北京
文：贾老道
8月28日，住建部等三部门发布了三道红线以来，房地产行业最重磅的新政：
《关于完善商品住房销售制度的通知》。
本来大家最关心现房销售制度部分，但看完放心不少：
新出让土地和已出让土地但未取得建工许可的商品房项目，优先选择现房销售；
已取得建工许可的，鼓励实行现房销售。
有关部门的用词是“优先”和“鼓励”，留下了不少余地。
纵观全文，通知的首要目标，还是完善预售制度，其中最重大的变化是两个：
商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；
商品住房项目具备交付条件后，解除资金监管。
一家央企的朋友很悲观地说：
这将是一场大变局。
以北京为例，一般情况下，新房项目工程出了正负零，就可以预售了，到主体结构封顶，预售资金解除监管。
按时间节点算，开发商拿地最多半年就卖房，一年半以内能回款。
而新政将这两个时间节点整体向后推迟了一年，房企要在拿地一年半后才能卖房，两年半后才回款。
其实即便是过去的预售制度，对开发商来说财务压力也很大。但好在地产行业还是保留了些金融手段的：
用开发贷抵扣预售资金。
一般的做法是，开发商在五证齐全后，向银行申请开发贷。后续预售资金进入监管账户，银行直接在账户中抵扣相应数量的开发贷。
而且开发贷规模很大，严格来说，贷款金额上限是除地价以外，项目总投的70%。更何况，做大总投，是业内心照不宣的招数。
但这种玩法，现在开始行不通了。
首先，新政要求新房要主体封顶后才能预售，按时间点算，相当于：
增加了至少一年的财务成本。
一个新房项目利润率大概在6%到12%，而目前主流房企一年的财务成本在3到5%，剩下的大家自己算吧。
另外，过去部分房企可以享受开发贷一次性放款，变相提前收回资金，但现在新政要求，开发贷发放与项目建设周期相匹配。
这同样是沉重的一击。
一家央企开发商的朋友给老道算了一笔账，他们一个项目6个点的利润，三年开发完，每年两个点。
两个点已经没法玩了，但过去他们通过开发新项目，把一笔钱周转三次，一年能做到六个点，还能勉强坚持。
而现在银行按工程进度发放贷款，钱就放在项目上，抽不走：
这还玩啥？
这家央企的朋友说，从去年年末开始，他们的母公司就收缩了地产板块的投资权限，今年在北京的拿地数量只有去年的五分之一：
房地产就是个赔钱货，未来很多央企也会慢慢退出房地产了。
选择不退出行业的，就要背负一部分“行业红利”。
看看财报就知道，行业龙头保利，今年上半年营收1028亿，净利润不到20亿，还没有零头多。绿城上半年净利润，只有惊人的八千多万。
新政后，还在坚持的房企朋友说，有几件事情，他们接下来一定要做。
比如提升建设速度、推迟和延长付款周期、降价提高销售速度。再比如降低开发成本：
装修、园林……这些成本都要降！
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