令人羡慕！柳州市一套江景房起拍价76万，有8人加价291次后，最终成交价定在113.69万

柳州一套江景房，76万起拍，8个人报名，291次加价，最后以113.69万成交。 这个数字超过了不少人对柳州房价的预期，尤其是这套房子还位于一个老城区，小区本身不大，只有一栋楼，叫鸿府大厦。

8月30日，在阿里拍卖上，这套房子经历了从上午十点到下午一点半的延时竞拍，三个半小时的拉锯战，最终成交单价定格在7706元/平方米。 这个价格放在柳州，不算便宜，但也不算离谱。 但为什么一套位于老城区、小区环境一般、而且已经空置了一段时间、屋内积满灰尘的房子，会引来8个人如此激烈的争夺？

答案很可能藏在它的窗户外面。

这套房子在鸿府大厦9楼，建筑面积147.53平方米，三房两厅两卫一阳台。 户型谈不上优秀，但有一个得天独厚的位置——它直面柳州的音乐喷泉，与马鞍山对望。 站在阳台上，可以完整看到柳江夜景，看到喷泉随着音乐起伏，看到对岸的山影在夜色中轮廓分明。 这种景观，在柳州的老城区，属于稀缺资源。

鸿府大厦位于曙光东路，正处于五星商圈的核心位置。 周边有风晴港购物中心、五星商业步行街、龙城路地下商业街、工贸大厦。 生活便利，商业氛围浓厚，出门就是吃喝玩乐的地方。 但硬币的另一面是，这里地处老城区，小区建在一个斜坡上，周边道路狭窄，周末和节假日堵车严重。 从吃晚饭到回到家，可能要在车里坐半个小时以上。

自住，体验可能并不好。 但做民宿，这套房子几乎是完美的。

鸿府大厦里已经有不少房子被改造成了民宿。 柳州是旅游城市，音乐喷泉是城市名片，马鞍山是登高望远的经典景点。 住在这里，游客可以推开窗就看到江景，看到喷泉，看到对岸的灯火。 这种体验，在旅游平台上属于高溢价房源。 根据搜索到的信息，柳州江景民宿的日租金通常在300到500元之间，旺季甚至更高。 一套147平的房子，改造成三间房，每间每天200元，一个月就有望达到1.8万元左右的收入。 如果按113.69万的成交价计算，年租金回报率可能在6%到8%之间，这在老城区房产中是一个相当不错的数字。

当然，法拍房还有一个隐形成本，就是物业欠费、税费垫付、腾退周期。 这套房子空置已久，大概率没有租约，腾退相对容易，但后续的装修、家具、家电投入，也是一笔不小的开支。

柳州的法拍房市场，最近呈现出一种两极分化的趋势。 核心稀缺资产，比如一线江景房、顶级学区房，往往能拍出超出市场预期的价格。 而位置偏僻、楼层差、视野受限的房子，即使价格较低，也难逃流拍的命运。 比如保利·大江郡的一套一线江景大平层，246.73平方米，曾以411.865万元成交，单价1.6693万元/平方米，溢价率高达202%。 而同样在保利·大江郡，一套187.28平方米的简装房，因为楼栋离江较远，视野受限，最终以161万元底价成交，单价只有8587元/平方米，仅一人报名。

这种分化的驱动力，在于景观资源的稀缺性无法复制。 柳州是一个沿江发展的城市，柳江两岸的土地资源有限，一线江景房更是少之又少。 拥有一套能直接看到江景、看到音乐喷泉的房子，对于很多人来说，是城市生活的终极梦想之一。 而对于投资者来说，这则意味着稳定的租金回报和潜在的资产增值空间。

鸿府大厦这套房子，7706元/平方米的成交价，是否划算，取决于买家把它当作什么来用。 如果是自住，堵车和小区环境是绕不开的硬伤。 如果是投资民宿，那么景观、地段、租金回报率，是支撑这个价格的理由。 290多次加价，8个人愿意花三个多小时来回争夺，说明在这些人眼中，这套房子值得。

但也有人会问，花113万买一套老城区的房子，值不值得？ 柳州法拍房市场上，有类似位置的房子，比如金沙角的一套江景房，197.93平方米，最终以200.9万元成交，单价1.015万元/平方米，高于鸿府大厦这套。 金沙角的房子同样面临交通拥堵、洪水风险等问题，但依然有人愿意出价。 这说明，在不同买家眼里，地段、景观、投资回报率的权重并不相同。

还有一个细节值得注意。 这套房子是精装修的，虽然空置后积满灰尘，但装修本身还在。 如果买家愿意花点时间打扫，完全可以省下一笔装修费用。 而如果要做民宿，只需要简单布置家具家电，就可以投入使用。 相比毛坯房，这种装修状态降低了投资门槛。

从更广的视角来看，柳州房地产市场整体处于调整期，但核心地段的优质资产，依然有较强的抗跌性。 法拍房作为市场的一个切片，反映了这种分化。 急售的业主、资金链断裂的开发商、因债务纠纷被拍卖的房产，共同构成了法拍房市场的供给面。 而买家，则包括了刚需客、改善客、投资者，以及像鸿府大厦这套房子一样，吸引来的民宿经营者。

291次加价，不是冲动，而是一群人对同一套房子价值判断的激烈碰撞。 最终胜出的买家，可能是一个对柳州旅游市场有深刻理解的民宿老板，也可能是一个看重江景资源、愿意为景观买单的自住客。 但无论如何，这套房子已经成为柳州法拍房市场的一个注脚——资源稀缺的资产，在合理价位上，依然有人愿意为之付出高出起拍价37万元的代价。

鸿府大厦的斜坡上，依然车来车往。 周末的夜晚，音乐喷泉照常升起，江边站满了游客。 而9楼那套空置已久的房子，终于迎来了它的新主人。