南京1912街区闭店潮：总统府旁20年地标，为何人走茶凉？

南京1912街区最近发生的变化，并不能简单地用“正常的更新换代”来概括。

茶客老站停业了，鹿港小镇、COSTA、茶颜悦色、红公馆、咸亨酒店也都陆续撤离了。总统府前的人流依然很多，但是隔了一道墙之后，1912就显得冷清了许多。建筑物本身并没有什么大的改变，但是店里的顾客却是来来往往不绝于耳。

这也是可以调动起整个城市的感情的一个地方。对于许多人而言，1912不仅仅是一个购物的地方，而且也留下了他们青春的记忆。以前这里有很多酒吧、咖啡厅和夜市，在此地形成了南京夜晚生活的中心。

但是依靠着夜间经济撑了十几年之后，这样的模式也越来越难以维持下去了。

1912年的时候，在老南京人的眼中它是“炮司”，属于历史文化保护区。街区有19幢楼房，其中有五幢是历史建筑需要原地保留，其余十四幢都是新盖或者改建的房子。二十几年前的时候，运营方并没有把文物保护当作一个独立的问题来解决，而是把民国时期的建筑变成了可以用来消费的空间，并且在里面开设了酒吧、咖啡厅以及一些时髦的餐馆。

新街口那时候还没有现在这么大，体验式的消费也没有那么普遍。1912年就形成了自己独特的风格，并且成为了南京夜晚娱乐的主要场所之一，还吸引了很多来自长三角地区的年轻人前来游玩。

但是十几年之后，文化街区、商业综合体以及体验消费等各种形式都在全国各地相继出现。新街口、河西元通等地的发展越来越快，年轻人有更多的选择，但是1912依然被“酒吧街”的标签所束缚。

白天地里矛盾就比较突出。总统府每年会吸引数十万游客前来参观，但是这些游客在门口走马观花之后，并没有被有效地引导到街区里面去。1912年还没有形成完整的文化旅游产业链条，也未成为当地市民常去的城市公共场所。

为了吸引更多的游客，就会多开一些奶茶店、纪念品店以及拍照留念的地方；但是要照顾好本地居民的话，则必须要有独立书店、特色餐馆、咖啡厅、文化集市等等这些比较慢节奏而且具有地方特色的店铺。两种需求交织在一起的结果就是游客逗留的时间很短，本地人也没有什么长久驻足的理由。

更重要的是，历史建筑与商业内容之间已经出现了一定的分离。

现在是1912年的时候了，人们可以记得青砖、拱券以及窗棂等建筑元素，但是很难说清楚这些建筑和南京以及民国的历史有什么样的关联。二层以上的很多地方使用率都不高，游客一般只会在街上逛一逛。建筑物是有年龄的，而商业则没有足够长的历史来表现自己。

只为了看看建筑、买一把扇子、喝一杯奶茶，消费者自然就会比较：商场环境更好一些，品牌更多一些，为什么要特意来这儿呢？

几年前，在漾应火塘还存在的时候，街边弹唱会吸引到很多年轻人驻足听歌，并且形成了一种比较轻松自由的社区环境。这就表明了1912年并不排斥新的消费模式出现，只是缺少一种有温度、有内涵的经营模式而已。

租金也是一道实际的障碍。独立书店、设计工作室、主题博物馆以及主理人餐厅等都需要一个比较长的成长周期。前期的人流量不一定能够转化成收入，但是租金还是按期产生的。好的业态进不来，可以迅速盈利的店铺又不断地出现，街区也就很难得到改善了。

那么接下来，1912要做的第一件事就是弄清楚自己到底是谁。

一种方式就是把这看作是总统府的文化空间的一种延续。每一栋具有历史文化价值的房子都可以上演AR互动剧目，并且可以利用老照片、文献复制件以及民国时期的生活场景来展示给观众。空置的橱窗、闲置的地方可以做为小型展览使用，每个展览只有一期的时间，在游客走动的过程中去了解具体的史实。

另外一种方式就是做关于总统府的生活续篇。游客可以早上到总统府游览，下午再去1912主题书房、文化空间或者特色店中去感受一下当年的读书、设计以及都市生活。文化沙龙不能再按照老一套的方式进行下去了，内容要更加符合年轻人的兴趣爱好，并且要有南京的地方特色。

业态也要按照时间段来布置。白天以文创零售、研学工坊、主题书店、咖啡茶社为主；傍晚时分增设一些特色餐饮以及小型剧场；到了晚上就只留有少数几家品质较高的酒吧，并且要严格限制噪音大小以及营业时间长短。既可以不依靠夜经济，又可以保留原有的特点。

招商的标准也应当进行相应的改变。除了品牌的知名度以及短期内的租金之外，还要考虑是否是与南京、民国文化有关联的主人或者手艺人或者是独立设计师，并且要尽量避免出现景区式的一味复制粘贴的现象。

“民国电影周”、“梧桐艺术季”、“南京非遗创新展”等文化活动不能只举办一届就结束了，要形成固定的节目内容，并且给游客留下再次光顾的理由。

对于新出现的业态来说，租金制度也需要进行相应的调整。低基础租金加上营业额分成的方式或者是给创业者提供免租期以及共享营销资源的孵化器模式要比单纯的追求高租金更有利于书店、展览和文化品牌的成长。否则街区每更换一次店铺，得到的就是下一个快速消费品品牌。