的项目只是一个缩影。一位楼盘营销负责人告诉记者，新政落地后，来售楼处咨询细则的人明显多了。这个纯改善型楼盘总价在800万元到1300万元之间，买主大多要靠贷款，能赶上这笔补贴的客户不在少数。

此外，二手房市场也同样在升温。在闵行外环外的君莲板块，链家君莲新城中城店负责人包金鑫近几日忙得脚不沾地。包金鑫告诉记者，店里20多个经纪人周末几乎全员出动带看，两天下来成交了十几套房子。上门咨询的人比前一个周末翻了一倍，线上问询也从平时一周100条左右涨到了170多条。

令包金鑫印象深刻的是，有位女士之前在这片看了好几回房，每次都因为价格谈不拢拖着没签。新政出台后的周六，她主动约着又去看了一次，这回出价跟房东的要价只差4万元，她没再犹豫，当场就把合同签了。“以前客户每套房子都要来回磨几十万元的价，现在大家的想法变了，觉得差不多就赶紧下手。”包金鑫说。

据上海链家研究院监测数据，新政落地后的第一个周末，贝壳和链家App在上海的访问量比前一个周末涨了近5%，咨询客户量也有小幅上升，二手房成交量涨幅更明显，超过8%，新增房源同样在往上走。

记者走访中介门店发现，最近几天挂牌量和咨询量都有所抬头。一位门店负责人说：“眼下最热的咨询话题是公积金的新用法，既能提又能贷，还能用来买车位、储藏室，这些变化实打实地减轻了买房的资金压力。”

不仅如此，存量盘活的数据也从侧面印证了这波热度。上海市房管局数据显示，今年2月启动的“收购二手房作保租房”试点，至今已在全市收购二手住房551套。

在宝山区一处楼盘，正替父母看养老房的张女士给记者算了笔账：老人上个月刚把市区一套老房子卖掉，眼下在外环外看中一套配套方便的新房，赶上新政，各项补贴加起来最高能省下近8万元。用她的话说，“这是真金白银的实惠”。

打通“卖旧买新”的“最后一公里”

在多位业内人士看来，“沪八条”真正想解决的，是打通一二手房之间“卖旧买新”的“最后一公里”。

“这次调整显著降低了提取门槛，购房者能更灵活地用公积金支付购房款。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，提取频次的放宽和用途的拓展，传递的是公积金支持贯穿住房消费全周期的信号；而外环外二套首付比例降到15%，则有利于外环外新城的大户型、高品质项目去化，也能引导人口合理分布、促进职住平衡。

上海中原地产市场分析师卢文曦更看重那笔补贴的“限时”意味。在他看来，补贴设了期限、“用完即止”，这种稀缺感本身就是一种推力。它能打破眼下二手房买卖双方互相观望的价格僵局，让犹豫的家庭更快做决定。同时，房票安置也能拉动郊区新房，比如奉贤区西渡城中村项目签约头三天就核发房票166张、去化新房166套，被业内称作“房票即去化”。

然而，乐观之余也不乏有冷静的思考。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提醒，政策效果最终能走多远，取决于房票安置的推进速度、“以旧换新”能否真正放量，而更根本的支撑，还是居民家庭资产负债表的修复，以及就业、收入预期的企稳。

从“沪六条”“沪七条”到“沪八条”，上海的政策工具箱越来越精细。严荣表示，这记“组合拳”能不能让“金九银十”成色更足，市场会给出答案。