广西
2015年前后咬牙掏空六个钱包上车的购房者，现在正站在一个尴尬的十字路口。房子住了十年，当初的“新家”变成了“老房”，但月供还在、贷款没还完，而市场已经彻底变了天。
房展会上摆放的住宅楼盘沙盘吸引参观者
从业主、租客、中介到银行，这盘棋里每个玩家都在悄悄调整姿势。真正受影响最大的，是2015-2016年那波高位入市、至今仍在还贷的刚需群体——他们占国内1.5亿整体房贷人群的绝大多数，眼下正撞上三重压力。
从业主的视角看，卖不掉、修不起、不敢动
第一个也是最直接的痛点是二手房流动性锁死。全国二手房挂牌量突破920万套，能快速成交的只有不到20%，超过80%的房源卡在市场上动弹不得。
无学区加持的老旧楼梯房，成交周期普遍拉到12个月以上，折价率15%到25%；远郊那些当年靠规划图卖出去的概念盘更惨，有的挂牌价已经打了七折，半年零带看。2026年二季度，一线城市二手房平均成交周期达到187天，比半年前又拉长了一大截。
第二个痛点是养房成本在暗涨。房龄一旦跨过十年这道门槛，管道老化、防水层失效、外墙脱落这些问题开始密集冒头。5到15年房龄的普通二手住宅，年均维护类额外支出占房屋总价的1%到1.5%——一套300万的房子，一年就要多掏3万到4.5万。
如果小区公共维修基金已经见底，电梯大修、屋面翻新这种大项支出就得业主临时平摊，单户少则几千、多则数万。
第三个痛点藏得更深：固定月供锁死了职业选择。当每月房贷支出占家庭收入50%以上，任何风吹草动——降薪、失业、行业震荡——都可能直接触发断供风险。这套逻辑反过来又限制了跳槽、创业、转行的可能性，让很多人在职业选择上只能求稳，不敢冒险。
从租客和中介的视角看，成本正在悄悄转嫁
业主扛不住，压力就会往下游传导。
租客是最直接的承压方。有房东在租赁合同里直接把自然损耗的维修责任转嫁给租客，押金抵扣维修费用的纠纷越来越常见。另一种路径是业主把房子交给托管平台，平台收取双向服务费——找房东收管理费，找租客收月度服务费，把招租、维修、空置的风险全部打包进成本。
普通商品住宅的客餐厨一体化室内实景
济南一套月租3000元的房子走托管模式，一年下来房东实际到手比普通租赁少了将近3100元，而租客也没有因为“省心”就少花钱。
二手房中介和房屋托管平台反而是这轮困局的主要受益方。2026年上半年全国二手房交易面积占住房交易总面积的比例首次突破50%，达到50.4%，核心城市二手房成交量逆势增长。
大城市核心商圈林立的高层楼宇仰拍
我爱我家上半年归母净利润同比增长超过110%，贝壳二季度存量房业务贡献利润率达到46.1%。房主卖不掉、租客难议价，两头都卡在中间环节，中介和平台正好在中间收服务费。
从地方和银行的视角看，政策在行动，但没定向
各地已经在出招，但还没有一个政策是专门为“十年房龄业主”量身定做的。
衢州柯城在2026年4月把屋面和外墙渗漏纳入维修资金应急维修范围，免去“双三分之二”业主表决的繁琐程序，社区和街道确认后就能直接申请资金。
上海8月20日推出的“沪八条”把二手房“以旧换新”补贴扩展到全部外环内二手住房，统一补贴3万元一套，不限房龄、面积和唯一住房条件，但核心逻辑是撬动置换交易，而不是解决存量持有成本。
8月28日住建部和央行等部门联合发布的新规，把个人住房贷款最长期限从30年延长到40年，二手房“带押过户”获得制度性便利。建设银行8月30日率先落地存量房贷延期政策，符合条件的客户可申请延长期限最长不超过原贷款期限的一半，合计不超过40年。
这些措施能缓解月供压力，但解决不了房子卖不掉的问题。
银行则在另一端收紧规则。十年左右房龄的房源贷款政策保持正常，但20年以上房龄的房源贷款额度压缩、拒贷比例上升。这等于提前给十年房龄的业主画了一道红线：再过十年，你的房子在银行眼里就会变成“高龄资产”，想通过抵押或转手变现都会更难。
综合来看，三重压力里，养房成本是确定性的、每年都在涨的支出，月供约束是隐性的、锁住个人选择自由的枷锁，流动性枯竭才是真正的杀手——它让房子从“资产”变回“砖头”，想变现的时候发现根本没有人接盘。
城市核心区高层住宅建筑群的黄昏景象
各地出台的政策在疏通置换链条、降低月供压力，但覆盖面是全龄段的，没有一个单独为“房龄十年、还在还贷、想卖卖不掉”这个群体设计专属通道。
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