湖北
没买房的真得抓紧了，又见证历史了。去年5月就有小作文说要搞现房销售，那会儿我发了一期节目说取消预售、消灭地产。2026年8月28日这一天，绝对可以和1998年7月3日一起写进房地产历史——一个开启了房地产行业城市化的进程，另一个彻底改变了房地产，也关闭了城市化的进程。
昨天所有人都在聊40年房贷、现房销售，说实话讨论这些的根本不懂房地产。昨天其实出了两个文件：一个是住建为主的三部门出的《关于完善商品住房销售制度的通知》，另一个是央行发的《关于改革完善房地产信贷管理，推动加快构建房地产发展新模式的意见》。
最关键的是央行发的22条：购买新建住房实行现房销售的，个人住房贷款要在销售备案后发放；实行预售的，要严格项目竣工备案后发放。什么意思？以前期房预售，封顶了银行就给放贷，开发商就有回款；现在现房销售等于房子盖好了才能正常放贷，预售的期房要等竣工备案后才能放贷，跟现房没区别。
所有指向确实都在帮助买房人，看似非常合理，就像2017年说房子是用来住的、为了帮大家省钱。结果2017年之后楼市周期没了，房子连续涨了5年，没有购房需求的人看到一二手房价格倒挂觉得有利可图，全冲进楼市，每年销售面积远超正常年份，到2021年顶峰后开始惨烈回调。
限价不仅没帮助买房人，还影响了整个经济发展。今天这个现房销售不仅不会帮你更轻松买房，反而可能在未来变成好心办坏事的反面教材，极有可能让下一次核心资产暴涨的时间大幅提前。
很多人早就叫嚣说应该取消预售，这绝对是对经济史的无知。1998年房改后引进预售制，是在大陆缺乏原始资本、地方又极度吃紧的情况下做出的顶层设计。预售的本质是用购房人无息资金和银行按揭撬动人类历史上最大规模的城市化建设。
没有预售，大陆不可能在25年走完西方上百年的城市化。不仅国内有预售，全世界都在玩预售，欧美、东瀛、香港都是期房，无非监管和还贷周期不同，国外靠信托账户隔离风险，没有一个地方用保护购房者的名义简单粗暴搞全现房。
这次两个措施——住建推现房销售、主体封顶，央行竣工备案才开放按揭，直接打垮了开发商最核心的生命线：预售资金的滚动沉淀。大陆的开发模式是造城模式，而成熟的地产模式如城市化率80%以上的美日，都是一栋楼一栋楼开发，不需要巨量资金也能转起来。
看看咱们的小区，北京的小区小的十几万平米，有时还需配建学校、商业、配套，资金吞吐量都是天文数字。现在要求主体封顶才能预售，那点可怜的首付基本都要竣工验收后才放贷款，意味着开发商必须用百分之百自有资金加上高成本银行开发贷，靠垫资把整栋楼盖完。结果就是市场参与者基本全被退场，传统开发行业本质是金融，现在开发商变成了建筑商。
大多数开发商没有能力先盖后卖。这个措施突然出来，没有小作文、没有放风、没有市场化逐渐消化，周一地产板块必然带动整个大盘一地鸡毛。这一次不仅是对地产的打击，而是把地产连根拔起。
对买房人到底是利好还是利空？最清晰直接的答案是：供给出清反而缩短了报复性反弹也就是暴涨的时间。最终结果是供给端瞬间休克，90%的开发商被制度性清场，没人敢拿地、没人开工。加上这几年土地销售本来就是断崖式下跌，新房投入也是断崖式下跌，现在供给方大面积离场，未来会出现供给真空。
未来两年以内，市场上的新房供应会有断崖式下跌，供需会彻底失衡。大城市的优质改善需求依然存在，而市场上能卖的优质新房几乎绝迹。当大多数房企被清空、市场被极少数国企央企垄断时，高昂的垫付资金必然折算进房价，极度稀缺的供给又会迅速抬高价格。
还有一个隐形问题：为了能迅速拿到银行信贷，未来建设速度会大幅提升，比如台板建筑不需要地下施工，这种建筑方式会加速普及。但快了萝卜不洗泥，今天市面上那些好的场景要彻底成为时代的绝唱。
这又是一次从供给侧的巨大变化。这些年一直折腾供给侧，一会儿新质生产力、一会儿产能过剩，根本问题会不会没出现在供给侧，而是应该好好想想需求侧怎么变化？
当一个措施希望保护消费者买到放心房，却违背了开发逻辑，结果就是强行把地产从平民的高杠杆消费推入巨头垄断的高端制造时代，结束传统开发模式。最终必然是核心城市优质房产暴涨，小城市彻底没人开发，城市化率提高速度大幅降低。
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