日本百年还贷的惨痛教训

上世纪80年代末，日本经济如日中天，东京银座房价一度飙到1.2亿日元一平米，折合人民币600万。当时日本家庭78%的财富压在股票和房产上，有人首付杠杆加到10倍。

1985年广场协议后，日元大幅升值，热钱疯狂涌入楼市。东京住宅用地价格比1985年涨了约180%，商业用地涨幅冲破300%。全民炒房狂热比咱们2015年那波有过之而无不及。

1990年，泡沫破了。日经指数从38900点的顶峰狂泻，不到一年跌到23000点，市值蒸发近40%。楼市更惨，东京23区房价从148万日元每平米开始断崖式下跌，1991年暴跌22.3%，1992年再跌20%。到1997年亚洲金融危机时，东京核心区房价腰斩再腰斩。全国平均房价从1990年到2006年累计下跌49.56%。

那十年里，日本家庭净资产蒸发了500万亿日元，相当于3年的GDP总量。房子成了负资产，可贷款一分不少。大量家庭发现，自己欠银行的钱比房子还值钱。断供？征信全毁，这辈子别想翻身。不断供？每个月的还款像座山，压得人喘不过气。

银行和政府想了个"妙招"：延长还贷期限。从30年推到50年，再到所谓的"百年房贷"，甚至出现了"父贷子还、代代还贷"的模式。听起来缓解了月供压力，实际上是把一代人的债务转嫁给了下一代。

有个在日本生活多年的华人朋友跟我聊过，他邻居一家三代人都在还同一套房贷。爷爷1990年买的房，爸爸接力还，现在孙子30多岁了，还在每个月往银行打钱。那套房子早就老旧不堪，市值不到当年买入价的三成。这种超长房贷模式，表面上减轻了月供负担，实际上把居民彻底绑在了债务战车上。

日本学者后来总结，这正是"低欲望社会"的催化剂之一。1994年到2005年，日本综合CPI累计下降3%，名义工资降幅达9%，实际购买力缩水6.2%。通缩环境下，钱越来越值钱，可老百姓手里没钱。每个月工资到账，先扣房贷，再扣保险，剩下的勉强糊口。

不敢消费，不敢旅游，不敢换工作，更不敢生孩子。1990年之后，日本的生育率一路走低，从更替水平的2.1跌到现在的1.2左右。年轻人看着父辈被房贷压弯的腰，干脆选择了躺平。不买房、不结婚、不生子，成了"平成废宅"的标签。

日本作家大前研一在《低欲望社会》里写得很直白：当整个社会被长期债务锁定，消费就死了，创新也死了。这一锁，就是三十年。直到2013年某某首相推出宽松政策，资产负债表才算基本修复，可全国性的地产和大众消费，再也没回到泡沫期的高度。

现在回过头看，日本那套超长房贷政策，本质上是用时间换空间，用未来换现在。短期缓解了还款压力，长期却把整个社会拖进了深渊。咱们的楼市虽然和日本泡沫期不完全一样，但核心逻辑相通：当居民杠杆率过高，延长贷款期限就是饮鸩止渴。

这次文件除了延长房贷期限，还提到开发贷款实行主办银行制，预售项目贷款期限最长5年，现房销售最长7年。同时规定，预售房必须在竣工备案后才能发放个人住房贷款。这些配套政策，明显是在防范烂尾风险。

可问题在于，40年房贷对个人的影响，远比对开发商的影响深远。按现在的人均预期寿命算，25岁买房，还到65岁，刚好退休。如果中间换工作、降薪、生病，任何一个环节出问题，断供的风险都会成倍放大。

更现实的是，一套房住40年不现实，大部分人十年八年就要置换。可前几年的还款里，利息占了大头，本金几乎没动。想卖房？房价不涨就是亏，涨了也可能抵不过利息。网上有个帖子火了，一位在一线城市工作的网友说，他2019年上车，贷款300万，30年期，月供1.6万。当时觉得咬咬牙能扛住，结果去年公司裁员，收入腰斩，现在每个月靠信用卡周转。

看到40年房贷的新闻，他苦笑："再延长十年，我退休都还不完，这是要让我儿子接着还？"评论区里吵翻了。有人算了一笔细账：40年总利息比30年多出近40%，相当于多买了一套房的首付。有人调侃："以前叫房奴，以后叫房传。"还有人更悲观："30年房贷绑住一代人，40年房贷绑定两代人。"

这些声音虽然尖锐，但反映了一个真实困境：当买房变成一场长达半生的债务马拉松，年轻人还敢不敢对未来有期待？国际上不是没有先例。英国汇丰、巴克莱等银行早就提供最长40年的按揭贷款，但人家的收入水平和福利保障跟咱们不在一个量级。

日本当年推百年房贷的时候，社会老龄化还没现在这么严重。可即便如此，日本付出的代价已经够惨重了。日本总务省的数据显示，2023年日本家庭消费支出连续下滑，"失去的十年"变成了"失去的三十年"。这个过程中，超长房贷功不可没。它让居民部门的去杠杆周期无限拉长，让消费复苏遥遥无期。

咱们的居民杠杆率现在已经超过了60%，增速惊人。2015年的时候还不到40%，八年时间涨了二十多个百分点。这背后，是无数家庭掏空六个钱包、背负三十年债务的代价。现在把期限再拉长十年，表面上月供降了，实际上是把风险往后推了十年。

十年之后呢？谁来保证收入稳定增长？谁来保证房价不跌？谁来保证不会失业？有人说，40年不是强制性的，可以选30年，也可以提前还款。这话没错，可真到了银行柜台前，销售一句"月供少六百，压力小一半"，多少人能扛住诱惑？

更何况，现在首付比例低了，利率也降了，"三低"格局下，上车门槛是低了，可下车难度却高了。日本的前车之鉴摆在眼前。1990年代，他们也想用超长房贷来"救市"，结果救成了"失去的三十年"。居民负债长期化，消费意愿低迷化，生育率持续走低化，社会陷入低欲望的死循环。

咱们当然不希望重蹈覆辙。但政策出台的时机和背景，不得不让人多想一步。当楼市从增量时代进入存量时代，当人口红利变成人口负担，当城镇化率逼近天花板，延长房贷期限到底是解药还是麻药？

一位业内人士私下跟我说，40年房贷的真正受益者，可能不是购房者，而是银行和开发商。银行多收了十年利息，开发商加快了回款速度，只有购房者，用半辈子的自由换了一套钢筋水泥。这话虽然刺耳，但值得每个准备上车的人冷静想想。

买房从来不是错，错的是把买房变成一场豪赌。30年赌的是青春，40年赌的是余生。日本用三十年的低迷告诉我们一个道理：债务不会消失，只会转移。今天少还的每一分钱，明天都会以利息的形式加倍奉还。

所以，面对40年房贷这个选项，别光看月供降了多少，更要算算总账多了多少。别只算眼前的苟且，还得想想诗和远方还有没有可能。房子是用来住的，不是用来绑住一代人的。日本的教训血淋淋地摆在那儿，百年房贷没有救得了日本楼市，反而拖垮了一整个社会。